徐成：关注香港市场内房股和物业管理公司成长空间

　　⊙国海富兰克林基金QDII投资副总监 徐成

　　在过去的2017年，香港市场内房股取得了令投资者满意的业绩。据花旗银行统计，2017年内房股核心净利润平均同比增长47%，并伴随着毛利润的提升，行业的平均毛利率从2016年的26%上升到31%。

　　2018年，虽然对地产的调控政策没有放松，但基于地产商雄厚的可售资源和改善性需求，前5个月的销售增速仍然可观。克尔瑞数据显示，销售前100位的开发商今年前5个月的销售增速同比增长约34%。内房股中销售增速最高的地产商，在今年前5个月的销售增速同比高达280%至568亿元。一些中小型地产商今年的销售增速也很强劲，同比增长幅度达75%至150%。

　　在经历了2017年三四线城市棚改货币化安置的红利之后，今年地产商的销售增速超出了市场预期。我们认为，这主要源于以下几个因素：首先，地产商可售资源同比增长了40%，销售目标对应可售资源去化率61%也在合理范围。其次，总体来看，刚需和改善性住房需求仍然强劲。虽然不同城市楼市分化，但热点的二线城市和三四线城市楼市仍然较热。最后，部分城市如南京、武汉的公积金额度提升增加需求。

　　我们认为，2018年排名前十的地产商市场占有率将进一步扩大。在去杠杆的大背景下，资金持续收紧，小开发商融资能力受限，很有可能会加速地产行业的整合。目前内房股境内融资渠道收紧，成本在不断上行。不少地产商通过海外寻求融资机会，年初至今，海外美元债的融资成本上行了50bps至200bps，越来越多的地产债发行人接受双位数的融资成本。我们预计，在境内融资渠道持续收紧的大环境下，境外的融资成本将易上难下。对于毛利低的地产商来说，融资成本每上升1%，毛利将减少1%。

　　在地产市场加速整合的大背景下，物业公司也在加速收并购。目前港股的多家物业公司都是“现金牛”，资产负债表很稳健，这便于行业口碑好的公司做兼并收购。此外，由于生活节奏加快，物业公司已不仅只负责保安和清洁等传统服务，而且还不失时机地推出各种便利小区居民生活的增值服务。并且，物业管理公司的业绩较开发商来讲更为稳健。因此我们认为，未来几年物业公司无论是在管理面积还是业绩增速都值得期待。

　　去年6月地产商的销售是高基数，我们认为，今年6月地产商的销售增速虽不如5月这般强劲，但也会较为可观。我们预计，内房股将公布亮丽的中期业绩。一些地产商去年已销售未结转的量很大，大部分将在今年结转，加上一般当年销售的15%会在本年度结转，一些地产商今年指引的收入已大部分都锁定，业绩增长的确定性高。年初至今，地产商管理层或者大股东也在积极回购或增持公司股份，也体现了对公司未来的信心。

　　综上，我们认为，龙头地产商将在未来几年继续抢占市场份额，保持较好的增速，物业管理公司的发展前景更是海阔天空。