世联行：长租公寓盈利时间为第五年 开发商付款延长了

　　世联行：长租公寓盈利时间为第五年，开发商付款周期延长

　　澎湃新闻记者 刘畅 来源：澎湃新闻

　　5月17日盘后，房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司（世联行，002285.SZ）在回复深圳证券交易所中小板公司管理部对其2017年年报的问询时表示，公司预计长租公寓项目盈利时间为第五年。此外，其在回复函中透露，受国家金融政策的影响，开发商的付款周期延长。

　　公告称，近日深交所向其询问了公司长租公寓的业务情况，毛利率为负的原因，盈利时间，出租率、租金水平、成本水平等运营情况。

　　据此前披露的年报显示，2017年，世联行资产服务业务实现营业收入8.49亿元，营业成本为10.3亿元，毛利率为-21.64%。截至5月17日，世联行报收8.36元，涨幅1.83%。

　　开发商的付款周期延长

　　世联行称，旗下红璞公寓以集中式公寓为主要体现，2017年累计全国收房签约间数突破10万间，完成装修并投入运营房间数约3.5万间，平均出租率达到81%。

　　公告称，长租公寓项目目前出房签约租期为一年；出租率基本稳定在80%-85%；租金水平因城市不同差异较大，长租公寓项目现在主要布局在核心二线城市，租金水平低于一线城市，现阶段平均租金1500-1600元/月。长租公寓的成本主要为人力成本、租金成本、装修成本、营销成本、网络费、电视费及其他运营成本，约占收入的85%。

　　世联行表示，长租公寓项目的发展符合预期，预计盈利时间为第五年。该公司基于未来五到十年核心二线城市租金水平上涨的判断，计划用规模效应来叠加增值服务，预计租金水平可以覆盖摊销成本。同时世联行将逐步开展半托管、轻托管的模式，减少租金成本对公司的影响。

　　关于资产负债率提高和应收账款大幅增加的原因，世联行解释，该公司的营业收入中第四季度占比最高，2015年、2016年和2017年第四季度收入占全年收入比例分别为35.35%、33.12%、36.74%，2017年第四季度收入同比增长45.27%，其应收账款相应增加6.89亿元所致。此外，受国家金融政策的影响，开发商的付款周期延长，导致公司应收账款的回款期变长，应收账款相应增加。不过，应收账款账龄大多在1年以内，回款情况良好。

　　去年，世联行应收账款余额为18.4亿元，较期初增加92.40%。2015年、2016年、2017年，世联行期末资产负债率分别为50.74%、45.17%、61.94%。

　　世联行表示，资产负债率提高是由于公司经营规模持续扩大导致的。2017年，世联行通过银行借款分别用于世联小贷增资10亿元，投资长租公寓业务11.8亿元；金融业务通过资产证券化方式融资，截至2017年期末累计余额为14.28亿元。

　　“实物生产趋于饱和，但软性服务还有很大空间”

　　此外，深交所还重点询问了世联行去年经营活动产生的现金流量净额为负、季度间差异较大并与净利润变化严重背离的原因。

　　2017年，世联行实现营业收入82.1亿元，同比增加30.97%；实现归属于上市公司股东的净利润约10亿元，同比增加34.35%。另一方面，世联行经营活动产生的现金流量净额为-30.26亿元，其中第一至第四季度分别为-2.39亿元，-16.99亿元、-8.09亿元、-2.78亿元。

　　世联行回复，其现金流量净额受到公司金融服务业务的贷款放款及本金回收现金流的影响。

　　2017年全年世联行放贷额114.9亿元，收回贷款本金78.5亿元，这使得现金净流出36.4亿元；同时，2017年度公司支付项目保证金和租赁押金减去收取的租赁等各项押金，为6.49亿元，两项合计共影响了经营活动的现金净流出42.9亿元，不考虑这两项的话，现金流量净额为12.68亿元，与净利润相当。

　　世联行称，2017年营业收入同比增长30.97%、净利润同比增长34.35%，与过去5年相比保持了平稳的增长水平。中国房地产市场服务方兴未艾，实物生产趋于饱和，但是软性服务还有很大的空间。基于多年来在交易服务业务方面创造的场景、客户资源，公司金融及公寓业务相对于创业型公司，获客速度更快，发展相对迅速。其中，交易服务（代理销售业务和互联网+业务）实现营业收入同比增长23.57%，金融服务实现营业收入同比增长62.26%，公寓管理业务同比增长387.64%。