6月深圳新房住宅成交均价降18元/平米，连续21个月下跌

限价摇号、二次房改……深圳楼市走过了喧闹的2018年上半年。展望下半年，深圳楼市又将出现哪些新变化？

新房备受关注

始于2016年10月史上最严的“深八条”，带领深圳楼市步入新一轮的高压调整期。纵观今年上半年，深圳楼市整体运行稳定，新房均价受限价因素影响，波动幅度不大。根据深圳房地产信息网数据中心统计，今年上半年全市新房共成交12804套，同比增加21.9%；成交均价每平方米54160元，同比下降0.9%。据深圳市房地产中介协会统计，6月份全市一手住宅共成交2705套，环比上涨5.5%；6月份全市新房住宅成交均价每平方米54093元，环比上月下降18元，新房住宅成交均价则持续“二十一连跌”。今年1月，深圳新房住宅成交均价为每平方米54240元。

深圳新房供应呈现明显的前少后多态势，二季度集中放量。不过，部分热门区域限价力度加大，造成现房与二手房价格倒挂，“摇号买房”等现象屡屡出现。记者统计发现，罗湖区的中海天钻，南山区的华润城润府、双玺等项目，价格低于前期产品和周边同质二手物业，价格倒挂一度引起客户抢购。

其实，限价背景下一二手房价格倒挂中长期存在，当新房供应体量达到比较大规模时，二手房价格将向新房靠拢回归，这也是政府希望达到的目的——引导房价稳中回落。只是，追逐“价格差”成为许多购房者的目标，导致市场冷热不均。

在二手住宅市场方面，深圳在上半年出台的“三价合一”新规对二手房市场带来了一定的冲击，成交体量低位震荡。深圳出台的“三价合一”政策，指的是银行将以网签备案合同价款和银行房屋评估价的最低值作为计算基数，确定贷款额度。不过，与2017年上半年相比，深圳二手房市场的销量仍实现增长。深圳房地产中介协会公布的数据显示，2018年上半年深圳成交33704套二手房，去年同期为29001套。美联物业提供的数据显示，在学区房、粤港澳大湾区规划等带动下，深圳二手住宅价格小幅上涨，升至每平方米54178元。

租金方面，据深圳中原研究中心监测显示，6月深圳全市住宅租金为每平方米69.8元，上涨0.5%，自2017年以来全市整体租金总体呈现上涨趋势，今年前6个月环比皆有上涨。

住房长效机制浮出水面

除了房价和市场交易的变化，被业内称为“二次房改”的深圳住房长效机制终于在上半年浮出水面。6月5日，深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确表示深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。也就是说，2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%，市场商品住房将占住房供应总量的40%左右。

除了楼市调控和二次房改，今年上半年深圳楼市讨论的重点非粤港澳大湾区莫属，热度从去年保持到今年。虽然具体规划尚未发布，楼市却是先行一步。半年来，大湾区的各城市多次发布调控政策，正是压制炒房客，调控楼市平稳发展。最近一段时间以来，多个城市也密集出台楼市调控新政。此前，长沙、西安、杭州还将调控目光投向了以公司名义购房的行为。而在深圳，也有部分项目对企业购房给出限制：市场热议的深圳华润城润府三期，销售方案中有这么一条：个人优先选房，企业购房排在个人选房结束之后。无独有偶，此前宣布开售的万科蛇口公馆，同样规定企业购房要在个人选房结束后才能进行。

深圳房地产中介协会预计，深圳楼市成交情况将长期维持平稳运行状态，深圳房价不具备大幅上涨的条件。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳住宅市场下半年会延续上半年的平稳走势，而且在新增供应增加、二手交易成本上升的共同作用下，一手市场的成交量表现会优于二手房市场。随着限价政策实施后一手住宅与二手住宅价格倒挂情况加剧，对于限价政策的调整已变成必要，另外限制企业购买住宅、热销楼盘开启公证摇号购房、开启限售等手法或将在深圳市场上出现。

（深圳楼市半年报：新房均价“二十一连跌”）