省去征地环节，集体用地建共有产权房来了！河南房企15亿元抢得头筹

集体建设用地可用来建设对外“销售”的共有产权住房了！河南一家房企拔得头筹，未来将在北京大兴一宗集体建设用地上建造售价2.9万元/平方米的共有产权住房。

与过往利用集体建设用地建设租赁房不同，这是北京第一次利用集体土地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。

“这一地块成功出让可以说是集体土地使用的一大变化，意义非常大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

拿地企业公告一度误写成“国有土地”

北京市规划和自然资源委员会（下称“北京规自委”）近日发布通知称，集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块竞价12日结束，竞得人为北京上瑞置业有限公司，成交价格为151283万元。

第一财经记者发现，该地块的挂牌出让起始价也是151283万元，换言之，该地块最终是零溢价成交。

该地块挂牌出让文件显示，根据全国人民代表大会授权及北京市《集体经营性建设用地试点管理办法》相关规定，本次挂牌出让宗地，与国有建设用地同责同权。

该宗地内将建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。地块规划建筑面积108059平方米，以成交价格计算，楼面价格约为1.4万元/平方米。

北京规自委8月曾发布消息称，将要出让三宗集体建设用地用来建设共有产权住房，上述成交地块为其中之一，另外两宗地块暂时没有成交信息。

依据公开资料，北京上瑞置业有限公司为河南正商集团下属公司，而该集团控股在香港上市公司正商实业（00185.HK）。

正商集团1995年创立于河南省郑州，主营业务包括房地产开发、实业两大板块。过去两年，河南正商集团已经在北京有拿地行为，但竞得地块均为国有建设用地。

或许是因为集体建设用地建设共有产权住房尚属“新鲜事物”，导致拿地企业一度将公告写错。

9月12日，港股上市公司正商实业发布公告称，本公司间接全资附属公司北京上瑞以代价人民币 1,512,830,000 元成功于北京市规划和自然资源管理委员会大兴分局提呈出售之拍卖会中投得该地块之国有土地使用权。

公告称，北京上瑞已经缴纳5亿元保证金，在成交确认书发出后10个工作日内，与北京兴福集地资产管理有限公司订立国有建设用地使用权出让合同。

五天之后的9月17日，正商实业再次发布“有关收购位于中国北京之土地使用权的澄清公告”称：董事会谨此澄清该地块之土地使用权被归类为集体建设用地而不是国有建设用地。

地块出让一波三折

近年来，多地利用集体土地建设租赁房虽有试点，但这些房源只能出租不能销售。此番集体建设用地建共有产权房的举措能引起业界关注，“可以销售”、“共有产权房”是其中最大亮点。

“大兴此类地块，无论是从北京市场还是全国市场，都属于重大创新内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对第一财经记者表示。

此番出让集体建设用地建设共有产权房并非一帆风顺，其过程可谓一波三折。

这三宗地块首次进入公众视野是在2018年年底。2018年12月27日，北京规自委发布通知称，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权住房，于2019年1月16日开始竞买，预计1月30日完成挂牌出让。

不过，半年之后的6月27日，北京规自委大兴分局发布公告称，因故暂停这三宗集体经营性建设用地使用权出让挂牌交易。

因“何故”暂停？当时官方并未详细透露具体缘由。

暂停一个多月后，8月1日，北京规自委再度发布通知称，大兴区瀛海镇3宗集体建设用地区级统筹地块公开挂牌出让。

第一财经记者将前后两次挂牌文件对比后发现，此次挂牌三宗地块总建筑面积依然是357802平方米，与去年挂牌时没有变化，而限定的销售价格也都是2.9万元/平方米。不同的是，相关部门将土地出让起拍价下调了约1000元/平方米，折合楼面价格约为1.4万元/平方米。

能否全国推广？

作为全国利用集体建设用地建租赁房18个试点城市之一，北京这几年一直推进集体土地建设租赁房工作，但也曾屡次强调，利用集体土地建设租赁住房，只租不售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

张大伟表示，虽然一些城市在试点利用集体土地建设租赁房，但因为收益回报时间长，投入成本高，一些城市推进力度并不大。而集体土地建设共有产权这种试点，对集体而言，短期投入少且收益快，可能更有利于提升集体组织的参与意愿。

“这一政策如果全面试点，将会带来大量的土地供应。但需要明确的是土地使用年限和使用年期到期后如何续期等问题。”张大伟称。

此外，这一类型的共有产权房，未来如何确定购房者的产权比例，购房者能否使用房贷，这些问题也需要后续更多的配套政策。

除能为房地产市场增加供地来源外，大兴此次出让集体建设用地建设共有产权住房，也将对当今土地财政格局产生影响。

张大伟表示，过去从事非农业建设使用土地必须国有化，即必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。地方政府占有了过多的土地收益，而农民与集体分享的土地收益较低。

“一旦这个政策全国试点，即使只建设保障房，对市场来说也会带来非常大的影响。”张大伟称。

严跃进也表示，此番推出集体建设用地用于共有产权住房建设，此类土地本身没有征地环节，其和国有建设用地实现了同权的概念，本身是有助于降低土地成本的。

“（集体建设土地建共产房）是否会形成较大规模，要看试点的情况。大体上说，类似市场格局中还是存在很多不确定性的，短期看会影响集体建设用地，是否会很快影响房地产交易市场，这有待观察。”严跃进说。