深圳新政能否定义住房长效机制？减少商品房占比已成大势所趋

6月5日，深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，该《意见》被称为是“二次房改”。

深圳通过大幅调降商品住房比例，使得深圳未来的住房比例关系发生改变。《意见》提出，未来深圳商品住房占40%，其余是人才房、安居房、公共租赁房，各占20%。

深圳模式的核心是什么？是否定义了全国住房长效机制的范本？澎湃新闻记者采访了数名专家，各方普遍认为，减少商品住房供应将成为大势所趋，由深圳这个历来改革先行者出台这类新政，将对其他城市产生深刻的借鉴意义。

“四六分”纠偏“重市场、轻保障”

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，商品房和政策性住房供应“四六分”，这是对1998年房改20年以来“重市场、轻保障”的纠偏性举措。

而在中国社会科学院金融所研究员尹中立看来，在1998年住房制度改革之后，尤其是2003年（当年的国务院18号文件）之后，我国城镇住房供应结构大约是：90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占绝对主导地位。住房供应过度倚重商品住房是导致住房价格偏离普通工薪阶层收入水平的主要原因，深圳出台的新文件将住房供应结构进行了重大调整是落实中央“房住不炒”精神的有力措施。

尹中立认为，未来的深圳市的住房供应主要有保障性住房主导。虽然《意见》是一个深圳市出台的文件，但它是住房制度改革启航的重大信号。深圳历来是改革的先行先试者，30多年前的土地制度改革就是从深圳发端的。不仅对深圳楼市影响深远，对全国房地产市场而言都具有里程碑意义。

“十九大报告提出住房制度改革，说的是多主体供给、多渠道保障、租售并举，深圳出台的《意见》可以看成是深化改革的体现，也体现了让全体人民住有所居的目标。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说道。

在顾云昌看来，房地产对经济的贡献无可争议，但是未来减少商品住房的销售量或成为趋势。

一定年限后仍具有流通属性

深圳发布的《征求意见稿》明确，深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

其中，安居型商品房的相关创新制度备受关注。《意见》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，可面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。

《意见》同时提出，购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合我市人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的，可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权，然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。

“深圳的安居型住房不同于北京目前正在开展的共有产权房，和北京此前的自住房相类似，即住房价格比周边商品住房低30%左右，但是5年后上市收益的30%上交财政。深圳安居型住房虽然设置了限售年限但还是具有金融属性。” 中原地产首席分析师张大伟表示。

但是，2017年7月，北京楼市提出将自住房改成共有产权房，北京个人产权占比达70%，价格比附近同类商品房低了一半，但是无法回购剩余的产权，回到市场公开流通。这也让北京此前推出的一批房源出现弃购的现象。

分析人士表示，深圳并没有将保障性住房的运行绝对封闭，但10年的年限也使得炒房可能性大幅度降低，出去自住需求的居民仍然存在未来改善住房的需求，提供这种途径既多提供了一种选择，又没有“炒房”的负面效应，未来的补交收益也能一定程度弥补政府财政投入，使得这一计划能够有资金持续运行下去。

深圳模式推广？前提是摆脱GDP对房地产依赖

不过在李宇嘉看来，当前深圳的商品房价格很高，而公租房则主要面对低收入群体，对于中间层的人按理来说确实需要安居型住房。此前，深圳实行的是经济适用房，但多提供给国有企业以及企事业单位的人群。安居型住房如何避免此前出现过的福利陷阱是值得关注的问题。

李宇嘉提到，当前，深圳的安居型住房也朝着共有产权方向在靠拢，但具体方案还未出台，只是规定达到条件后可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。目前与《意见》配套的《深圳市人才安居办法》、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》正在加快修订。

“深圳有其特殊性，GDP对于房地产的依赖性也不是很大，因此深圳有条件减少新房销售量，建设保障性住房。”顾云昌指出。

据58安居客房产研究院数据，2017年深圳的GDP是22439亿元，房地产投资是2136亿元，房地产投资仅占GDP的9.5%，而对房地产依赖度最高的三亚，其依赖度是103.9%，其他的三个一线城市对房地产的依赖度均在12%以上。

58安居客房产研究院分析师王林燕认为，深圳对房地产的依赖度低于10%，这在全国来说都是很低了，这也说明深圳是最有条件“告别土地财政”的，深圳在金融以及高科技两大产业的支撑下，经济高速发展，动力强劲。

“深圳出台的新政对其他城市具有借鉴意义，当前，中央明确房地产市场调控的主体责任是地方政府，因此各地政府都会根据自身情况进行决策。”顾云昌指出。