前9月房地产开发投资增速跌回个位数，“以价换量”或成常态

从房地产开发投资增速来看，开发投资数据从两位数开始回落到一位数水平。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从统计局发布的数据来看，房地产调控的效果开始加速显现，房地产降温的步伐也在加快推进。相比1-8月份，1-9月房地产开发投资增速已然回落0.2个百分点。

1-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资62806亿元，增长14.0%，增速回落0.1个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开发投资数据和预期一致，从两位数开始回落到一位数的水平。受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。预计后续此类曲线会继续下行，年底总体上维持在5%左右。

统计局数据显示，1~9月份，房地产开发企业房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积112411万平方米，增长19.4%。

另外，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积19366万平方米，同比增长15.7%，增速比1-8月份提高0.1个百分点；土地成交价款10002亿元，增长22.7%，增速回落1个百分点。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2018年统计局公布的1-9月房地产数据显示，整体楼市依然处于高位，但金九市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。

根据统计局数据，1-9月份，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中，住宅销售面积增长3.3%。商品房销售额104132亿元，增长13.3%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长15.6%。

据中原地产监测数据，截至2018年9月，本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月，继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。1-9月楼市成交依然同比上升。不过，9月单月，楼市成交面积同比下调，全国市场分化。

数据显示，9月单月，全国商品房住宅销售面积为1.68亿平米，同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。

张大伟认为，三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达22%以上。

“以价换量”或成为常态

数据显示，9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。其中，住宅待售面积减少437万平方米，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少172万平方米。

中原地产监测数据显示，库存数据超过4年最低，2014年4月来，连续53个月库存持续下调。

在业内人士看来，后续伴随着去库存接近尾声以及持续性的调控，房价开始回归理性。

张波认为，9月楼市热度已然“触顶回落”，随着房地产调控的深入，房企也逐渐呈现销量提升上涨乏力现象，包括多家龙头房企在内，打折促销现象不断增多。

在他看来，2018年整体商品房市场销量依然有望超过2017年，大部分房企依然可以完成全年目标，但以价换量将是成为常态，众多房企不得不在价格上做更多让步以换取销量。

张波指出，在惯性作用下，房企开发投资在四季度还将维持一定增速，但房企拿地会更为谨慎，土地市场将进一步降温，四季度土地的流拍或将成为一种常态。