首套房贷款利率下限下调，专家：利于提振市场信心

今年以来，房地产市场延续了去年下半年以来低温态势，供需两端均偏弱，多数城市市场仍处于深度调整中。在此背景下，中央多次强调“满足购房者的合理住房需求”，各地积极落实“因城施策”稳市场、稳预期。

为促进房地产市场平稳健康发展，记者注意到，近段时间以来，全国已有多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率。同时，部分城市下调了首付比例下限和利率下限。

近日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。记者了解到，这是贷款市场报价利率改革以来，首次下调首套房贷款利率下限。

此消息一出，立即引发了市场的广泛热议。业内专家及市场人士向记者表示，个人住房贷款利率政策是房地产长效机制和差别化住房信贷政策的重要内容。此举有利于提振房地产市场信心，更多是对购房者合理住房需求的支持和对后续地产销售边际的改善。

《通知》明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

除了对居民家庭的利好之外，市场关注的另一焦点在于，在全国首套房房贷利率下限下调后，各地房地产市场有哪些影响？

人民银行表示，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

记者了解到，房地产贷款主要由个人住房贷款和房地产开发贷款两项构成，而个人住房贷款与房地产交易直接相关。

人民银行发布4月金融统计数据报告显示，4月人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元；住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国+地方+银行”三层确定机制。记者注意到，但在具体实践中，多数城市直接采用了全国政策下限，没有额外再做加点要求。

同时，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

“这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，作出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。”中国人民银行金融市场司司长邹澜此前表示。

“目前房贷利率由5年期以上LPR加(减)成产生。而据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，当前5年期以上LPR为4.6%。这意味着，首套房贷利率下限已经下调至4.4%。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示。

“考虑到无抵押信用贷利率已经普遍在4%以下，预计房贷利率还有进一步下调空间。基于改善目的的二套房贷利率也有望下调。”邹琳华表示，由于我国房贷利率近几年一直未下调，即便外部存在加息的国际金融环境，下调房贷利率的空间也仍然存在。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，在“房住不炒”背景下，各地将进一步加快“因城施策”推进支持合理住房的金融政策，重点保障刚需住房，并满足合理的改善性需求，以促进房地产业良性循环和健康发展，实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，按照新政，实际上就是在5年期LPR基础上可以下调20个基点，有利于银行加大房贷利率进一步下调的空间和选择权。

严跃进分析称，目前各地普遍有持续下调房贷利率的可能，但具体幅度和基点依据各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求而定，下调至20个基点的概率较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“比如苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极推动。”陈文静预测，未来可能有更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。