业绩对赌完成过半，我爱我家下半场压力犹存

业绩承诺期最后一年，我爱我家（000560.SZ）交出上半场成绩单。

2019年上半年，我爱我家实现营业收入56.79亿元，同比增长6.55%；营业利润5.45亿元，同比减少0.85%；归母净利润3.81亿元，同比增长15.88%；扣除非经常性损益后归母净利润3.54亿元，同比增长3.24%。

我爱我家是国内老牌房地产综合服务类公司，主营业务为包含房地产经纪业务、房屋资产管理业务和商业资产管理业务的房地产综合服务。2017年底，我爱我家借壳昆百大A登陆资本市场。

根据当时的业绩承诺，我爱我家在2017年、2018年、2019年实现的扣非净利润累计应分别不低于5亿元、11亿元、18亿元，即该三年扣非净利润应分别不低于5亿元、6亿元、7亿元。此前，我爱我家扣非净利润已累计实现11.57亿元。以此计算，今年上半年业绩刚过半。

分业务类型看，上半年，我爱我家实现房地产经纪业务收入31.79亿元，同比上涨13.8%；资产管理业务收入8.61亿元，同比上涨6.2%；而新房业务收入同比下跌4.55%至7.52亿元。

作为公司业务的重点，二手房经纪业务上半年营收31.8亿元，同比增长13.8%，收入占比56.0%，毛利率27.0%。目前经纪业务已拥有3200家门店，覆盖18个一二线城市，上半年二手房买卖实现交易单量5.3万余。

在资产管理领域，“相寓”是市场上为数不多盈利的长租公寓产品，目前平均出租率94.7%，空置期9.7天。报告期末，“相寓”在管套数29.24万，太原、天津、北京、杭州4城减少了租赁需求下降区域和租金下降区域的在管规模，降低不良库存。

相较于链家致力于打造平台与门店相融合，我爱我家更偏爱借力资本市场实现扩张。今年上半年，我爱我家通过收购及战略合作等方式扩展业务领域。但频繁发起的收购之路并非坦途。

5月19日，我爱我家公告称，由于交易各方最终未能就发行股份及支付现金购买标的资产事项核心交易条款达成一致意见，将终止筹划收购南昌中环互联相关的重大资产重组事项。

此前，我爱我家预期，与中环互联资产的重组将丰富公司的经营模式。我爱我家将通过此项收购开展加盟业务，其门店数量将增至5600家（直营+加盟），加盟门店数量也将达到3000家左右。

资产重组事项流产后，中环互联转身牵手贝壳找房。8月19日，中环互联与贝壳找房宣布达成业务合作，将在房源、客源、运营等方面，实现数据和资源共享。原本设想的“直营+加盟”模式告吹，但我爱我家并未停下寻找新增长点的脚步。

上半年，我爱我家收购蓝海购，以补充其商业地产营销及运营业务；收购美住网，实现互联网精装平台布局；增资入股上海亦我，强化VR看房领域布局；与苏宁有房达成战略合作，楼盘库内在售真房源在苏宁有房线上展示。

与此同时，8月27日，北京我爱我家、成都大唐地产、济南中住地产、诸葛找房等近十家房地产经纪品牌达成战略联盟，成立秘书处。联盟开创EA认证（“estate agent” 房地产经纪人，简称EA认证）课程设计，旨在聚集行业优秀人才，推动房地产经纪行业的发展。

而另一边，8月21日，“房地产新经纪品牌联盟”正式在京成立。21世纪不动产、优铭家、德佑、链家、百年行、大屋、糯家等超过100家新经纪品牌响应，成为联盟首任成员单位，我爱我家并未在列。

21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航称，联盟有助于行业在竞争之外，逐渐增强合作。同时，联盟还引入贝壳找房作为合作方，后者将结合自身资源，为联盟成员提供交流学习、培训成长乃至品牌成长的机会。

中介行业阵营分化愈发激烈，行业头部品牌更是来势汹汹。目前，链家系下贝壳找房平台链接经纪品牌188个，门店2.78万家，经纪人逾25万。今年3月，贝壳找房启动D轮融资，规模超12亿美元，融资后贝壳找房估值超过100亿美元。

品牌内部竞争之外，中介行业严重受制于地产行情。我爱我家于报告中直言，目前重点城市以改善型需求为主，在认房认贷的政策下，换房需求的杠杆被极大压缩，首付门槛过高，主力需求短期难以释放，市场自发向上的力量不足。