二三线城市摩天大楼暗藏风险 有商务区空置率超八成

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天际线下的风险：二三线城市争建摩天大楼，有商务区空置八成

随着我国经济和城市建设的快速发展，一座座摩天大楼在很多城市“拔地而起”，大楼的高度不断刷新。记者近期调研发现，在中西部省份的不少二三线城市，在各种因素综合作用下，摩天大楼建设正如火如荼，在展示经济社会发展成果、刷新城市天际线的同时，也存在摩天大楼高度与地方财力、经济和产业支撑不匹配等问题，暗藏一定经济和金融风险。

摩天大楼在二三线城市“拔地而起”

摩天大楼，又称为超高层建筑。随着高层建筑不断发展，摩天大楼的定义在各国存在一些差异。根据我国《民用建筑设计通则》有关规定，建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。

摩天大楼作为现代建筑技术的结晶，是展示经济、社会发展成果的有效手段，可以明显提升城市形象。由于摩天大楼所处的位置显要、造型独特、视觉效果强烈，往往会成为所在城市的“名片”。

有关城建专家认为，摩天大楼具有节约城市用地，缩短公用设施和市政管网开发周期、加快城市建设的特点。一些摩天大楼建成后成为当地的地标性建筑景观，对完善城市功能、创造新的产业带和新的投资热点起到一定作用。

每年，世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）都会出版一份研究报告，对上一年竣工的所有200米及以上建筑进行分析。数据显示，中国在建造高层建筑方面仍保持着最高产的地位，2018年完成88栋。按城市分，全世界竣工摩天大楼数量最多的前10名城市中，中国6个城市上榜，其中3个城市地处中西部。在第11到第18名中，也有多个中国城市。

记者在东北某省会城市采访发现，近年来当地摩天大楼的建设速度很快。记者登上市内一处较高的建筑物楼顶看到，附近一些高层建筑已竣工，多数是集商场、商住、酒店等多功能于一体的城市综合体。

“金融服务类企业仍是大面积租赁需求的主要推动力。”东北地产界一位人士表示。

在广西南宁，1993年3月竣工的一座大厦，高138米，成为当时全自治区最高的建筑物。9年后，当地才有另一座大楼以159.7米成为“第一高度”。随后，当地的地王大厦以276米的高度连续7年占据“第一高楼”宝座。近年来，随着当地经济快速发展，越来越多的摩天大楼拔地而起，“第一高楼”一次次被刷新。

在西部某工业城市，目前已建、在建和规划的200-300米的建筑共有4座，300米以上的有1座。

一位从事城市规划的干部表示，随着城镇化步伐的加快，摩天大楼的建设成为一些城市相互比拼的重要参照。不少二三线城市之所以热衷于建设摩天大楼，在于摩天大楼能在一定程度上提高城市的土地集约利用水平，丰富城市景观和天际轮廓线，推动固定资产投资增长，有助于向外界展现一个地方经济、社会发展的成就和欣欣向荣的城市形象。

摩天大楼建设热潮暗藏风险隐患

在摩天大楼拔地而起的同时，一些大楼较高的空置率带来的风险不容忽视。在长沙的一个新兴商务区，目前当地甲级写字楼市场供过于求，仍为租方市场。2018年末，这个片区迎来数个甲级写字楼入市，其甲级写字楼空置率达到81.3%。

在西部某城市，一栋318米高的大厦已于2018年一季度竣工，分为酒店、商业和写字楼三个部分。项目业主方有关负责人表示，目前酒店和商业部分没有资金投入，没办法按计划开拓市场。而写字楼总建筑面积9.3万平方米，商家入驻仅3.5万平方米，空置率约为62%。“走量不理想，来看的人很多，但是真正下手的不多，50层以上的部分基本都没有租出去。”

另一栋380米高的摩天大楼是当地第二高楼，业主单位一位项目主管表示，B塔已经建成运营2年了，但受经济下行等因素影响，近来商户退租、退铺的现象明显，人流量也在下降，公司面临不小的压力。在西部地区的另一座城市，随着经济下行压力加大，不少摩天大楼业主方正面临银行政策收紧的困局。

多位摩天大楼的业主单位负责人表示，高楼建成交付后，在运营上都会不可避免地面临较大压力，空置率短时间内很难下降。

有分析指出，摩天大楼出租率的高低往往与所在城市第三产业在GDP中的比重密切相关，一旦摩天大楼的数量超出了城市的经济承载力，就会出现供给过剩的局面，而摩天大楼建成后能否获得收益，关键取决于出租率。目前，空置率成为困扰摩天大楼的一大难题。

此外，还有业内人士提醒，摩天大楼建成后，管理和维护成本高昂，亦可能极大地挤占租金等有限渠道的收入，还将面临国家政策收紧、市场环境发生重大变化等因素导致的资金短缺风险。

其次，摩天大楼消防安全隐患大。广西南宁市消防支队防火处工程审核科高级工程师黎承介绍，随着摩天大楼体量越来越大、高度越来越高、构造越来越复杂，再加上大量新材料、新工艺、新技术的广泛应用，其潜在的火灾危险性日益攀升，已逐渐成为消防安全的“短板”，给消防工作带来了更为严峻的挑战。一旦此类摩天大楼发生火灾，极易形成强烈的“烟囱效应”，人员疏散、逃生、灭火工作将会相当困难。

记者从消防部门了解到，当前的灭火救援能力尚不足以全面应对超高层建筑火灾。目前我国消防登高车的最高作业高度才到100米，实际上，受地理环境和自然环境的影响，消防登高车最高只能升至极限值80%左右。即便如此，许多城市只有一台这样的消防登高车，有的城市甚至没有。

此外，超高层建筑对环境会造成一定负面影响。在城市中心区集中建设超高层建筑，会对周边自然环境造成负面影响，如影响采光、空气流通不畅、光污染，容易产生“热岛效应”。

遵循市场规律避免盲目开发

业内人士表示，摩天大楼的建设体现了城市的经济发展水平，其建设应符合所在地的城市建设目标，应科学规划，不应盲目建造“世界之最”“世界最高”等建筑。

记者在调研中发现，一些著名的文化古城核心区，不断冒出一座座“耸入云端”的摩天大楼，有的甚至就在世界文化遗产的附近建起了高楼，影响古城风貌。

业内人士表示，在建设摩天大楼过程中，一定要遵循市场规律和经济规律，防止行政之手打造政绩工程、形象工程。

同时，在决定建设摩天大楼前需要综合考虑各方面的因素，从安全、环境、实用性等方面全面考虑。应充分考虑城市总体开发强度，使其符合城市规划布局和分区要求。在摩天大楼的开发建设中，应完善总体城市设计、建筑密度分区、区域人口规模特征、区域交通（环境）影响评价等研究工作，有效加强城市规划的控制和引导作用，尤其二三线城市要根据城市本身的地质、商业配套、地方财力等条件，以谨慎的态度冷静面对摩天大楼建设热潮，避免盲目开发。

此外，还有分析人士认为，建设摩天大楼也要综合考虑消防安全、节能环保和运营维护负担等问题，防止过度开发。