“五限一紧”平衡市场供需 改善型购房需求持续释放

　　楼市最前线

　　今年上半年，东莞限购政策满一年，与此同时，限价升级及“三价合一”政策出台，进一步稳控房价及抑制投机投资需求。在“房住不炒”的整体基调下，上半年东莞整体住宅供应放缓，成交小幅回升，供求关系趋于平衡，房价处于稳定阶段。

　　除了政策上的限制，房企资金面的趋紧、银行对个人房贷的贷款额度收紧等因素，都对东莞的楼市生态产生影响，并形成新的趋势。

　　业内人士认为，东莞下半年形势依然趋紧，开发商趁机推货，回笼资金才是王道。

　　关键词 供需

　　供需格局区域分化加大

　　2018年上半年，在“五限一紧”政策调控下，东莞房地产市场仍稳步扩容。商品房成交量缩价涨，各类住宅物业成交同比趋稳或小幅上升，商铺和写字楼供需呈现下滑。

　　住宅新增供应放缓，同比去年同期下滑9%，相比之下，成交量同比持稳。过去供不应求的格局发生转变，今年上半年供需趋于平衡。

　　从月度来看，上半年东莞住宅供需整体呈现稳步回升态势，由于受限购限价限签等政策多重调控，与往年相比回升速度慢幅度小。

　　市场调研机构数据显示，今年以来东莞实际市场开盘量同比去年同期增加34%，但销售率同比下降了6个百分点，主要受部分项目定价偏高、开盘解筹率低所致。从区域角度看，开盘供应量主要集中在常平、东坑、虎门、万江和大朗等镇区，东南临深供应趋紧。

　　反应市场供求关系的一个关键指标是库存。东莞中原战略研究中心相关负责人告诉记者，截至6月30日，东莞住宅库存套数41385套，库存面积为519.48万平方米，环比小幅上升2.14%，同比大增43.54%，库存继续走高。

　　“按照过年一年消化速度计算，6月底住宅消化周期为11个月，环比上升1.4%。目前东莞全市住宅库存消化周期已回升至历史高位水平，区域分化加大。不过，今年下半年潜在供应明显放缓，预计高库存压力有所缓解。”上述负责人介绍。

　　从价格来看，限价限签调控加码，东莞住宅网签均价为16997元/平方米，环比同比涨幅均小于5%，政策调控到位，但东莞洋房价格区域分化严重。

　　今年上半年松山湖以平均349万元/套，远远超出其余镇街，居全市首位；其次，南城、凤岗、 莞城等10个镇街套均总价在200—300万元之间，150—200万元之间有11个镇街，100—150万元则有10个镇街。

　　关键词 产品

　　大户型产品成交占比持续萎缩

　　“五限一紧”政策调控在影响供需的同时，也对东莞的楼市产品产生影响。

　　从成交结构来看，今年上半年80—110平方米刚需产品占比仍占主导，59%的占比创历史新高。其次，随着二孩放开、房价上涨带来物业升值等因素，改善型住房需求亦不断释放。

　　其中，110—140平方米首次改善产品成交占比为27%，由于房价的始终高位，140平方米以上大户型产品成交总占比持续萎缩，今年上半年总占比为10%，同比去年下滑1个百分点。从最畅销户型80—110平方米成交总价来看，150—200万元/套为市场主流，占比高达46%。

　　在如今的东莞的市场环境下，商业公寓成为了不少投资者的首选。

　　商业公寓不限购不限贷，而且今年有多个项目放量入市，本地投资需求集中释放。今年上半年，东莞新增商业公寓供应30万平方米，同比上升2%；成交41万平方米，同比上升9%。尽管住宅已经供求平衡，但商业公寓则出现供不应求的情况，东莞市场商业公寓均价达17562元/平方米，同比上涨7%，与住宅价格形成倒挂。

　　从公寓成交面积段分布来看，2014—2017年，40—60平方米公寓为市场主力，但进入2018年上半年，20—40平方米小公寓逐步成为投资热点，成交占比高达48%。主要是由于卓越中寰、碧桂园首座及碧桂园苹果等小公寓放量入市，依靠低总价优势迅速成为投资热点。

