银行落地40年房贷新政 年龄与房龄有门槛

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），实施多年的房贷规则迎来系统性调整。《意见》明确，个人住房贷款最长期限由此前的30年延长至不超过40年。针对存量个人住房贷款，如果借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。9月1日，北京商报记者从多家银行处获悉，部分机构已可受理40年期住房贷款申请。不过，40年房贷的政策对贷款人年龄、房屋剩余耐用年限均有要求。

多家银行已可申请

9月1日，北京商报记者咨询北京地区多家银行网点，不少个贷经理反馈，已经收到政策通知，新办理的个人住房按揭贷款可申请最长40年期限，但设置多重准入条件，并非所有购房者都能获批。

建设银行朝阳区某支行个贷经理介绍，目前网点可受理最长40年期住房贷款，业务仅限房本性质为住宅的房源，商住类房产无法办理，审批会结合申请人的年龄、收入情况综合判定。“贷款期限拉长之后，总利息会随之增加，不过购房者可以选择提前还款，通过削减本金来减少后续利息支出。”该个贷经理说道。对于借款人年龄+贷款年限的上限要求，该行客服介绍，借龄+贷龄不超过75岁，优质单位借款人可放宽至80岁。

与此同时，北京商报记者注意到，建设银行手机银行App“住房贷款”专区也已同步更新“贷款期限最长可达40年”的提示。

工商银行、中国银行、交通银行、邮储银行等国有大行有工作人员表示已收到相关政策通知。中国银行一网点工作人员表示，最长40年房贷需要满足房屋剩余使用年限大于40年，同时受申请人年龄等条件限制；交通银行客服说明，目前该行个人住房贷款最长期限40年，最短1个月，借款人年龄加贷款年限不得超过70周岁；邮储银行客服明确，根据监管最新规定，该行个人住房贷款最长年限为40年；工商银行客服人员表示，个人一手/二手住房贷款期限为最短1年，最长不得超过40年。借款人年龄与贷款期限之和不得超过75年。当地政府、监管部门另有规定的从其规定。

此外，股份制银行的推进进度也出现分化。中信银行一网点工作人员表示，暂未收到执行文件，具体还需要等总行层面通知。浙商银行某网点人员则表示，内部已完成政策传达，但还未进入实操阶段，据其介绍，业务主要有两项限制：一是房龄与贷款期限相加通常不超过70年，部分优质板块房产可放宽至不超过80年；二是申请人年龄加上贷款期限不得超过75周岁，但最终期限还需审核借款人征信、工作等个人资质。招商银行工作人员也表示已经接到通知，要求执行年龄加贷款年限不超过70周岁；平安银行一个贷经理则表示，40年贷款不能一概而论，贷款期限需要综合评估借款人年龄、负债、收入、房龄、房产区域价值等多项要素。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，当前政策明确将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，并赋予借贷双方协商空间，这是房地产金融领域一项重大突破。“最直接效应是降低每月应还本息，显著缓解购房初期月供压力。”严跃进举例称，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力，对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的“减负”。当然，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。

存量房贷可申请展期

除新增购房贷款外，存量房贷客户也有机会申请展期调整。交通银行表示，存量房贷客户可以前往贷款经办行申请延长贷款期限，银行将根据申请延长期限的具体原因、还款来源以及后续还款安排等因素综合评估，合理确定可延长的具体年限。展期规则为延长期限累计最长不超过原贷款期限的一半，且原贷款期限与延长期限合计不超过40年。

邮储银行同样执行该规定，展期上限取决于原有贷款合同期限，二者相加不超过40年。举例而言，原本30年的存量房贷，最多可以展期到40年。

不过，政策落地背后，银行也面临不少现实考验。苏商银行特约研究员武泽伟分析称，40年超长期房贷会抬升信贷资产久期，加大银行资产负债匹配难度，考验机构流动性与利率风险管理能力。风控模型需要重新校准，兼顾借款人年龄、收入周期、抵押物楼龄等多重约束，不能单纯依靠拉长年限降低放贷门槛。同时信贷系统参数、合同文本、业务审批流程都需要迭代更新。他建议，银行需完善内部制度细则，明确不同场景下的期限判定标准，强化一线客户经理业务培训，把久期风险嵌入贷前贷中全流程，避免政策落地出现执行偏差。

博通咨询首席分析师王蓬博也指出，存量房贷大规模展期，会造成银行整体现金流回流速度放缓，同时展期客户多存在还款压力，银行资产质量会存在潜在承压可能，贷后管理工作量也会大幅增加。

“40年房贷周期横跨借款人整个职业生涯，就业、家庭收入、房产价值都存在多重长期变量，不确定性较高。”王蓬博建议，银行不能只依靠贷前一次审核把控风险，应当搭建全流程、差异化风控体系。授信端实行分档授信，将贷款期限和利率、首付比例挂钩，用风险定价对冲长期信用风险；贷后建立专项动态监测机制，跟踪征信、收入、区域房价变化，设置风险预警；产品层面内置弹性还款条款，配套共同借款人、抵押补充保险等风险缓冲手段。