全年卖地收入超4万亿有望创新高，热点城市土地增供控价

虽然热点城市房地产调控尺度一直趋紧，但土地市场总体依然较好，官方数据显示，今年全年土地出让收入有望再创历史新高。

财政部11日发布“2017年11月财政收支情况”显示，今年前11个月，全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。

按照近几年情况，每年12月份的单月土地出让收入数据比较稳定，大约会维持在下半年的月度平均水平左右，甚至更多。今年7月至11月期间全国土地出让收入为22554亿元，月均4510亿元。

如不出意外，2017年全国土地出让收入将超过2014年的4.29万亿元，再创下历史新高。

土地市场供需两旺

一位不愿透露姓名的土地专家对第一财经记者称，“(土地出让收入大幅增加)这是意料之中的结果，一方面地方政府供地增加，另一方面楼市销售情况尚好，房地产企业的拿地需求也比较旺盛。”

过去20余年，随着土地出让制度的逐渐完善，我国土地出让收入保持了较为平稳的增长态势。1995年全国土地出让收入仅仅420亿元，到2010年全国土地出让收入就已经达到2.91万亿元，首度迈进2万亿元大关。此后至今，这一数据未曾低于2万亿元。

自2011年至2016年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元和37457亿元。

除官方数据外，非官方机构统计也显示今年全国土地出让收入有较大幅度的增长。

中国指数研究院近日公布数据显示，今年1至11月，全国300城市土地出让金总额为34407.7亿元，同比增加约41%。11月整体及各线城市成交量较10月均有下滑，月度出让金环比缩水近一成，在前11个月总额中占比为11%。

另外来自中原地产研究中心的统计显示，从招拍挂市场数据看，截至12月11日，今年全国土地出让收入最多的50大城市合计达到了3.24万亿元，同比上涨42%。

“整体看，虽然房地产市场调控政策严格，但2017年房地产市场成交量刷新历史，大部分城市土地出让收入创了纪录。”中原地产首席分析师张大伟称。

张大伟称，从中原地产统计数据看，截至目前国内合计多达11个城市土地出让收入超过千亿元。

“有2个城市土地出让金达到了2000亿元，9个城市超过1000亿元，超过500亿元的城市达到了20个，均创造了同期历史最多。全国已经有48个城市卖地超过200亿元。”张大伟称。

他认为，从全国主要城市土地出让情况看，土地供应量明显增加，特别是其中限价房与租赁房等供应增加，将对2018年房地产市场带来明显影响。

控制溢价

作为影响房价的一个重要因素，增加土地供应，平抑地价过快增长成为热点城市的一个主要调控手段和目标。

国土部近日称，上半年全国地级以上城市和百万人口以上县市制定了中长期住宅用地供应规划和三年滚动计划，按照“五类”调控目标推进2017年住宅用地供应工作。“目前各地房地产用地管理和调控效果初现，一线和二线热点城市住宅用地供应量增加，高价地频出势头基本得到遏制。”

北京2017年全年计划供应国有住宅用地1000公顷，其中保障性安居工程用地350公顷，商品住宅用地650公顷(含200公顷共有产权住房用地)。

北京市规划和国土资源管理委员会11日发布消息，截至12月8日，北京商品房用地供应完成601公顷，完成率达到92%，比过去五年年度平均供应水平超出约200公顷，其中已供应共有产权住房用地165公顷，完成率82%。12月底前还将陆续推出朝阳、丰台、大兴等区的6个地块约50公顷商品住宅用地，预计全年商品住宅入市土地将超出年初计划任务要求的650公顷。

中原地产研究中心统计数据显示：2017年北京住宅土地供应74宗，合计供应规划建筑面积是最近4年最高，达到了1014万平方米，同比2016年全年上涨了304%.

“商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。土地供应大幅度增加，将明显影响2018年北京房地产市场价格。”张大伟称。

土地出让溢价率的高低是判断土地市场热度的一个主要指标，今年以来，主要城市的土地出让溢价率呈现逐渐走低趋势。

“从11月北京土地市场看，土地溢价率明显下调，全年平均住宅溢价率是26%，而11月北京土地住宅溢价率跌到了8%，除了石景山一宗地块溢价率19%外，其他地块基本溢价率都接近底价。”张大伟称。

中国指数研究院数据也显示，从11月份的情况看，土地平均溢价率同环比继续下降，尤其是住宅用地溢价率维持下行势态，一二线城市土地市场趋稳。11月，全国300个城市土地平均溢价率为20%，较10月下降4个百分点，较去年同期下降23个百分点。

上述土地专家对第一财经记者表示，今年土地出让溢价率走低是必然的结果，在楼市调控的大背景下，政府在土地出让环节一般会对溢价率设定有形和无形的限制措施，有形的限制包括“限房价、竞地价”等措施，企业考虑后期利润因素，不会再肆意抬高地价，溢价率自然下降。

“而除了这种摆在台面上的措施，政府还可以在土地出让环节将出让底价适当抬高，提高企业参与竞买的门槛，土地出让成交后的价格会更为理性，溢价率也会有所降低。”上述专家称。