空置率上升，京津写字楼市场租金下调

供应增加、空置率上升、租金下调，北京和天津的写字楼市场在2018年走出了相同的轨迹。

国际房地产服务公司——高力国际近日发布“华北区物业市场2018年回顾及2019年展望”，高力国际华北区研究部总监曹化行表示，2018年六个共计约55万平方米的新项目完工入市，北京市总存量因此同比上升8.6%至约691万平方米。

依行业划分，科技与金融类租户仍为需求的主要推动力，灵活办公行业亦展现出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应仍将北京市整体空置率同比推升1.7个百分点至10%。

租金方面，新入市项目普遍低于北京市平均租金水平，发展较早及新增供应充足的子市场也因激烈的竞争导致租金受到一定冲击，因此2018年北京市平均租金同比下调1.4%至人民币327.1元每月每平方米。

展望2019年，曹化行表示，十个共计约84万平方米的新项目计划入市，其中84.4%将位于CBD核心区与丽泽金融商务区。然而，CBD核心区新项目届时将入市的可租赁面积目前仍存在不确定性，预计在供应高峰到来的大背景下，北京市2019年的净吸纳面积将不会产生相应的大幅度增长，北京甲级写字楼市场的整体空置率也将被推升约6.0个百分点至16.0%。

“加剧的竞争或将使北京全市平均租金于2019年末同比小幅下降0.4%，至人民币325.7元每月每平方米。”曹化行说。

天津写字楼市场总体趋势与北京有相似之处。

高力国际沈阳分公司总经理李延军表示，2018年，三个共计约20万平方米的新项目竣工进入天津优质写字楼市场，将天津市总存量同比提升11.0%至约207万平方米。天津优质写字楼市场2018年全年需求保持平稳，金融与专业服务行业仍为市场需求的主要来源，科技行业亦展现出快速扩张的势头。

受充足新增供应的影响，天津市整体空置率于2018年末同比上升1.3个百分点至34.9%。由于新入市项目的租金低于全市平均水平，激烈的市场竞争亦使较为老旧项目的业主为挽留租户而在谈判中更为灵活，因此天津优质写字楼市场平均租金于2018年末为人民币94.9元每月每平方米，同比下调1.6%。

李延军表示，2019年，天津市将有约占现有存量33%的共计68万平方米的新项目入市，新八大里区域亦将首次亮相天津优质写字楼市场。达到历史高峰的新增供应量，预计仍会将天津市整体空置率同比推升约8.8个百分点，使其于2019年末达到43.6%。由此加剧的市场竞争，或将天津优质写字楼市场的平均租金于2019年末同比拉低3.4%，至人民91.6元每月每平方米。