　　此外，在144平方米以上非普通住宅首付六成持续影响下，再加上限价政策进一步升级，开发商入市积极性受挫，影响别墅市场。上半年，东莞的别墅供应创四年同期新低，供应仅有14万平方米，同比大幅下降47%。成交量同样处于市场低位，半年成交量仅为21万平方米。

　　联排/双拼别墅始终是东莞市场主流，今年上半年联排/双拼别墅供需同比均有所上涨，其中联排别墅成交同比上升35%，双拼成交同比上涨上升。

　　关键词资金

　　一次性付款客户受开发商青睐

　　在限价政策加码的影响下，加上银行商贷利率上调，审核放慢，不少开发商为了加快资金回笼，更青睐有能力一次性付款的客户。

　　记者走访东莞市区的一些楼盘了解到，在开盘后这些项目的产品几乎售罄，仅剩下几套大户型产品。

　　其工作人员解释，由于银行房贷收紧，存在审核严、放款慢的情况，需要耗费数个月的时间。为此，这些大户型产品会优先选择一次性付款的客户，能加快资金的回笼。一方面是调控政策不断收紧，另一方面则是区域规划利好不断。

　　从套均价格来看，今年上半年全市洋房套均总价为180万元/套，同比2017年同期增加9万元/套，与2017年下半年基本持平，对比2015—2016年涨幅明显缩小。但对于多数人来说，要用全款来购买商品房依旧比较困难。

　　“从政策调控来看，房住不炒的调控政策将会持续高位运行。在东莞严查整治房地产违规行为的背景下，东莞下半年楼市依旧保持平稳运行。但另一方面，在区域规划的利好下，部分开发商和投资者依然会保持乐观心态。”东莞中原战略研究中心相关负责人说。

　　从供应角度来看，东莞楼市下半年住宅潜在供应量约297万平方米，同比2017年将下滑五成，因而供应量会大幅放缓，以旧盘加推居多，新盘入市少。

　　这意味着上半年的供需平衡会被打破，商品房供不应求的矛盾将会加剧。与此同时，在供应量大幅放缓下，也会使得东莞住宅成交量持续大量萎缩。

　　业内人士分析，在开发商销售及资金回笼压力日益增大的背景下，部分项目价格或会有所松动。同时，全款和高首付客户将会成为“香饽饽”，成为开发商营销的目标。

　　关键词 房企

　　多家开发商抢滩市场竞争激烈

　　从房企成交业绩来看，“万碧”格局有所松动，多家房企抢滩市场，激发楼市活力。2018年上半年，碧桂园、万科依然雄踞前两名“宝座”。

　　其中，碧桂园受碧桂园苹果和碧桂园首座的成交影响，成交金额为81.99亿元，市场占有率为15%；另外，万科的成交金额为67.39亿元，市场占有率为13%。但从市场占有率来看，分别同比下降33%和24%。位于全市房企成交业绩排行第三的保利地产成交金额34.9亿元。市场占有率为7%，与第二名万科相差6%。由此可见，房企之间的业绩有所缩小。

　　东莞中原战略研究中心统计，在2018年下半年，品牌开发商潜在供应量占据全市总供应量的48%，同比去年下降了22%。

　　中原研究院分析，一方面，万科、碧桂园主导的品牌开发商高周转，前期储备土地开发完毕，由于土地供应紧张，因而后期的土地储备不足。

　　另一方面，华润、时代、星河、奥园等外来品牌房企发力，再加之光大、珑远、宏远等本土开发商发力，将进一步压缩品牌开发商的市场占有率，市场竞争愈发激烈。

　　不过，东莞的开发商既有竞争也有合作。近日，东莞上市公司粤宏远A发布最新公告称，公司全资子公司宏远投资与万科旗下子公司首铸一号已完成合资公司首铸二号的注册登记手续，将共同开发南城建设路南侧商住地。

　　据了解，首铸二号由宏远投资出资20%、首铸一号出资80%。在6月的竞拍中，首铸一号以“254786万元+自持面积20%+自持年限不低于5年”的代价拿下地块，还要承担地块内的大量配建，合作开发分摊成本无疑是一种理性的选择。

　　业内人士认为，受多重内外因素、开发商资金趋紧等影响，开发商销售及资金回笼压力增大，资金链趋紧的发展商，项目价格或有所松动。