楼市调控的当与不当：由限制性措施搭的马奇诺防线牢固吗？

近日，国务院非常严肃的一个规范性文件，居然被解读为《重磅！国务院发声：限购限价限贷限售政策均被废止！》。溯源一下，扭曲文件本意的源头，原来是某机关报地产研究院院长，算是业内资深人士。想不到的是，该人士以文件提出“清理不当限制企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”，就直接推理，现行的限购、限贷、限价、限售等政策，均应解除。

操持这种观点，不是喝多了，就是想多了。不过，市场上靠捕捉机会“吸小白粉”的所谓业内人士不少。楼市一天不消停，这些人就不愁活得不滋润。

事实上，即便发达国家，限制性措施也一大推，如限制移民买房、限制轿车牌照。跟着美国有样学样的新加坡，上世纪60-90年代还限制人身自由、言论自由，强行低价征用私人土地呢！发达国家公共产品分配，一旦涉及到种族，限制五花八门。何也？不限制的话，不单单是不够分配，更重要的是会惹出乱子。被这个派、那个派绑架，隐性限制的政策还少吗？当与不当，一看行业的民生属性，二看政策施加前后，老百姓总福利增加了还是减少了。

但凡多数民意关注，如食品、住房、交通、教育、医疗等，全球多数国家都限制。关键是，如何创造条件突破供给约束，满足合理需求。房价和住房之于国人、之于国家，如何强调其攸关都不为过。影响住房供求有很多维，不管从哪一维看，当下限购、限贷、限价等都有必要性。那么，回过头看，国家为何要在这时发这样一个文呢？甚至明确清理范围是“上至国务院，下至省市县政府发布的规章、规范性文件”，明确清理截止时间是今年年底。

除了讨论限购限贷会不会清理，所有观点都不谈国务院为何这个时候要发这样一个文件。除了网民不关注外，学风、文风太过肤浅，着实搞不清背后的原因。本轮调控，机制设计上最大的特点就是，不再以国发或国办发的文件形式，从上到下调控，而是强调地方政府的“主体责任”。也即，楼市对地方政府很重要，说不依赖是空话，但民生诉求、社会稳定、风险防范同样重要。权利和义务平衡，地方政府要同步做好稳定房价、稳定舆论的工作。

如何稳定呢？短期内，因楼市虚火过旺，前期猛加薪后釜底还在发热，适当地采用限购、限贷、限价等行政措施，这是有必要的。但是，各地要珍惜调控创造出的宝贵“窗口期”，加快长效机制建设，比如存量用地盘活、集体土地入市、公共服务均等化、租售并举等。这些供给侧改革，才是稳房价、稳预期的治本之策。但我们看到的是，在推进长效机制建设上，多数地方以“文件落实文件、会议传达会议”，拿少数几个项目来做政绩工程。

长效机制不到位，房价自然管不住。怎么办？只能将限制性措施推而广之。原来，限制性措施只有限购、限贷、限价三项，现在又有了限售、限证（限制预售证）、限签（限制网签）、限号，可谓无所不限。短期看，限制性措施貌似管住了房价。特别是，长官意志地画一条不允许突破的红线，似乎可以交代了、高枕无忧了。问题是，所有的限制都意味着“关门”。

房价上涨预期强烈，但供应未改善，需求还因人才政策而爆棚，中头彩的摇号更是人为助推需求，老百姓都想在“关门”前挤进来。那么，看似严实的、由限制性措施搭建的马奇诺防线，必定在某个边缘突破，茶水费、捆绑销售、二手房涨价等，到最后就被冲击得七零八落。这种懒政调控，损害行业发展、百姓利益，助推泡沫积累，确实需要清理一下了。

（作者系资深地产研究人士，原标题为《楼市调控的当与不当》）