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拆盲盒的法拍房能省钱吗?专家提示竞拍前要做足功课

2022年08月17日 10:01 来源:北青网
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拆盲盒的法拍房真能省钱吗?

如何买房最省钱?是每个购房人最关心的问题之一。近几年,法拍房数量激增,怀着“捡漏”“淘宝”心理,法拍房也受到了购房人的关注。

根据瀚海数据研究院报告显示,北京法拍房7月成交房源173套,环比上涨16.89%。成交房源中,一拍127套,二拍34套,变卖12套;总参拍人数1081人,套均参拍人数6.2人,套均成交折扣8.0折。

这种打了8折的法拍房真的比市场价格低很多吗?普通人能买到低价法拍房吗?对于这些购房人关心的问题,北青地产调查发现,要想“淘”到低价法拍房,既要靠运气更需要专业,提前做足功课仍是必不可少的。

法拍房数量增多 多个中介平台分食市场

据阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、人民法院诉讼资产网等其他平台综合统计,进入2022年法拍房数量继续暴增。

从2017年开始,全国法拍房数量逐年增多。2017年,法拍房的数量为9000套;2018年,数量为2万套;2019年,数量为50万套;2020年,数量为120多万套;2021年,截至12月中旬,已经超过了168万套。

值得注意的是,司法查封到拍卖执行,通常需要2-3年的时间。也就是说,目前市场上流出的法拍房源大部分是2020-2021年左右被查封的。

随着法拍房的增多,法拍房平台和服务机构也如雨后春笋多了起来。

法拍房源信息会在法院相关网站上进行公示,阿里资产、京东拍卖也有专门的法拍房信息平台,这些平台仅作为信息展示,不对竞拍人收取佣金。除此之外,还有专门做法拍房的中介平台,展示法拍房源信息的同时,会对拍卖人提供一条龙式的服务。

北青地产看到,与一般的二手房交易平台不同,法拍房由于其房源情况的复杂性,各平台展示的信息更为详细,所涉及的内容非常复杂,针对每一套房源竞拍人都需要进行仔细研究。

比如,每个竞拍房源里都会有竞拍要求说明以及标的物基础信息介绍,提示竞拍参与人要进行实地看样、调查标的物信息(如过户要求、违章情况等)、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容。

“盲盒式”法拍房受关注 成交连续4个月上涨

根据瀚海数据研究院报告显示,7月,北京法拍房挂牌房源451套,有效开拍370套,成交173套,成交率为47%(按照扣除撤拍房源数量后计算得出),环比上涨16.89%,已连续4个月呈现上涨趋势。其中住宅成交率60.29%,近5个月首次降到70%以下;别墅成交率39.13%,较6月下降6.7个百分点;商办成交率27.54%,较6月上升11.45个百分点。

“每天都会有一些新的法拍房源上架,上架后一个月开始竞拍,看购房人的具体需求是什么,我们会帮助购房人进行房源筛选。”一位法拍房中介人员表示,一般法拍房购房人常见的疑虑主要是针对房源的交易成本和交易安全性。房源会不会拍贵了,不能如约收房怎么办?

据其介绍,法拍房中介主要就是针对购房人购买法拍房的这些痛点进行服务。具体流程是,在购买前与中介公司签订合同,付款预购房款挂牌价的1.5%作为履约保证金,中介人员会对房源的所有信息进行调查,给购房人提供竞买调查报告、竞买预算表、贷款预期这些信息,帮助竞买人做可行性方案。如果未能成交,可退回1.5%的履约保证金。如果成交了,要补齐房源拍卖价格的3%作为中介服务费。

“很多法拍房是查封状态,或者出卖人不愿意配合。所以如果不能看本房源,我们会带客户去看同小区同户型房源。”上述中介人员表示,如果是东西城老房子,大部分没什么装修,楼龄新一点的二手房,装修差距会比较大,有些有照片可以做参考,没有照片对于竞买人来说就是“盲盒式”购房,只有在交易成功后,才能看到房源内部的真实情况。

“之前北京有一套法拍房是凶宅,一拍的时候没有查到相关信息显示,竞买人购买了之后才知道,又找到法院退房,后面这套房源在补充了相关信息后,再次进行了二拍。”上述中介人士表示。

在中介人员看来,法拍房轮动性很大,一个月换一批房,一般的普通购房者仅靠自己搜罗信息很难对每一套房源有精准的把控,所以法拍房中介的竞调报告就尤其重要。

捡漏法拍房省钱吗?

