东方资产报告：房价若下降20-30%，或冲击银行风险底线

报告显示，32.8%的金融从业受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的行业为制造业，30.3%的受访者认为是房地产业。而在受访的经济学家中，有64%认为房地产业的不良资产规模将会显著增长，其次才是制造业。

房地产领域的不良资产值得关注。报告称，自2017年北京“3·17”严格调控开始，全国超百城发布了近250次楼市调控政策，有效遏制了热点城市的投机需求。党的十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在这一主基调下，预计2018年我国房地产市场会继续承受较大压力，涉房不良贷款规模也可能会增加。

中国的银行业能扛得住房价多大程度的下跌呢？

报告显示，若房地产市场在密集政策下反应过度，比如房价下跌20%-30%，或者市场预计房地产税政策出台可能造成过大冲击，势必会对整体产业链条产生影响，届时包括建筑业、房地产业在内的行业风险将连环爆发，强力冲击银行的风险底线。

报告中采访的大部分经济学家认为，2018年一二三线城市房价稳中有降，下跌的可能性高于上涨的可能性，其中三线城市已经感受到了房地产市场需求不足的压力。

报告显示，2017年三四线城市房地产市场价格上涨过高，房地产企业拿地价格较高，房地产抵押贷款利率提升。2018年三四线城市房价可能发生调整，中小规模房地产企业的风险可能会凸显。

一方面，房地产企业融资难度加大，融资利率水平不断提高。房地产企业相关债券、信托、公司债、中期票据、私募资管计划和资产证券计划等多种融资渠道收窄。另一方面，三四线城市的小型房地产商受到资金压力和需求影响回落，2018年之后的经营压力可能会进一步加大，而大型房地产企业借助于多元化的融资渠道和融资成本优势，有望进一步壮大。综合来看，具有中小区域型、三四线城市项目占比过高或杠杆过高等监管关注特征的房地产企业融资渠道预计更加受限，全国性大型房地产企业对区域性房地产企业的兼并重组将成为行业常态。

在2017年人民币贷款余额中，房地产贷款、地产开发贷款、房产开发贷款、个人购房贷款、保障性住房开发贷款等房地产类贷款占据了较大比重，第一季度至第三季度分别高达55.8%、56.3%和57.2%。尽管房地产调控措施实施之后，流入房地产市场的新增贷款有所减少，但由于基数庞大，报告预计，2018年房地产类贷款比重仍可能在56%以上。

在这一形势下，银行贷款质量与房地产市场运行情况密切相关。自2013年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，尤其是2015年，幅度达73%，报告预计2018年增幅不低于20%。尽管房地产行业的不良贷款率总体上相对较低，但一直处于上升态势，随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，报告预计2018年不良贷款率会达到1.5%左右，向整体平均水平趋近。