限价政策下开发商有招应对 隐蔽工程里多“猫儿腻”

　　限价政策下，开发商有招应对

　　对于限价房来说，限价的情况下往往盈利空间减少，这样很多开发商会“耍滑头”，即降低建筑的成本和降低标准等

　　法治周末记者 肖莎

　　“也许，2018年买到的房子，将是这些年质量最差的一批。”中原地产首席分析师张大伟曾如此判断。

　　张大伟认为，限价政策很可能会导致房地产企业控制成本，进而对项目进行装饰减配、绿化减配、工程减配，比如，石材变涂料，江南园林变疏林草地，水泥标号、砂浆强度、电线品牌等大量的隐蔽工程里还可能存在“猫儿腻”。

　　9月30日，即将交房的华润昆仑域项目，就遭到了业主对其质量的诟病。

　　昆仑域是位于北京市西南二环的一个高端项目，由华润置地打造。据媒体报道，该项目此前希望申请的预售价约为11万元/平方米，在限价政策之下，核准的预售价约为9.5万元/平方米。

　　昆仑域业主王彬（化名）告诉记者，9月8日和9月9日是该项目的工地开放日，业主发现项目的实际情况和宣传楼书上的效果图不符，比如，楼书上外立面是红色手工砖，变成了“网格布+涂料”，肉眼可见的项目质量和品质也不如人意，比如“绿化稀疏，室内地面多处裂纹，消防楼梯只是刷了水泥，还未使用就已露出内部钢筋”，发现这种情况的业主，已与开发商多次进行谈判沟通。

　　法治周末记者联系华润置地相关媒介负责人，希望就昆仑域相关的问题进行采访，截至发稿前，对方尚未回复。

　　具体开发昆仑域的项目公司北京亚林西房地产开发有限公司在9月13日发布了《关于北京昆仑域项目积极落实客户合理意见的声明》，其中称：“对于客户提出的合理意见和建议，我们正积极寻求解决方案，将依照法律规定和合同约定坚决予以执行。”

　　限价下开发商有“手段”

　　绿城房地产建设管理集团有限公司董事长李军在2018博鳌房地产论坛上表示，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的。由于利润结算有滞后性，未来两年，房企的财务报表会很难看。

　　张大伟也提到，开发商为了控制成本，除了在各种层面上进行减配外，还有可能的做法是“能不送的就不送”。

　　“精装修标准越来越低，有的甚至直接精装变毛坯，想要精装修的话，业主必须在购房合同外再签一个新的外包合同，当然钱也是要另付的。还有的就是车位不送，不租只卖，车位价格越来越高。”张大伟补充道。

　　此前成都市不少业主就因为精装修价格高质量差集体投诉开发商。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，对于限价房来说，限价的情况下往往盈利空间减少，这样很多开发商会“耍滑头”，即降低建筑的成本和降低标准等，这样品质自然下降。

　　“市场竞争过程中，过去是质量第一的，但现在很多企业忘记初心，所以还是需要反思。换而言之，降价过程中若是出现了降低质量的情况，那么影响更恶劣。从这个角度看，对于此类企业项目来说，需要严控开发成本和营销成本，同时科学核算成本，这样企业开发项目才会把实现盈利目标和降低房价等结合起来。”严跃进说。

　　当业主对项目质量进行诟病，企业的品牌形象无疑也会受到影响。一位昆仑域的女性业主对记者表示，她是冲着华润置地的品牌购买的昆仑域，认为昆仑域会是一个有品质的项目，没想到事实却与自己的设想有较大差距。

　　在接受采访时，严跃进认为有些项目虽然受了限价的影响，预售价未达到开发商的预期，但售价也远高于楼面价，比如，昆仑域楼面价不到4万元/平方米，售价9.5万元/平方米，盈利空间相对还是不错，当下有些地块的楼面价更高，但批的价格不见得会比昆仑域高。

　　“在这种情况下，企业更应该反思，因为在有好的盈利机会的情况下，更应该做好质量，对质量进行把控，实现产品的优质和高性价比。”严跃进补充道。

　　宣传与实物不符，能否退房

　　昆仑域的业主王彬（化名）告诉记者，他们已经和开发商进行了多轮沟通，有业主认为项目实际情况与宣传资料不符，交房日前整改可能也整改不到宣传的样子，因而要求退房。

　　法治周末记者在采访中也了解到，此前很多地方都出现过业主发现实物与宣传不同时要求退房的情况。

　　那么，宣传与实物不符，业主能依法退房吗？

　　北京金诉律师事务所律师王玉臣告诉法治周末记者，从法律上来说，退房必须符合法定或约定的退房条件，如果只是宣传和实物不符，实践中退房的可能性不太大。

　　“至于法定的退房条件，根据法律规定，如果房屋的主体结构质量不合格，质量问题已经严重到影响正常居住，那么是可以退房的。”王玉臣说。

　　在接受法治周末记者采访时，业主反复提及项目实际情况与宣传不符，业主是否可据此要求开发商退房并赔偿？

　　王玉臣说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　“而在开发商提供的制式合同中，几乎都会在明确约定宣传资料不构成要约，不是合同的组成部分。”王玉臣说。

　　前述提及的昆仑域王彬也是在最近才发现，此前签署的《北京市商品房认购书》补充条款中，有一条明确约定：“本项目的售楼书、效果图等宣传资料及现场展示物品等不构成要约，不作为购房合同的组成部分。”

　　“但当时签这个协议的时候，根本没来得及看。”王彬说。

　　王玉臣认为，遇到这种情况，目前来说退房相对困难，但是业主可以拒绝收房，要求进行整改，并且要求开发商承担逾期交房的违约责任。

　　“除此之外，如果业主认为开发商存在虚假宣传，可以向工商部门提交虚假宣传的查处申请，请求予以调查处理；如果认为项目存在严重质量问题，还可以请求建委部门予以调查处理。”王玉臣补充。