富力绿城业绩预减： 房企转型扩张之痛

在年报集中披露周期即将来临之际，几家大型房地产企业的预减公告，给市场带来一丝隐忧。

首先是华南房企代表之一的富力地产（02777.HK）发布公告称，截至2018年12月31日，集团未经审核管理账目初步评估，2018年度合并利润将较2017年度减少约 60%。

紧随其后，曾经进入全国销售榜10强的绿城中国（03900.HK）也发布预减公告，称截至2018年12月31日，未经审核综合管理账目及本集团现有数据之评估，公司预计2018年度股东应占利润将较2017年度同比下滑约50%~60%。

从商品房的销售数据来看，2018年创下成交金额之新高，使得这个年份堪称销售之大年；但与此同时，房企也在这个年份遭遇了来自调控政策和融资政策的空前压力。随着企业年度业绩的披露，该等压力在各项财务数字之下会变得更为直观。

大房企的业绩爆雷

2018年，大型房企在市场上的冲锋势头颇为凌厉，千亿房企扩容至30家，这个数据在2017年只有17家，增长将近一倍。但是叫好未必叫座。

2月17日，富力地产发布公告称，截至2018年12月31日，集团未经审核管理账目初步评估，2018年度合并利润将较2017年度减少约 60%。预期集团年度合并利润减少主要因为集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少，预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。

3月1日，绿城中国发布公告称，截至2018年12月31日，未经审核综合管理账目及本集团现有数据之评估，公司预计2018年度股东应占利润将较2017年度同比下滑约50%–60%。其主要原因是2018年度出售附属公司产生的净收益减少、年内计提的物业减值亏损拨备有所增加以及因人民币贬值而对公司若干外币计提未实现汇兑净亏损。

除了两家业绩预减的企业之外，更有业绩预亏这样的暴雷企业。1月30日晚间，华业资本(600240)发布业绩预亏公告，公告表示预计2018年年度实现归属于上市公司股东净利润与上年同期相比将出现亏损，亏损额度约在46.52亿元到50.5亿元之间。

公告表示，华业资本暴雷原因在于公司于2018年发生应收账款被骗事件，因此对截至业绩预告披露日已逾期的应收账款投资业务全额计提减值准备；对在履约过程中按合同约定已支付的履约保证金，相应全额计提坏账准备；对公司应承担的差额补足义务，计提预计负债。与此同时，针对截至2018年年报披露日将到期的应收账款投资业务全额计提减值准备；对在履约过程中按合同约定已经支付的履约保证金，相应全额计提坏账准备；对公司应承担的差额补足义务，计提预计负债。

扩张转型后遗症

作为在行业中排名较为靠前的房企，富力与绿城的同时预减，给即将到来的年报披露周期蒙上一层隐忧。在2017年房企普遍呈现业绩突飞猛进之后，2018年增长空间能否持续，成为房企面临的共同压力。

以富力和绿城为例，两家公司的预减，或多或少均缘于公司战略之调整。

2017年7月，富力接盘万达酒店，以189.55亿元的价格买下万达73家酒店；2018年3月，富力57亿收购海航资产；2018年5月，富力再以5.3亿元竞得番禺钟村街4万平方米的医疗地块，高调进入医疗领域。

富力大规模收购之时，正是去杠杆正酣之际，也是房企寻求卖卖卖以便快速回笼现金的时候，从万达和海航的经历便能窥见一二，然而富力却逆向操作，在房地产市场最为低迷的2018年大举扩张。

最直接的后果就是负债高企、现金流承压。据统计，2018年富力公开发债超过20次，融资500亿元以上，2019年是包括富力在内的多数房企的偿债高峰年，其大规模发债的用途也主要是借新还旧。除此外，富力的融资成本还在不断攀升，据富力地产2018年中期报告，上半年融资成本高达27.5亿元，同比上升184%，截至2018年6月30日富力的负债总额为2703.16亿元。

即便是大规模发债，仍不能挽救富力现金流状况。根据富力2018年中期报告，其2018年上半年经营性现金流为-83.8亿元，这不是富力突然间面对这样的难题，事实上，从2012年至2017年其经营性现金流一直为负，分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，- 72.87亿元，连续六年为负。

富力的这一波激进收购让其陷入债务漩涡之中，高举高打的发债与低迷的市场，双重力量吞噬着富力的利润。

而2018年对于绿城来说更是动荡的一年。从2018年8月张亚东从曹舟南接过绿城的指挥棒开始，绿城的人事变动就没有停止过。2018年9月，绿城杨柳郡集团董事长由张亚东接任，原董事长顾建明担任总经理；10月，绿城理想小镇集团董事长由张亚东接任，原董事长蒋玉奇担任副董事长，目前蒋玉奇已从绿城中国离职。2019年1月，张亚东再次对绿城的组织架构进行调整，将原本16家子公司整合缩减为11家。

在“去宋卫平”和追求规模化的道路上，中交不断修订老绿城的法则，从人事到公司组织架构的不断变动，使得绿城失去原有速度。2019年1月7日绿城中国发布公告显示，截至2018年年末，绿城总合同销售金额约1564亿元，同比上年的1463亿元增长约6.9%，业绩增速有所放缓，未完成2018年初制定的1600亿元销售目标，其克而瑞销售榜单排名也从11名下滑至17名。

与富力和绿城的情况都不尽相同，华业的“爆雷”与股权纷争或激进前行没有关系，而是盲目谋求转型的路上屡屡受挫。

2011年，现在的华业资本在当时还是华业地产，其开始涉足采矿业，然而进入这个行业多年仍未获得回报，根据2014年年报，其投资的8家矿业均处于亏损状态。然而转型的脚步并没有停止，2015年华业收购重庆捷尔医疗100%股权，当年华业地产即更名为华业资本，然而在2018年9月，华业101.89亿元应收账款宣布面临无法收回的风险，这一事件缘于华业资本董事孙涛、刘荣华与李仕林之间的暗箱操作，私刻假公章导致应收账款无法收回，这一事件也被媒体戏称为“萝卜章”事件。

综合来看，上述三家企业无论是什么样的具体原因导致业绩预减或预亏，均离不开大规模的股权交易或收购，而在这个过程中，资金链或管理方式所带来的问题，极有可能在弱势的市场环境下加速中小型房企的衰落。中原地产首席分析师张大伟认为，“2019年房地产市场将面临更大规模的企业分化。”而大鱼吃小鱼现象或也将在2019年有所增多。