万科物业谋扩张，计划进军商用物业

市场化运作的第四年，万科物业在住宅之外，安上了另外一只翅膀。

日前，万科集团高级副总裁、万科物业CEO朱保全在第四届中国物业管理创新发展论坛上公布万科物业“两翼齐飞”的计划——住宅物业、商企物业共同发展。

管理住宅物业与商用物业的最大差别在于技术的深入程度，以及是否需要经营。

对万科物业而言，优势在于住宅物业，商用物业是个相对陌生的领域，但又是不得不走出的一步。

朱保全说，“一家做住宅物业管理的中国企业，要走向国际，几乎是不可能的，因为中国的住宅社区形态在全世界都是独一无二的，但是做商业企业的不动产管理和资产管理，全世界都是一样的。”

中国第一家物业公司在1981年成立，国内的物业管理历史只有区区38年。无论是管理水平，尤其是商业和写字楼，还是管理经验，创办时间，国内物业公司均与国际上的五大行相去甚远。在朱保全看来，发展商企物业，不只是技术精进的要求，也是万科物业做百年老店的要求。

万物商企的野心

今年3月，万科物业与BOMA（国际建筑业主与管理者协会中）中国签署协议，成为其白金会员；7月25日，万科物业以首次公开募股定价购买戴德梁行（Cushman & Wakefield）4.9%股份。如今，这两个决策终于找到了注解。

戴德梁行是国际房地产顾问五大行之一，于1784年在英国伯明翰创立，至今有234年历史。朱保全在论坛上演讲时，数道世邦魏理仕成立至今已有245年历史，JLL有235年历史......

万科物业要发展商企业务，探索与最先进国际商业地产管理标准之间的差距，入股拥有先进的国际物业管理经验和丰富商写客户资源的代理行，接受BOMA的经验输出，是最便捷的方法。

朱保全表示，“在进入这个行业的时候，如何去向BOMA、IFMA这些机构学习？一家中国企业如果希望能够成为百年老店，这是特别需要潜心去做的事情。”

万物商企板块分为两大块业务，一块是商写物业管理，另一块是政企的设施管理，服务对象包括商务写字楼，政府机构、企业总部等。

总体而言，万物商企包括能跟住宅产生联动的有传统优势的成熟型业务，如企业服务和运维管理等；还有把建筑环境管理和能源管理作为技术领域重点发展的业态的学习型业务，商企的空间管理和资产管理；物联网，楼宇的物联网管理作为未来的超越型业务。

在2015年之前，万科物业服务的小区均为万科地产开发的项目。但从2015年开始，万科物业利用输出睿服务系统、品牌全委、股权合作等多种对外合作方式，进行规模扩张。

据万科物业官方资料，截至2018年8月，万科物业进入了中国69个大中城市，合同项目共计2314个，总合同面积超4.6亿平方米。其中，万物商企已覆盖52个大中小城市，服务项目个数达481个，总面积达3497万平方米。

朱保全透露，2014年，万科物业的商企业务的营业收入为1.5亿元，2017年的营业收入为13.4亿元，万科物业预计2018年全年的商企营业收入为18.28亿元，4年增长12倍。

另据万科历年财报，2014年物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入为19.9亿元，也就说商企业务的营业收入占比为7.5%。2017年，物业服务业务在报表上体现的营业收入71.3 亿元，也即商企业务的收入占比为25.6%。

朱保全称，“随着万物商企品牌策略的落地，万科物业在商企领域的业务规模也会逐步扩大，在整体收入中占比也将上升。”

开拓新业务

万科物业走的是一条与备受资本市场追捧的、主打创新业务模式相反的道路。这并非说万科物业传统，相反它运用了先进的互联网技术手段来做物业管理，但对物业管理本身的定义与彩生活等上市物业公司有两极化的分歧。

朱保全坚持，“对于物业行业，排在第一位的还是对建筑的打理。业主跟物业公司之间最重要的联系纽带就是不动产建筑本身，而不动产具有资产的属性。我们把对不动产打理和资产的衡量作为对业务的约束，这是万科物业两翼齐飞战略的价值观基础。”

而相比“对物的管理”，彩生活们更倾向“对人的服务”，它的逻辑是以物业管理面积为底层资产基础，在其上围绕业主叠加购物、金融、生活服务等增值业务。

模式本身并无好坏，物业管理行业中，不少从业者对以不同价值观为基础的商业模式持有截然相反的态度。

目前行业中，A股的上市公司有南都物业，H股则以彩生活、中海物业、碧桂园服务等多家从母公司剥离的物业公司为主。近期受大盘拖累，上市物业公司的股价纷纷回调，但此前因现金流稳定等因素，上市物业公司股价确有风光过的时候，这起码说明资本市场对此模式的认可。

万科物业至今没有上市，万科管理层亦无正面回应过不上市的原因，但不排除有A股上市公司分拆政策复杂的因素。

尽管没法从资本市场得以验证，但每年万科物业每年高速增加的管理面积和营业收入也可侧面说明。

万科物业业务布局涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块，而从今年动态来看，万科物业正在横向拓宽业务范围，更新发展方向。

除了住宅物业和商企物业两种主要业务方向，万科物业还开拓了城市空间服务（城市物业），社区精细化管理理念延伸至整个城市，实现城市基础事件、部件的数字化管理。

今年5月，万科物业与珠海横琴新区签约，横琴新区将城市公共空间与公共资源、公共项目整体整合成为“大物业”，交由大横琴投资有限公司与万科物业的合资公司管理。好风凭借力，新业务的开拓如同双翼上的羽毛，借助传统物业的客户服务和科技赋能优势，在物业管理这个白热化的战场，万科物业将如何腾飞？