香港“细价楼”供应减少 超千万元物业首次破两位数增长

尽管香港楼市近日有趋于平稳的迹象，但由于供应问题尚未解决，根据香港置业一项调查显示，近90%的香港人感到置业有难度，香港置业称，楼价走势和房屋供应的总量都成为了影响市民入市的决定因素。

香港置业行政总裁李志成称，目前香港楼价屡创新高，变相提高了置业门槛，尤其300万至500万港元的“细价楼”更是少之又少，令成交量每况愈下，今年中高价物业市场表现更是首次超越“细价楼”，超过1000万至2000万港元的物业占比首次突破双位数的水平，达到了14%。

香港置业第四季“置业意向调查”结果显示，近90%的受访者感到目前置业有困难，只有23%的人表示今年有意入市，比例创下2016年第二季有记录以来的新低，大部分受访者都认为，楼价走势和房屋供应成为影响他们入市决定的主要因素。

在此次调查中，近57%的受访者相信，年内香港的楼价将继续上升，而预计楼价下跌的占比则有27%，相比上一季度的调查，认为楼价上升的市民增加了10个百分点，反映了市民对后市的态度开始转为乐观。

然而，值得留意的是，大部分受访者都有意购买价值300万至499万港元的物业，占比达到46%。

在考虑入市的受访者中，更多倾向于购买一手私人房屋，这一比例连续两季度回升，按季度升3个百分点至60%，最主要原因是一手房的楼龄和装修都比较新，其次是因为新楼盘定价具有吸引力，也有按揭优惠。

尽管大多数人都钟情于500万港元以下的物业，但这类物业在市场上却少之又少，根据香港土地注册处资料，500万港元或以下物业，在一、二手注册量的比率呈现下行趋势，今年前9个月占比已经跌至39%，创下历史新低，而香港楼价超过500万至1000万港元的物业则后来居上，占一、二手住宅注册量比率达到41%，是自1996年以来首次超越了“细价楼”的表现。

香港置业称，超过1000万元至2000万元物业占比首次突破双位数水平，主要是因为市场上“细价楼”变少，楼价推高变相带动中高价物业成交。李志成称，香港特区政府增加建设资助房屋是好事，但首阶段供应可能会比较有限，如果低于市场价格出售，由于客源与私人住宅的不同，预计短期对私人市场影响很轻微，但如果楼市周期变动不定，加上供应的增加，长远来看，香港楼价将面临调整。

李志成认为，香港特区政府也应该随着楼市变化调节政策，比如适时放宽按揭成数及年期等，一旦逆市周期重临，更应该逐步减轻调控“辣招”，避免楼市出现硬着陆。

实际上，供应少的不只是500万港元以下的“细价楼”，豪宅市场也面临同样问题。数据显示，截至2017年8月底，实用面积在1076至1721平方尺（100至160平方米）的私人住宅落成量已降至不足6%。李志成称，目前香港特区政府有意放宽6个月的“楼换楼退税期”，这一措施将重启二手市场的换楼潮，预计压抑已久的换楼动力可以释放。而换楼市场板块一旦启动，高价及豪宅物业表现就可以再高看一线，超1000万的物业一、二手物业注册量比率有机会从目前的20%升至25%，再创历史新高。

今年前9个月，一、二手市场表现都比去年好，李志成称，展望第四季，多家发展商对后市仍然充满信心，将会推出多个项目来增加供应。第四季度，香港有机会推出的新盘单位共有7862套，主要分布在将军澳、西九龙、港岛东区及中西区等多个地区。

发展商积极推盘，配合按揭优惠及多种付款方式吸引客人，将促使购买力继续投入一手市场。香港置业预计，今年全年一手私楼注册量将达到2万宗，同比增加19%，而二手住宅注册量则有望达到4.3万宗，预计全年一、二手住宅注册量共有6.3万宗，同比升超过10%。而楼价方面，二手楼价反复向上，今年前9个月已累升近9%，预计全年楼价将升超过10%。

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