大杭州拓城计：去年“引才”28万，多重因素推升购房需求

最近几天，在杭州西北部郊区的很多银行门口都排出了一支一眼望不到头的队伍。他们基本上都是华夏四季和融信澜天两个楼盘摇号买房的登记客户，根据开发商要求，要到指定银行办理验资手续并冻结资金。

“这两个盘在板块里都是属于区域价格的洼地。良渚这个地方周边的二手房价格已经到3万了，但融信澜天一手房的价格才2万元左右。”杭州透明售房网特约评论员马锟告诉第一财经记者，这也是比较少见的。

他说，之前很多项目推盘时，一二手房价格倒挂没有这么严重。“这两个项目的户型面积不算大，单价不算高，所以总价也不高，能够承受起这个价格的客户基数就很大。再加上这么高性价比的房子比较稀缺，大家就蜂拥而至了。而且摇号也给人提供了一个预期，这里面很多人是出于碰运气的心理去的。”长期研究杭州楼市的马锟说道。

西湖边的楼盘。资料摄影/任玉明

G20杭州峰会之后，杭州得到很大的发展。今年4月12日，猎聘发布的《2018年杭州中高端人才及杭漂大数据报告》（下称《报告》）显示，2016年四季度至2018年一季度，在全国15个重点城市的人才净流入率排名中，杭州以13.6%的人才净流入率排名第一。杭州市统计局信息显示，2017年末比2016年同期常住人口增加了28万人，可见抢人政策卓有成效。

人气就是财气，开发商们纷纷积极入场。今年一季度，杭州土地成交额以923亿元稳居全国各大城市榜首，延续了去年以来杭州土地市场的热度。

马锟对第一财经记者分析道，基于这两年杭州在城市建设、产业引导、人才引进等方面的向好情况，2022年亚运会概念的加持，以及大湾区建设规划等，这个城市未来发展的想象空间很大。

多重因素推升购房需求

杭州今年楼市的情况有其特殊之处。

浙江中原地产首席分析师荆海燕说，去年杭州市区拆迁力度特别大，加上萧山、余杭，有5万多户。这些拆迁的基本都是城中村，两代人、三代人同堂的情况比较多，这种情况一户拆迁补偿的费用基本在800万～1000万元。而这个钱他们必须拿去买房，因为他们自己的房子卖掉了并且每户至少有两套房的需求。所以，现在市面上会有那么多一次性付款的客户。

2018年4月14日，杭州楼市首个公证摇号楼盘——和家园臻园的购房者意向登记处。（来源：视觉中国）

“今年4月初，杭州推出摇号买房政策。在此之前市场乱象比较多，比如炒号子比较普遍，很多还要找关系等。基本上普通的购房者买到的机会很渺茫，尤其是那种价格低的刚需楼盘。政府是从市场规范的角度出的这个（摇号）政策。”荆海燕对第一财经记者表示，现在大家获取的机会相对公平一点，不过也不排除有一部分原本不打算挤这趟车的人想碰运气。

“有些开发商本来对限价突破是抱有幻想的，觉得今年能够放开，想着晚一点推盘是不是能卖得更高一点。之前就有开发商有这种想法而不愿意推盘，一再往后延。总体来看，上市的房子本身就不多，而限价的原因使有些开发商又不愿积极推盘。这也间接造成市场上供不应求的现象。”荆海燕表示。

此外，人才的流入也为杭州的购房大军注入了强大后援。《报告》显示，此次，杭州人才净流入率比排名第二的长沙高出3.36个百分点，比排名第五的深圳高出3.98个百分点；比排名第11、第12的上海和北京分别高出6.73、7.95个百分点。

“在人才引进和流入这方面，杭州比其他城市优势更明显，尤其是一线城市外溢过来的科技人才是比较多的。比如像阿里巴巴等互联网企业，它们每年引进的高薪人才比较多，对房价的承受能力比较强。”荆海燕对记者谈道。

猎聘问卷调研显示，人才选择来杭州工作排名前三的原因是：近些年互联网等新兴行业带来了更多工作机会；杭州是江南名城，人文自然环境俱佳；民营经济活跃，就业和创业机会多。这三个原因的投票率分别为45.75%、43.11%、31.67%。

杭州市统计局的数据显示，2017年，杭州市信息经济全年实现增加值（剔重）3216亿元，高于全市GDP增幅13.8个百分点，占全市生产总值25.6%。如今，杭州拥有全国超过1/3的电子商务网站，除了阿里、网易等互联网巨头的总部以外，还有大量的互联网创业公司。这些都是吸引人才大军涌入杭州的重要因素。

“杭州这两年不管是在城市建设、产业引导，还是人才引进上，都是向好的情况。经济和人才是一个城市发展最重要的两个方面，再加上政府的良好规划，这个城市的活力很足。”马锟对记者分析道。

