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哪些情况卖房能享个税优惠?满五年唯一住房免个税

2013-03-07 中华网财经

20%个税是否会误伤改善性需求和刚性需求?毕竟目前卖房的除了部分投资投机者外,大量的还是改善居住的普通老百姓。对此国家住建部副部长齐骥表示,“会有保护性措施”。那么,“保护性措施”可能会有哪些,扬子晚报记者综合读者的咨询案例和业内人士的分析,进行了猜想。

我们的观点是无论如何调控出发点都应该是抑制投机和投资性需求,满足合理的住房需求。千万不能误伤刚需一族和刚改一族,要尽力保障他们的利益。

猜想一:满五年唯一住房免个税

可能指数:★★★★★

案例:市民张先生2005年购买了一套商品房,2007年办理产权证,到目前已满5年,且夫妻双方名下只有这一套住房,如果出售是否需要征个税?

分析:根据国家有关规定,“对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。”南京也一直是照此执行。而此次“国五条”细则提到,“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”也就意味着按20%征税只是针对“应征收的”个人所得税,本来就一直免税的“满五年唯一住房”不在“应征收”之列应该是板上钉钉。

猜想二:各类购房成本税前抵扣

可能指数:★★★★☆

案例:朱女士打算将一套2007年购买的90平方米商品房卖掉,当时买入价70万元,现在约可售出150万元。如果按20%征个税,是不是简单地计算为:(150万-70万)×20%=16万元?

分析:房产所得不能简单地等于卖出价和买入价的差额,在“国五条”细则的原文中,清楚写明是按“所得的20%”而并非“差额”。因此,各种购房成本应予以税前扣除。根据国税总局此前的规定,应予扣除的包括契税、相关税费和合理费用等。有市民认为,买房时交的契税、公共维修基金,硬装软装家电等所有装修的费用,贷款利息,转卖时交的营业税、中介费等等,都应算做购房成本。不过,抵扣的认定比较复杂,还需要进一步明确。

猜想三:房改房不按原售价征税

可能指数:★★★★

案例:十多年前,刘先生以5万元的价格购买了单位的福利房,目前这套80平方米的老房子市价约120万元。此外,刘先生还有一套商品房。如果将房改房卖掉,刘先生是否要承担高达20多万元的税款?

分析:房改房的原售价其实并不难查,在当初销售时都有登记记录等历史信息,如果按20%征个税技术上并没有太多难度。但售价是不是就等同于原值,值得商榷。业内人士认为,房改房本身是福利性质的住房,有很多政策性的抵扣,售价并不能如实反映这部分住房的原值。所以在转售时,建议按照总额1%计算,才较为合理。江苏省住建厅厅长周岚也认为,房改房的原值不可能按房改优惠值计算,有必要科学合理界定。

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