轨道交通物业：2.4亿平方米空间可开发

　　TOD模式是指以公共交通为导向的开发（transit-oriented development），在规划一个居民或商业区时，使公共交通使用最大化的一种规划设计方式。我国城市轨道交通TOD开发将成为城市交通和房地产领域一种重要的模式和路径，对于土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说具有积极意义——

　　上海易居房地产研究院与西南交通大学（上海）TOD研究中心近日在上海联合发布了《轨道城市，上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》，提出城市轨道交通TOD开发将成为城市交通和房地产领域一种重要的模式和路径，对于土地资源日益稀缺的一线城市及重点二线城市来说具有积极意义。在车辆基地上方加盖平台并建造各类物业，将实现城市土地的二次利用与空间拓展，推进城市功能复合与城市更新。

　　易居研究院研究中心总经理崔霁认为，城市轨道交通TOD开发主要围绕城市轨道交通场站开展多样性、混合化、高密度的土地开发。TOD开发将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质，实现土地溢价和物业增值，推进城市功能复合建设，形成多赢的局面。具体而言，一是推进土地集约化开发，实现城市土地的二次利用与空间拓展，为土地资源日益稀缺的一线及重点二线城市增加了可利用的土地资源。例如，深圳地铁集团在建设上盖物业过程中，再造地铁上盖平台面积近100万平方米，相当于为深圳市盘活了1平方公里土地。二是获得物业开发收益，有利于反哺轨道交通建设的投资。由于城市轨道交通建设投资规模大、建设周期长、投资回收期长的特点，建设资金往往难以为继。但是，在引入TOD开发模式后，获得成功的案例屡屡出现。比如，深圳地铁集团自2013年第一个项目开售以来，物业开发反哺轨道建设资金已超过250亿元。三是轨道交通企业与房地产企业形成合力，发挥各自优势，获得双赢。例如，深圳地铁集团与万科达成战略合作，京投、华润、绿地等也进入轨道交通基地上盖开发领域。

　　研究统计，根据国内城市轨道交通发展规划初步测算，未来3年到5年内，全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来2.4亿平方米左右发展空间。从全国城市轨道交通TOD开发来看，许多专业房地产开发商主体参与，并且各城市也愈加重视这一土地复合开发利用。据初步统计，在已开通轨交的城市中，近六成城市已开发或正在开发车辆基地上盖，还有近三成城市规划开发车辆基地上盖。

　　研究报告认为，“十三五”时期，随着中国城市轨道交通建设仍将高速快进、集中发展，TOD开发将进一步提速和完善。土地利用集约化，开发主体专业化，是未来发展的主要趋势。

　　目前，合作开发成为房企参与TOD的主要途径。深圳作为轨道交通物业开发先进城市，已经形成入股开发企业、创新BT模式、代建模式、收益权合作模式、股权合作模式等合作开发模式。从全国来看，在轨道交通物业开发合作模式实践中，股权转让模式是最为成熟的模式，深圳的实践具有极大借鉴意义，灵活多样的合作模式是未来轨道交通物业开发的保障。

　　华东师大终身教授、易居房地产研究院院长张永岳认为，随着我国城市轨道交通快速推进，上盖经济成为城市经济可持续发展的一个重要推动力。在当前房地产调控和行业转型的大背景下，房企把握市场机遇，致力于战略转型。在轨交物业开发这个领域，可以实现由传统开发商向综合服务运营商转型。TOD开发必将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质，形成建设主体的多赢局面，打造城市建设的新标杆。

　　西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵认为，TOD开发在国家大力倡导、轨道交通高速发展、新型城镇化倡导集约节约利用土地等因素推动下，发展快、空间大，社会各方关注度高且参与意愿强烈。对开发商而言，与城轨公司合作是进入TOD开发领域的重要途径。开发商在参与TOD开发过程中，应立足品牌效应和专业水平，充分发挥业态配置、招商运营、产业导入等方面的优势，与城轨公司互补配合，实现共赢。

　　京投发展股份有限公司总策划师戴嘉宁认为，目前我国已经实现综合开发的城市轨交车辆基地数量仅4%，未来可开发的城市轨交车辆基地市场预期容量将达到4万亿元，市场容量巨大。TOD智慧生态圈更加强调对城市、对地铁和对业主的持续贡献与服务能力，是重要的商业开发模式。城市轨交车辆基地综合开发由于体量巨大、物业多元、轨交接驳等优势，是实现TOD智慧生态圈的最佳路径和最优模式。（经济日报记者 李治国）