房价倒挂现象

摇号买房之所以会出现抢购，还有一个重要原因是一二手房市场的房价倒挂现象。

“限价以后，政府给所有老百姓包了一个大红包。”马锟对第一财经记者表示，二手房市场是常规浮动的市场价格，一手房市场有指导价，指导价比二手房市场低，出现一二手房市场倒挂现象。

“尽管开发商设置了很多门槛，比如全款、买车位、加装修包等，还是会出现抢购趋势。最典型的例子就是杭州的奥体板块，比奥体板块差的地方的二手房市场价格都到4.5万元甚至5万元以上；而奥体板块作为杭州最核心的区域，售价被压在每平方米3.5万元左右。”马锟对记者举例道。

杭州。资料摄影/任玉明

荆海燕也对记者表示，现在有些板块一二手房价格倒挂已经非常明显了，有一百多万元甚至更高的差价摆在那里。“很多人更愿意买新房。之前是因为买不到，现在实行摇号，大家都有机会了。”

“当然，也不是所有板块都脱离了市场实际情况，有些板块跟二手房之间的倒挂不是那么严重，只不过说个别热门板块特别严重，比如奥体。”马锟说。

奥体是一个新板块，以前这里是一片空地，限价很重要的一个参照是周边板块房价，2016年之前奥体没火，周边新房房价很低，2016年G20峰会之后这个板块火了。奥体板块限价的参照体系是G20峰会之前的，不是依据市场或开发商成本定价出来的新的参照体系，口径会不一样。奥体如果没限价，在正常的市场行情下，它的房价最起码是现在的1.5倍。

马锟对记者表示，虽然价格出现倒挂现象，但是现在杭州买二手房的人不少。“杭州主城区基本上进入了存量房时代，并且新房少、二手房多，市场有一部分需求是靠二手房解决的。”

“一个是户口，一个是学区——几乎所有家长，尤其是适龄儿童的家长买房子最需要解决的就是这两样了。二手房有直接对应的学区，小孩立马可以读书。”马锟说。再加上有很大一部分人不愿意买到郊区去的，毕竟配套和交通不如市区方便。所以现在即便二手房价格高一点，也有很多人愿意买单。

“不过，二手房的交易量基本上从去年10月份以后就开始稳中有降。跟去年同期相比，现在的交易量是之前的一半。”荆海燕对记者谈道，二手房价格摆在那里，客户还是不那么心甘情愿去接受的，有一些可能会观望，有一些可能会去试试新房。而且之前想卖的人也卖得差不多了，本身二手房源的供应量也有限。

城市扩张的想象空间

针对房价上涨过快的现象，住房和城乡建设部近期分别约谈了西安、成都、海口等12个城市，强调坚持调控力度不放松，同时要求各地有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构。

而“大杭州”正在扩张成形，未来发展空间有望增加供应，疏解正常的住房需求。

“2022年亚运会这个概念的加持，会让这个城市在亚运会之前，在交通、环境、商业配套、城市形象等方面都会向好，甚至连安全等级都会增加，都是看得见的向好。比如，10条地铁线路要开通，还有杭州马上要建的西站枢纽，包括到临安、富阳、德清等地的城际轻轨等都是要（在亚运会前）全部完成的。这样以来，整个城市的辐射和吸纳能力会大大加强。”马锟对记者谈道。

马锟认为，杭州目前在重点发展的情况下是有很大的想象空间，而且城市同时也在向外拓展，“以前是小杭州，现在变成大杭州，以前杭州基本是在西湖周边腾挪，现在把钱塘江划进来，要拥江发展，同时，把临安、富阳变成区，现在杭州进入了中环时代。”

马锟继而对记者谈道，现在浙江又规划大湾区建设，把杭州放到大湾区整个城市集群里面的角色，跟以前我们认知杭州方式完全不一样。大湾区建设还有更多利好，这个不单单是杭州市政府层面，更是浙江省政府甚至国家层面带来的利好。

荆海燕表示，G20之后杭州的骨架向外延伸得很快。比如城西的科创大走廊是浙江省政府一直在推动的，从未来科技城到青山湖科技城沿线就有很多规划，同时，城东还有智造大走廊等。这样通过产业上的布点，把整个城市的架构全部都拉大。

不过，荆海燕认为，今年杭州市场肯定是一个艰难的年份。按正常来讲，今年的量肯定要缩一缩。“因为对于杭州本地需求来讲，现在这个价格其实是需要消化一下的。如果投资的需求放慢或者部分投资撤出的话，可能对市场的缓解程度会好一点。”

马锟认为，相对而言，现在的市场处于一种博弈的状态。“房住不炒”，调控力度不会放松。“有关部门也不希望限价等一系列的行政手段立马放开，但杭州市场又处于比较难买到房的状态。开发商这边，以前的存量基本上都消化得差不多了，现在要上市的基本上都是‘地王’，按理来说价格很难下来。在适时推盘和盘活资金之间，开发商也需要做一个理性把握。”

“今年肯定有开发商亏本。这毫无疑问，只不过是亏多少的问题。”马锟补充道。

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