楼市凶猛 分析称本轮暴涨已经“绑架”中国经济

*ST宁通B(200468.SZ)拟通过出售北京两套学区房保壳的消息这两天“炸开了锅”，各方观点异常一致：对实体经济影响负面，是一个十分可怕的示范。

去年底以来，多地房价轮番大涨，汹涌之势已迫使厦门、苏州、杭州重启了限购政策。国家统计局9月19日公布的8月份70城房价数据显示，新建商品住宅(不含保障性住房)价格同比上涨的城市高达62个。

“在目前房价暴涨的情况下，债务高企的地方政府短期能获得巨大的经济效应，但实体经济拿地的成本也大大提高。”厦门大学经济学系副教授丁长发告诉《第一财经日报》记者。万博新经济研究院院长助理刘哲则向本报记者表示，在经历过去年的股灾、汇改之后，房地产是中国经济下一个主要风险点。甚至有观点认为，这一轮房地产价格的暴涨、经济房地产化已经“绑架”了中国经济。

房地产究竟有没有绑架经济？其实可以从每个城市对于房地产的依赖度来作一番探究。衡量依赖度有两个重要指标：房地产开发投资占固定资产投资的比重；房地产开发投资占国内生产总值(GDP)的比重。《第一财经日报》记者以37个一二线城市作为样本，对它们的房产“依赖症”作了一番梳理。

一线城市依赖度低

“学者型官员”、重庆市市长黄奇帆多年来在楼市调控方面有一个观点：坚持每年房地产投资不超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要，“超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”

统计数据显示，重庆去年的房地产开发投资达3751.28亿元，占固定资产投资比重为24.23%，刚好低于25%的标准线。除此之外，重庆的房价也一直较为平稳。

全国其他城市情况如何？《第一财经日报》记者对37个一二线城市2015年房地产投资占固定资产投资的比重进行了统计，有17个城市超过了30%，有7个超过了40%。

上海和北京的这一比例均超过了50%，分别为54.61%和52.89%。紧随其后的是海口、杭州、昆明、厦门、深圳、东莞和广州。

不过，北京、上海、深圳、广州等城市房地产投资占固定资产投资的比重虽然高，却并不意味着它们对于房地产的依赖度就高。

固定资产投资主要包括三大部分：基础建设投资、工业投资和房地产开发投资。北上广深等一线发达城市的基础设施相对较为完善，投资需求并不多；产业也由工业主导转变为服务业主导，工业投资的增长很少；但这些城市的人口还是处于净流入状态，房地产领域仍有较大的投资空间，因此房地产投资占固定资产投资的比重自然较高。

相比之下，中西部地区的长沙、南昌、重庆、合肥等城市，房地产投资的比重之所以不高，主要原因在于这些城市及所在的省份还处于工业化和城镇化的过程中，无论是工业投资还是基建投资的总量都很大。

这些城市依赖房地产

相比房地产开发投资占固定资产投资的比重，房地产开发投资占GDP的比重更能反映一个城市对房地产的依赖度。

数据显示，37个一二线城市样本中，13个城市对于房地产的依赖度较大，房地产开发投资占GDP的比重超过了20%。其中海口(39.3%)、昆明(36.56%)、贵阳(34.76%)名列前三，西安、郑州、杭州、福州、重庆、武汉、成都等城市亦进入前十。

海口的比重之所以高，因为其所处的海南是国际旅游岛，旅游和房地产是最重要的支柱产业，工业的占比很少。除了旅游和地产，有不少北方人会选择到海南生活、养老，因此包括海口、三亚在内的海南主要城市，对房地产的依赖度都很高。

昆明和贵阳对于房地产依赖度高，一大原因在于，它们经济较为落后，这几年正处于快速城镇化和工业化的进程中，房地产开发的增量较大。

贵州省政府参事胡晓登教授表示，与沿海省份有两三个中心城市不同，省会是贵州、云南等中西部省份的单极核心城市，几乎全省最好的教育、医疗资源都集中于此。因此，贵阳这样的省会城市对省内其他地方有着很强的吸引力。

