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新婚夫妻巧规划 3年为孩子购入天价学区房

2018-08-29 17:22:36    大众理财顾问  参与评论()人

“昔孟母,择邻处”,父爱的最高形式就是给孩子最好的教育,你是否也愿意倾其所有为孩子购买学区房?张先生家庭提前规划,为新添宝宝购买学区房的案例,对于最近几年有结婚打算、生活在一线城市、打算购买学区房的人有一定的参考意义。

  案例资料
  张先生在银行工作,处于职业上升期;张太太就职于事业单位,工作稳定且福利较好。2015年,张先生结婚,在北京贷款买房,2018年下半年家庭将增加新成员,即将进入人生新阶段,张先生家庭资产负债及收支情况如下:


  张先生家庭理财目标
  (1)抚养费用:2018年宝宝出生预算2万元,小学前每年抚养费预算4万元。

  (2)买车计划:2019年计划买车,预算10~12万元。

  (3)储蓄计划:2020年希望实现可投资资产100万元。

  (4)学前教育:2021——2024年,增加孩子在幼儿园期间的教育支出。

  (5)旅游计划:2021年之后(即孩子3岁以后),每年增加3万元旅游支出。

  (6)换房计划:考虑到北京相关政策,最迟2021年(即孩子3岁)需要换置学区房。

  家庭财务状况诊断
  整体而言,张先生家庭房产比重高,可投资资产比重低,好在张先生家庭对开支的控制力非常强,储蓄率极高。根据目前的投资情况和风险偏好,资产配置不太合理,且年收益率也有提升空间。

  偿债能力:偿债能力包括资产负债率、流动比率、融资比率、财务负担率4个指标。

  资产负债率:52.99%。张先生家庭储蓄率较高,由于正好有一笔P2P到期变成了活期存款,如果把这笔钱放回资本市场,这个指标会更好一些。

  流动比率:没有流动负债。

  融资比率:没有投资融资负债。

  财务负担率:42.21%。略微超出合理范围,抗风险能力较弱,如果收入减少或中断,可能导致债务无法负担。考虑到张先生家庭每年加薪10%,房贷债务较为稳定,预期今年就能把财务负担率降低到40%以内。

  财务自由度
  张先生目前家庭财务自由度为25.51%,刚好达标。争取财富增值的目的就是把这个数值增长到100%,意味着只靠理财收入就可以维持每年的生活。

  应急能力
  紧急预备金的合理范围是3~6个月的日常开支,目前张先生家庭远高于这个区间,说明家庭中有过多的闲置资金,不利于资产增值。

  盈余能力
  盈余能力包括储蓄率、工作储蓄率、自由储蓄率3个指标。张先生家庭这3个指标都非常高,说明控制开支和增加净资产的能力都非常强,有利实现理财目标。

  财富增值能力
  张先生家庭生息资产比率非常低。目前大部分资产都集中在房产上,且家庭现金比例太高,产生收益的资金占总资产的比例较低。

  保障能力
  除了基础的五险一金,夫妻二人都尚未配置保险,家庭抗风险能力较差。

  规划方案
  通过对财务现状的诊断,我们发现张先生家庭没有配置保险,如果出现意外,可能导致家庭财务现状恶化,可生息的资产较少,财富增值能力偏低,投资配置不太合理,需要优化资产配置结构。

  购房条件
  (1)车价涨幅:由于买车时间比较近,就不考虑车价涨幅了,只要在10万~12万元的预算内即可,但后续需要增加每年2万元的养车费用(保险、保养、停车等)。

  (2)教育支出:孩子幼儿园期间的教育支出差异比较大,按北京市最近几年的平均水平,每年从1.5万~20万元不等,考虑到张太太的工作性质,很大概率能享受到低价公立幼儿园,暂时按照每年2万元计算;同时考虑到孩子在幼儿园期间肯定会有一些兴趣班、培训课的需要,也按每年2万元计算。

  (3)房价涨幅:北京市现在房价基本是持平略降,距离2021年还有3年,判断这个形势不会有太大变化。

  (4)通胀:所有支出项都按照当前物价设定,每年按照4%的通胀率增加。这一数值是近20年的实际通胀均值。

  (5)收入增幅:详细了解了张先生家庭的收入情况,两个人可以实现每年10%的加薪,且最近几年没有更换工作的打算。

  (6)投资收益:根据风险测评结果,年投资回报率按10%计算。

  (7)其他支出:按照年收入的5%,增加保险支出。

  基于以上假设,我们先看看张先生家庭从现在到2020年年底的现金流和资产积累情况见图1。

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