买不起房买地产股？小心又成接盘侠！(图表)

近期楼市的火爆惊爆人的眼球，炒股不如炒房成了最流行的口号，房地产不仅成为公认的优质投资品，上市公司也靠它扭亏为盈，“卖房保壳”已成财经圈热词，不仅*ST宁通B，云赛智联、海航创新、绿庭投资等纷纷宣布卖房额的消息，手中有房，保壳不慌，对于很多上市公司来说，优质房产才是核心资产，“辛苦一辈子可能真不如倒腾几套房”已经成为了现实。

对于囊中大部分羞涩的A股散户来说，投资已经贵的离谱房子显然是梦想。于是又有人提出，买不起房不如买地产股。逻辑很清晰明白，房子涨的这么好，房企的利润也应该不俗。但真的是这样么？统计数据显示，虽然房地产行业火爆，但房企业绩并没有想象中那么风光。

根据半年报显示，2016年地产板块主营业务收入同比增长37.52%，但板块净利润同比仅增长7.73%，其中，行业总体毛利率为27.44%，较去年同期下降1.4%，板块总体净利率为9.62%，较去年同期下降1.7%。

而从上市房企角度看，其实也业绩只是差强人意。有媒体统计数据显示，上半年A股125家上市房企净利润同比下滑的房企有53家，其中，亏损房企有23家，且均已连续多年净利润下滑，而在145家港股上市房企中，亏损房企则多达40家。

为什么会出现这种状况？因为大中小城市分化严重。数据显示，上半年一线房地产公司净利润仍能达13%，二线房地产公司和三线房地产公司净利率分别为8.5%和7.79%，其中，三线房地产公司净利率同比降4.7%。

千亿房企利润仅是“零头”

而频出的地王，不断抬高的地价，在不断挤压房地产企业利润空间。2016年上市房企半年报显示，又有恒大、碧桂园、保利、绿地4家房企销售额超千亿元。但“大好形势”背后却令人担忧，利润仅是业绩“零头”。

具体来看，销售额实现近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元；保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。

还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国，上半年净利润约为1.03亿元，同比减少91.8%，股东净利润约为0.73亿元，同比减少92.3%。

业内人士分析认为，土地价格飙涨、高价地拖累，是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。

长江证券分析师蒲东君表示，房地产行业整体毛利率不断下滑的主要原因在于地价占房价比例越来越高，部分地区甚至出现“面粉价格贵过面包”现象。另一方面，由于房企越来越多采用合作拿地开发的模式，少数股东损益占比逐渐提升，导致净利润率增速低于毛利率增速。

另一个值得警惕的问题是，在房企净利润率及毛利率整体下降的同时，资产负债率却仍在攀升。根据中国房地产报记者统计的销售30强房企资产负债率排行榜，30家房企中，上半年资产负债率较去年年底进一步增加的房企多达21家，即仅9家房企负债率下降，而负债率超过70%的房企有20家。

负债率最高的房企仍是融信中国。上半年资产负债率为89.83%，较去年年底85.42%的负债率增加4.4个百分点。绿地控股的资产负债率则由2015年底的84.62%增加到了上半年的88.36%。万科地产、中国铁建、荣盛发展、绿城服务、新城控股的资产负债率均超过了80%，而在2015年底他们的负债率还在80%以下。

买不起房到能买股吗？

有分析观点认为，相对买房的疯狂，买房地产股或许并不会高枕无忧，从整体看，现在的地产股行情是一个估值修复的反弹行情，并不具有明显的上升空间。因为，房地产企业在房地产链条中并不具备核心的竞争力，而且地产本身受政策影响太大。

而此波地产股的上涨，更要感谢的是宝万之争及恒大举牌，如果没有这些“概念”，游资就没有由头借机炒作，毕竟，这轮行情是万科A和随后被恒大举牌的嘉凯城、廊坊发展等这些概念带动起来的。

资深投资专家文国庆分析指出，前期地产股行情，资金主要来自地产商。由于今年前七个月房地产销售额比去年增加了1.64万亿元，房地产投资仅增加0.28万亿元，地产商手头现金增加了1.3万亿元。今年地产商销售增加了40%，但是购置土地金额仅仅增加了7.1%，土地购置面积反而减少了7.8%，说明地产商并不看好房地产的后市，才阶段性买股票，一旦他们的买入力度减弱，必然对股市造成负面影响。

从这一轮地产商进入市场的逻辑看，由于目前土地价格涨得太快而无法大量买入，买入地产股等于用前两年的价格买入土地。虽然对个别地产商而言这个做法是划算的，但是从宏观上看，整个房地产市场未来是萎缩的，因而对房地产股的判断不能用市盈率原则，而应该在净值基础上再打一个折，因此地产股的行情是一个估值修复的反弹行情，并不具有明显的上升空间。所以，一旦这个修复行情结束，地产商停止买入，市场还得继续下行。

中金公司最新房地产调研纪要也认同这种观点，其表示，房地产行业预期差逐步修复，地产股行情已是中后段，反弹空间看10%~20%。进入9月行业成交旺季，我们认为，成交超预期的概率将走低，基本面呈现缩量涨价格局，我们判断地产反弹行情进入中后段，未来反弹空间看10%~20%。