既然法拍房购买流程如此复杂,还有人愿意参与,是不是只要参与法拍房就能省下一大笔钱呢?

其实也不尽然。一些二手房急售房源很可能出现大幅降价的情况,这就让法拍房的价格优势更加模糊。

举例来说,今年5月份海淀晨月园小区经过51次出价,拍出了一套89.57平方米的两居室房源,价格838.66万元,均价9.36万/平方米。而几乎同时期,同小区类似户型的二手房成交价也能达到9.45万/平方米的均价水平。同时,目前二手房市场的中介费普遍在2%-2.5%左右不等,所以基本上这套海淀的法拍房几乎没有价格优势。

综合来看,要想在法拍房中“捡漏”“省钱”,需要一部分运气成分,另外需要购房人做足功课,在竞拍前仔细算好自己的预算,控制好支出成本,才能真正实现省钱。

“对于普通人来说可能更适合有明确的小区选择,比如我就想买这个小区,我查一查有没有法拍房在售,也比较了解小区情况,可以对价格有比较清晰的判断,才可能会考虑法拍房。”一位正在购房的王女士表示,如果不能看本房,觉得法拍房还是不太方便,也许搭进去时间和金钱成本,最终的成交价也并不能省多少钱,这是她放弃法拍房的主要原因。

“要看看房子本身总体成本是不是自己能承担的,拍之前也要了解一下房屋的物业费、供暖费等是否有较大的未缴费缺口,这些都是需要竞拍人支付的。以及二手房交易过程中一样要面临的税费或有些房子有土地出让金等。这些都算清楚了,才知道是不是真的捡漏了。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

律师:法拍房需谨慎 防止多次纠纷

值得注意的是,曾几何时法拍房的热度居高不下还有一个重要原因是之前不受限购政策要求。但在2022年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,意味着法拍房开始全面限购。人民法院组织司法拍卖房产活动时,发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容,竞买人申请参与竞拍的,应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。该司法解释的发布意味着法拍房与普通住房的差异进一步缩小,投资价值缩水。

金台律师事务所管理合伙人、最高人民检察院控告申诉咨询库专家、北京市律师协会合同法专业委员会副秘书长张星律师在接受北青地产采访时表示,一般情况下,法拍房的产生有可能是由于商业贷款或民间借贷未能如期如数偿还,银行或出借人向法院请求将抵押的不动产拍卖变现来偿还贷款;或者刑事案件中,法院对于金融案件中罪犯通过犯罪活动所得房产进行查扣;还有就是由无主财产产生,指的是无人认领的房产,拍卖所得需上缴国库。

张星表示,目前法拍房容易出现的问题大致体现在四个方面,腾房过户、房屋隐形瑕疵、权属纠纷,以及法拍房可能存在高额税费和欠费。其中,腾房过户问题大家关注比较多。法院拍卖的是房屋的产权,并不保证买受人的使用权。若房屋被出租或被占用,则由买受人与承租人自行交接,法院一般不强制清除。《民法典》第七百二十五条规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。如果承租人以有租约为由拒绝交接,情况将非常复杂,需要竞拍人特别注意。

张星建议,对于普通购房人来说,首先,要充分了解法拍房的基本情况,包括房子基本情况、法拍相关信息、市场价、法拍房的保障金,还要注意法拍房的尾款能不能贷款,以及注意支付完成时间期限。

比如,房源有无重大瑕疵,包括房屋性质、楼层、朝向、居住环境、交通、物业、供暖、停车位及费用、配套设施、学校、医院等。土地出让性质、是否拿到房产证,如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金;如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷。

其次,要了解当地住房限购政策,避免因自己的资质问题无法购房损失保证金。一般保证金按照拍卖价的5%-20%,一旦悔拍保证金不予退还。

第三,要提前准备好所需材料。买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的,因此购房者应该提前咨询好工作人员,法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。法院一般都会配合提供相关的材料,要注意法院的通知公告。

(责任编辑:CF001)

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