环京地区限购令失效？有房产商称花6000就能规避限购

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环京限购令失灵？北京买家一掷数百万，陷入“押房赌局”

河北大厂一处偌大的售楼处里，楼盘销售和购房人围坐一起，黑压压一片。即便不是周末，样板间里的看房人也没断过。

寒冬之时，环京楼市有了点儿活泛气儿。自去年“最严限购令”让环京楼市迅速沉寂后，眼前的场景实属反常：虽然没有购房资质，却不断有来自北京的购房人奔向环京区域的售楼处。

北京日报（ID：Beijing_Daily）记者连续数日调查发现，反常现象背后埋藏着惊人的“押房赌局”——价格不断下探时，尚无资质的购房人投下几百万元，冒巨大风险规避限购，短期内甚至连正式合同都拿不到，更别提产权证了。

限购令失效？

花6000块钱就能规避限购

楼市的寒冬里，潮白河孔雀城的楼盘销售员吴枫客户不断。她压低嗓音说：“大部分人都是从北京来的，没资质。”

她口中的“资质”认定源于去年环京楼市的“最严限购令”。按规定，只有具备当地户籍，或在当地连续缴纳3年的社保、纳税，才有资格购买住宅。潮白河孔雀城所在的大厂位列其中。限购落地后，大部分客户不具备资质，环京楼市迅速降温。

而今，吴枫的客户又怎能破解“最严限购令”？

吴枫说，限购令里户籍、社保、纳税要求，只要满足一个就行；户籍和社保当下都无法办理，但纳税的门槛容易越过，“随便找家代缴税的公司连续缴纳3年个税，加起来也就6000多块钱。”

10公里外的路劲阳光城楼盘也采用同样的“套路”。销售人员陈德甚至承诺，开发商可以帮着找代缴税的公司，压根儿不用客户操心。还有销售人员夸下海口称，限购政策一般施行3年就取消，如今快满3年，等限购一结束，连税都不用缴了。

纳税可以解决，却解决不了时间的问题。当地政策要求，只有连续纳税3年才能具备购房资格。也就是说，购房人真正具备购房资质的时间点是在3年后。

“您交房款时会跟开发商签订协议。开发商会把您看上的房源‘锁’上，不再卖给其他人。”吴枫说。到了路劲阳光城，“协议”的说法变成了“草签合同”。

但记者调查了解到，无论是协议还是草签合同，都不是正常购房交易时的网签正式合同。换句话说，由于暂时还不具备购房资格，这些房子根本无法实现真正交易，短期内也拿不到产权证。

新房价腰斩

开发商顶不住压力回笼资金

没有“网签”，不仅意味着没有正式购房合同，也无法办理正常购房贷款。北京日报（ID：Beijing_Daily）记者走访大厂、香河等地多个楼盘发现，每套房子的价格大多在100万元至200万元左右。对于一些经济压力较大的购房人来说，很难全款买房。为此，开发商“开发”出新的招数。

“可以全款，也可以分期付。”在香河，大运河孔雀城项目也采用了潮白河孔雀城的翻版套路。销售员徐阳介绍，“分期付”并非是银行贷款，而是全款的另一种支付方式，所有购房款在一年内分5次付清。路劲阳光城的分期时间周期更长，可以在两年半内分6次付清。

这种分期付款的招数，在不同楼盘有不同的形式，但背后原因却是相同的。“去年限购之后，开发商手里有钱还能扛着，但今年不一样了，开发商压力很大，都在等着回笼资金。”路劲阳光城的销售人员说。

大厂县与三河市、香河县并称“北三县”。借着紧挨通州的优势，这里曾是环京楼市里最火爆的地方。两年多前，京牌车一辆接一辆驶向这里，不断上演“抢房大战”。

限购令带来的影响首先体现在价格上。据介绍，限购之前，路劲阳光城最高曾卖到约2.5万元/平方米，而今实际成交均价只有约1.2万元/平方米；潮白河孔雀城当年更是突破了3万元/平方米，而今每平方米则只有1.6万元左右。

在从业多年的吴枫看来，这种变化堪称“冰火两重天”。“当时买房，除了购房款外，有的购房人还得交一笔五六十万元的‘排卡费’；但今天则直接变成了降价、打折促销。”她说。

以潮白河孔雀城一套104平方米的三居室为例，定价是1.69万元/平方米，正常成交是175.76万元；全款可以同时享受“团购5万抵7万”“每平方米减2000元”“一次性打8.5折”等多项优惠，总价则降到了131.8万元，均价相当于1.27万元/平方米。

打折促销已经成为环京楼市的普遍现象。在售楼处，每套房子看似有一个“表单价”，但实际上还有一个成交价，二者往往相差几十万元。陈德解释，“表单价”是开发商在政府部门的备案价，但这个价格太高、卖不出去，只能通过各种促销方式把价格压下来。

网签变草签

交易背后暗藏重重风险

“通地铁、通高铁，价格又降了一半，怎么可能不心动！”调查过程中，多位看房人道出了规避限购、选择环京楼市的原因。但这种购房模式靠谱吗？

北京日报（ID：Beijing_Daily）记者走访的几个售楼处中，销售人员都对钻漏洞的方式打包票。但在介绍具体交易流程时，吴枫的一段话却露了马脚。“交了房款之后，开发商会提供小票、收据，但是所签的协议不会给购房人。”她解释，这份协议毕竟是违规的，不能流出去。

在大运河孔雀城，几位销售人员都对规避限购的操作模式忌讳莫深，最终叫来销售主管才详细说出。说的时候，甚至在关键的细节上还会压低声音，故作神秘。

“抛开开发商的种种诱惑，这种操作模式就相当于一场‘赌局’”。一家知名房企负责人向记者解释，购房人看似在价格上享受了优惠，但把几百万元交给开发商后，短期内不能正式签约、不能获得产权证。“押”着自己的房子，却在限购令下“赌一把”。整个过程中，开发商只收益、没损失，但购房人却置自己于重重风险之中。

“我都没听说过您说的这种方式，但应该是政策不允许的。”香河县房管局一位负责新房业务的工作人员说。大厂县房管局的工作人员也表示，虽然限购政策并没有说明是否可以使用这种操作模式，但依然是有风险的。这位工作人员提醒，目前政策是要连续3年纳税，但如果这3年间政策发生调整、改成了连续5年纳税，那这笔交易又该怎么算？

在业内人士看来，除了政策的不可抗力因素外，草签的合同能否与正式合同一样具有法律效益，也存有疑虑。易居房产研究院研究总监严跃进分析，草签合同本身与购房政策是违背的。这种回避限购的做法只是一种营销做法，相当于开发商让购房者以一定条件锁定房源。但是，房地产市场变动大，当购房人发现和当初签约不一样时，销售人员往往都已经辞职或转岗，退款艰难，寻求赔偿也更加被动。

（本文销售人员姓名均为化名）

记者：曹政

监制：王然

编辑：张力