社科院：明年楼市总体转向降温通道，小幅调整是大概率事件

中国社会科学院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告（2018-2019）》主编倪鹏飞研究员在研讨会上作总体报告发布。《中国住房发展总体报告》指出，尽管未来预期和市场走势还有待观察，总体判断和预测：总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，2019年总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。时间上，降温中还有起伏和波动，稳中有变。

《中国住房发展总体报告》建议，政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。第一，稳定房地产市场预期，同时剔除预期泡沫。首先，深化改革以重建市场信心。其次，加强引导剔除预期泡沫，形成和保持谨慎乐观预期。最后，妥善管理，减弱预期波动；第二，完善房地产调控政策，防范楼市双向剧烈波动。首先，需要妥善处理和应对宏观问题挑战。妥善处理经济速度和质量的关系问题，处理好房地产与宏观经济的问题。其次，持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇。转变调控手段由行政转交市场。完善调控措施，将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次，前移和聚焦房地产市场监管的重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。最后，做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施上，在经济措施上，在舆论引导上，在社会治理上，分别采取不同的措施；第三，下决心改革基础制度，加速建立长效机制。深化住房制度，重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系，加快完善租售并举制度，加快构建新老居民全覆盖的住房体系。

研讨会上，课题组成员认为，我国住房市场供需两端逐步回归理性。

《中国住房需求报告》指出，今年以来，在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向“宽松”的同时，7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”，释放了进一步稳定市场预期的坚定信号，住房自住属性得到进一步强化，市场供需两端逐步回归理性。

《中国住房需求报告》称，一是市场步入相对稳定的调整释放期。今年以来，全国住宅销售面积和销售价格在上一轮调控的基础上增幅继续回落，住房需求释放进入一个相对稳定的调整释放期。二是区域市场分化态势发生明显改观。今年前三季度，新建商品住宅价格指数同比增幅排序分别为三线城市、二线城市和一线城市，商品房销售状况同比增幅排序分别为中部地区、西部地区、东北地区和东部地区。三是物业类型分化态势愈发明显。住宅的销售状况和去库存速度要明显优于办公楼和商业营业用房，新建商品住宅价格指数总体上呈现出“户型面积越小，价格指数同比增幅越高”的新特点，中小户型住宅销售比重显著提高。四是租赁市场呈现局部过热和预期向好态势。今年前3季度，除个别月份租赁房房租环比增幅为零以外，其他月份均保持了正增长。

《中国住房需求报告》认为，虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳，但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在，本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题，需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。《中国住房需求报告》建议，首先，继续保持调控定力，谨防调控误伤刚需。对年轻群体的首套房刚需在首付比、还款期限上予以适当政策倾斜，支持并鼓励当前银行降低首套房贷利率的做法；其次，因城施策防控供需空间错配风险。优化调整各地的限购、限贷和限售政策，防止中西部地区和三四线城市出现房地产库存量过高、空置率上升的市场潜在隐患；再者，多策并举促进租赁需求平稳释放。有关部门要根据各地住房支付困难指标设定房租控制指标，建立常态化的约谈和惩戒机制。此外，加强区域振兴规划与住房需求调控的关联性。在当前大力推进京津冀一体化、长江经济带、长三角一体化和粤港澳大湾区建设的同时，要防止区域规划成为房地产行业炒作的利器，引导区域规划向振兴实体经济方面发展；最后，综合运用土地、财税、金融、投资、立法等手段推进房地产市场长效机制建设。在个人住房信息登记联网的基础上，加快推进房地产税立法进程并制定开征时间表和路线图，增加投资投机者的持有成本和政策预期，用市场化方式进一步规范房地产市场相关主体的行为。