20.68亿挂牌转让总部大楼，浦发银行为何先卖再返租？

近期，一则不动产售卖信息引起了市场关注。

上海联合产权交易所平台显示，浦发银行日前挂牌出让位于上海市中心区的总部大楼东银大厦项目。东银大厦是一幢28层的办公大楼（包括地下1~3层地下车位），坐落于北京东路和浙江中路的交叉口，建筑面积6.14万平方米，转让底价为20.68亿元，购买保证金为4.14亿元。

消息一出，浦发银行转让总部办公楼的原因被市场热议。对此，浦发银行方面对第一财经记者表示，东银大厦是浦发银行总行办公楼之一，由于正在建设新的办公楼以满足业务发展的需要，未来对东银大厦将无自用需求，因此将其出让，属于正常的商业行为。

挂牌信息显示，因本标的为国有资产，其转让过程中较其他转让方式有所不同，除不可抗力因素外，整个转让过程约180天。

值得一提的是，挂牌公告中还提到，浦发银行要求对本次出售物业整体售后返租。返租价格拟定为9963万元/年，在租赁期内租金不变；返租期限拟定为2年，租赁起始日为产权过户完成（以不动产登记局颁发不动产权证书日期为准）且上海联合产权交易所收到全部交易价款之日起。

同时，要求在租赁满1年的情况下，转让方提前3个月提出退租不承担违约责任，在租赁期满前6个月提出续租，可按原租赁价格续租1年。

关于返租的原因，浦发银行对第一财经记者表示：“鉴于大宗房产项目处置时间较长，采用提前处置并返租的方式，可以有效提高资产的利用效率。该房产的出售处置严格按照国有资产处置流程操作，通过产权交易市场公开挂牌竞价，按‘价高者得’的竞价机制出让。”

事实上，这并非是浦发银行首次出售房产，且银行卖房的情况并不罕见。去年年底，多家商业银行通过拍卖或者挂牌产权交易所的方式卖房，彼时浦发银行也曾披露挂牌转让14套房产，包含13套住宅和1套商铺，均价从3.8万/平方米到5.8万/平方米不等，合计挂牌底价6190万元。

有分析认为，对于上市银行而言，固定资产具有自用非投资属性，因此公允价值计量法只是在固定资产转为投资性房产时才能发力。而在以往，固定资产“变性”的可能性较低，但现在随着银行智能转型的加速，物理网点数量和单店规模有望下降，固定资产变现的可能性加大。