唐勇治下的华润置地正在弯道超车？

华润置地2018年最大的看点不是财报上的数字，而是高层的人事变动。原董事局主席吴向东的出走对于华润和整个房地产市场来说都算是一件大事，因此业绩会上的第一个问题是“吴总离开，同时又带走了一批中高层管理人员，华润有哪些挽留措施？”

对此，现任董事局主席唐勇说外界过度担心了，还是要多看华润置地2018年的业绩情况。

2018年华润实现合同销售金额2106.8亿元，克而瑞销售排行榜上前进一名至第九名；全年营收1211.9亿元，同比上一年度小幅增长2.2%，其中开发物业营收为1051.5亿元，投资物业营收为95.2亿元；期内扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为193亿元，同比增长17.8%，计入投资物业评估增值后的股东应占溢利为242.4亿元，同比增长23.1%，净利润为272.77亿元，同比增长25.4%，净利润率为22.5；毛利润为525.82亿元，毛利率为43.4%，同比上一年度40.2%有小幅提升。

唐勇时代

作为央企代表之一，2018年华润依然发挥稳定，全年实现2106.8亿元合同销售额，同比增长，38.5%，正式迈入2000亿阵营，再次以适当增速保持了华润的一贯规模和排名。然而当年营收增幅较小，增长2.2.%至1211.9亿元，双轮驱动的华润，其开发物业目前仍是主力，实现营收1051.5亿元。当期华润净利润272.77亿元，净利润率为22.5%，毛利润为525.82亿元，毛利率为43.4%，毛利率与净利率仍然维持高位。在规模和内生经营效率方面，华润基本保持了一贯较高水准。高位业绩支持下，华润2018年末期预计派息每股0.949元，同比上一年度增长28.3%，计入中期派息每股0.11元，全年股息至每股1.059元。

华润商业地产的稳步发展是其业绩增长的动力之一，截止期末，华润投资物业总建面为921万平米，已开业万象城、万象天地23个，万象汇、五彩城12个，储备项目43个，另有管理输出购物中心项目25个，其中在营项目17个，储备项目8个。年内投资物业实现营收95.2亿元，同比增长24.5%，其中购物中心营收68.6亿元，是投资物业的核心，投资物业整体毛利率为65.9%。

在住宅+商业双轮之外，华润一直坚持2+X战略，其中X可以是城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业小镇等，在本次年报中，城市更新成为2018年度中的亮点。年报显示，华润在当期完成深圳华润城的城市更新项目，同时结合粤港澳大湾区战略，重点布局深圳、广州、东莞等地，截至期末，公司跟进的城市更新项目约30个，其中16个已经落地，预计建面2200万平米。在业绩会上，管理层表示，城市更新项目的收入不会占公司整体收入太大比例，但这是有含金量的项目，2018年之所以有较高的毛利率，也是源于深圳华润城的结算。

从2014年吴向东退居二线开始，唐勇就已经成为了华润的实际操盘手，2018年的业绩不仅有吴向东为多年来为华润做的积累，更有唐勇这三年来的布局。

但是，吴向东的真正离去仍有余波，有消息表明吴向东从华润带走了很多中层干部至华夏幸福，这也引得外界对于华润人才断档的担忧，因此业绩会的第一个问题就是外界关心的人事问题，唐勇接招时颇显无奈，“大家对吴总很关心啊，”他回应表示，华润会站在前人的肩膀上专心做好业务，目前也没什么人离开，外界有些过于担心了，“我对中层还是非常有信心的。”

拿地凶猛

2018年华润在土地市场表现得有些逆周期操作意味，在全国市场探底之时，华润开始买买买模式，2018全年新增103个项目，计容建面2213万平米，同比增长84.9%，其中开发物业1938万平米，持有物业275万平米，共花费1513.5亿元，其中权益地价款为1036.8亿元，而在2017年权益地价款只有653.4亿元。对此，唐勇表示，2019年一季度土地市场有明显回暖迹象，这证明去年的决策是正确的，2019年目前没有明确土地预算，要根据负债与现金流情况动态决策。

土储的增加体现在了2018年的资产负债表中，非流动资产中土地使用权为32.33亿元，同比上一年增长41.3%，流动资产中供销售物业为3045亿元，同比上一年增长36.2%，与此同时，华润2018年去化率仅为58%，低于行业平均水平。按照这一比例，这意味着在未来的一两年内，华润都有较大的去库存压力。

业绩会上，唐勇表示2019年华润可售货值为4150亿元，设定2019年目标为2420亿元，增长率为15%，按照58%的去化率，今年的业绩目标勉强完成。

2018年华润新进9个城市，在城市布局上，华北、华东、华南为华润贡献重要业绩，这三地占比分别为24.4%、22.3%、23.2%。在火热的大湾区，华润砸下重金，唐勇在业绩会表示，2018年公司花了四分之一的资金去投资大湾区，这还不包括在城市更新方面的准备。因华润集团是总部在香港的央企，从集团来看对大湾区有整体战略布局考虑，而作为城市建设和运营的先头兵，华润置业会跟随集团一起，把大湾区发展作为发展战略。目前华润置地在大湾区9个城市有布局，已经形成了投资物业、城市更新等多产业布局形态。

对于过去的表现，唐勇为自己和整个管理团队的努力打100分，而对于2018年所呈现的业绩，唐勇给出了80-90分的满意分，“其实面对未来，很多地产商都有焦虑，华润置地高速奔跑多年，面对未来的不断变化，每家企业都有转型压力。”