刚需购房人何时买房最合适？

[摘要]最近，身边有不少购房计划的朋友在观望：这次调控史上最严，等到开发商熬不住的时候，房价会降吧，到时候就能抄底买房了……事实真是如此吗？

最近，身边有不少购房计划的朋友在观望：这次调控史上最严，等到开发商熬不住的时候，房价会降吧，到时候就能抄底买房了……事实真是如此吗？

监管层释放调控新信号

【央行明文抑制投资投机性购房】2月中旬以来，监管层不断释放出楼市调控的新信号，先来看央行。在2月16日至17日召开的2017年央行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。央行2月17日发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》亦指出，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。在这份大约3万字的报告里，70次提到了“风险”，16次提到了“泡沫”。

【住建部：抑制房地产泡沫 房地产税在推进】房地产税是否要来，何时来，“有房一族”对此甚为关注。2月23日，住房和城乡建设部部长陈政高及副部长陆克华发声。关于房地产税问题，陆克华称，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。住建部还明确人了2017年的主要工作：一方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题；另一方面，要抓好热点城市防过热、防风险工作，抑制房地产泡沫，防止出现大起大落。

【国土部：弹性增减土地供应】国土资源部数据显示，2016年，全国土地出让面积20.82万公顷，同比下降5.9%；合同成交价款3.56万亿元，同比增长19.3%。在上月举行的全国国土资源工作会议上，国土部透露，今年将弹性增减土地供应 合理调整用地结构。国土部部长姜大明表示，对保障性住房用地实施应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例;对去库存压力大的特别是三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

一线城市历次房地产调控的市场表现

那么问题来了，是否要等到房价降了再买房呢？枕头财经特约专家石大龙提醒大家一声：快醒醒吧，历次房地产调控的实践已经证明——调控期是刚需买房的最佳窗口期。不信，你可以回看一下一、二线城市历次房地产调控的市场表现。

首先，来看看历次房地产调控周期内及调控结束后，房地产市场的表现如何，这或将预示着本轮房地产调控周期结束后的房价走势。很多人都抱怨说：房地产调控越调越涨。事实确实是这样。远的不说，来看一下2016年之前的最近一次（2010-2011年）房地产调控的效果和后市房价走势。

2009年，中国经济率先从国际金融危机中复苏，宽松的信贷和投资政策使得2009年房价过快增长。为遏制房价过快上涨，从2010 年4 月14 日起，各部门接二连三地出台调控措施，最后调控姿态升级到坚决遏制，国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策可谓空前严厉。例如，国务院出台多项通知，明确房地产调控以遏制房价上涨；房贷政策方面，将首付比例调整到30%以上，二套房首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍，暂停第三套房贷款；同时部分城市开始限购，北京等一些房价过高的城市颁布家庭限制购房套数政策。这一系列的政策组合号称“史上最严厉的调控”，这次调控在当时取得了较好的遏制房价上涨的效果。

下面，看看几个重点城市当时的房地产调控效果。先看北京。2010年4月出台房地产限贷政策后，北京二手房价格增速开始放缓，配合2011年3月的限购限贷以及加息升准的货币政策，2011年5月份，北京房价增速由正转负，且此轮增速下滑一直持续到2012年2月。此后，在宽松货币政策的刺激下，北京房价增速从2012年3月开始由负逐渐转正，并持续上升至2013年11月（参见上图）。面对房价再次回升，2013年4月，北京房地产限购限贷升级，二套房首付比例提高至70%。此后，北京房价增速逐步下滑，2014 年9月，北京房价同比增速为负（-2.40%）。此轮增速下滑一直持续至2015年初。 2015年2月，北京二手房价格同比增速为-4.1%，3月北京市降低二套房首付比例至40%，同时在货币宽松的助推下，当月房价降幅开始收窄，两个月后由负转正。 2015年5月，二手房价格增速3.50%，随后一直保持上升趋势，2016 年4月当月同比增速为37.20%。

再来看上海、深圳的房价走势，基本与北京相似——在调控政策出台后，出现房价增速放缓甚至房价下跌的情况。

只不过，上海、深圳这两个城市房价出现增速放缓的时间和幅度不完全一致，只有深圳出现过房价增速下滑10%以上的情况。

二线城市历次房地产调控的市场表现

或许你觉得北京、上海、深圳都是一线城市，房价走势不具有代表性。那么，再来看看几个二线城市的房价走势。在此，以杭州、南京、武汉、石家庄为例，这些城市分布在东部发达地区、中部地区、华北地区，在二线城市中具备较高的代表性。

不难发现，在前几轮调控期间，杭州、南京、武汉、石家庄这些二线城市的房价都出现增速放缓甚至下滑的走势。但即便如此，这些二线城市的房价也没有出现价格下跌10%以上的情况。反而在调控政策放松后，各城市出现房价快速上涨的态势，每轮上涨增速的幅度都要高于下滑的幅度。由此可见，我国一二线城市的房价基本上是涨多跌少的情况。

图为武汉历次房地产调控对房价的影响。

图为石家庄历次房地产调控对房价的影响。

刚需购房人何时买房最合适？

从历史经验来看，每一次楼市调控政策都是有效的，在调控期，房价往往会出现增速放缓甚至房价下跌的情况。那么，有刚性购房需求的买房人何时买房最佳呢？笔者认为，调控期是刚需置业的最佳窗口期。核心论据主要有下述两点。

一方面，货币超发使得房地产越来越货币金融化，脱离了居住属性和居民收入基本面，尤其是2014年以来，货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入，房地产越来越货币金融化。在货币持续超发的背景下，一旦调控政策有所松动，房价会重新开启上涨周期。

另一方面，研究近几轮房地产市场周期可以发现：我国的一轮房地产周期平均在36个月左右，上涨时间24个月，调整时间12个月。当前房价增速已步入放缓阶段，按照12个月左右的调整周期，预计2017年底、2018年初房价可能将结束本轮调整阶段，步入重新上涨阶段。

根据上述判断，有必要提醒一线城市和中、东部二线城市的购房者尤其是刚需置业者：珍惜这样的机会，有低于市场价10%的房就出手吧，市场上的跌幅终究有限，很少有人能真正捕捉到房价低点，见好就收吧。（文/枕头财经特约 石大龙 苏宁金融研究院研究员）