相比之下，四大一线城市房地产投资占GDP的比重均低于20%。其中，北京为18.4%、上海为13.9%、广州为11.81%，深圳只有7.6%，在本报所选的样本城市中垫底。

一线城市的地产依赖度偏低有两方面原因。首先，一线城市的产业体系十分完善，尽管房价比较贵，但对房地产的依赖度并没有那么高；其次，超大城市目前已经进入到严格控制城市边界和城市人口规模的阶段，新增的土地供应明显减少，因此房地产开发投资的体量也得到严格控制。

大连、哈尔滨等城市，房地产投资占GDP的比重虽然不高，但并不表明它们不依赖房地产，而是这些城市过去供应量很大、库存高企，人口流入明显减少，因此近两年来，开发商拿地和开发投资也就大大降低了。

实际上这些城市仍然十分依赖房地产，并且通过各种方式在救楼市。比如沈阳最近出台了楼市新政，支持大中专毕业生购买商品住房，并规定毕业时间不超过8年的大中专毕业生，可以提取父母的公积金支付购房首付款。

与大连、哈尔滨等东北城市相似，广大三四线城市由于过去几年大规模的土地出让、供应量很大，库存高企，因此从2014年后，开发商拿地和投资大幅减少。本报记者对泉州、金华、襄阳、常德、九江、北海、威海、徐州等8个三线城市的统计显示，这些城市房地产开发投资占GDP的比重都低于20%，不少城市都低于10%，比如常德只有4.48%，九江只有6.99%。

2010年之后，随着一二线城市的限购，不少开发商大举进军三四线城市，三四线城市的城市建设和房地产开发乃至经济增长都突飞猛进，但由于当地的需求较为有限，不少人口还在向一二线城市转移，因此这些城市的地产很快就明显过剩。换句话说，并不是这些城市不想依赖房地产，而是已经没法依赖了。

下一个风险点

从上述数据看，在经济下行压力依旧不小的背景下，有的城市确实对于房地产有着相当程度的依赖，也有的城市房价出现了大幅上涨，但并非将一切都压在了房地产之上。当然，如果房价继续飙涨，后果不堪设想。

刘哲向本报记者表示，本轮的楼市狂热，并不是实际购买力提高或刚性需求增长支撑的，更多的是受到实体经济、政策因素、预期变化、金融因素、房地产商、地方政府财政和业绩诉求等因素的影响。这使得房地产行业的风险会加速集聚，在经历过去年的股灾、汇改之后，房地产是中国经济下一个主要风险点。

“随着人口周期对于房地产支撑作用的减弱，金融拉动效应越来越明显，中国房地产增量的黄金期已经过去，今后更多地将处于一个存量期。”刘哲表示，中国经济的未来取决于培育新供给新动能。从简单地出卖资源、环境、劳动等硬价值，到附加上更多软价值，这将是传统供给向新供给的转型升级之道。

在丁长发看来，本轮房地产价格的暴涨对实体经济的伤害不小。第一，资源的错误配置——因为房地产的赚钱效应，大量资金脱实就虚；第二，对于消费有挤出效应——大量的家庭资金进入房地产，别的消费就大幅度减少了；第三，高房价对生活生产成本有传导效应，劳动力成本、摊在各种商品上的成本也随之提高；第四，阶层分化——有房的财富就多，没房的更加买不起，阶层固化非常严重。

“我们接下来主要做的就是多管齐下，拿出实实在在的解决举措。一是进行金融机构改革，增加中小金融机构，通过制度创新，对应中小企业。另一方面，解决地方政府对于土地财政的依赖问题。”丁长发说。

事实上，今年7月26日召开的中共中央政治局会议在部署下半年经济工作、做好“三去一降一补”的同时，首次提出了中国要抑制资产泡沫。市场各方分析认为，“资产泡沫”可能主要指的就是房地产泡沫。

中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞教授对本报记者表示，从目前经验来看，凡是房地产市场比较平稳的城市，都是土地供应比较宽松的，供应节奏也比较好。如果政府不是想把土地价格推高，而是想让经济健康平稳的话，政府应该有操作的办法。