机构：上海流动人口近千万，能称真刚需的只有4%

不买房的“沪漂”，是买不起还是没必要？

对于上海等特大城市，大量的外来人口使得我们通常认为即使在居高的购房门槛下也依然存在着大量的置业需求。不过，在做出这样的估计时，一般会忽略外来人口在本地的长期居住意愿。因为之于房地产市场来说，只有愿意留在本地并长期居住在本地，其居住需求才有较大的可能性转化为购房需求。因此，要看外来人口的刚性置业需求，就要看在还未买房的外来人口中有多少愿意长期居住在本地。接下来，我们将利用流动人口调研数据，通过对外地人留在上海的意愿、目前是否拥有住房、长期居住在上海的意愿等多个指标进行分析，来探讨上海外来人口中究竟有多少具有置业需求？这些置业需求中又有多少是否会受购买力的限制？

01

4成以上常住人口来自外地，带来3.58亿平方米住房需求

在外来人口总量方面，作为全国最具吸引力的城市之一，上海虹吸了其他城市大量的流动人口。从上海市历年外来常住人口总量来看，2011年后上海的常住外来人口数量就已突破900万，但自2013年后上海出于缓解城市公共服务压力、改善城市人才结构等多方面原因实施了人口控制新政，导致近几年外来人口增量明显下降，外来人口总量也呈现出减少趋势，至2018年常住外来人口规模较2014年减少了20万左右。

虽然近几年外来人口常住总量有一定的下降，但整体仍然维持在960万以上，总量逐渐趋于稳定。截止2018年年末，上海市常住人口总量达2424万，其中外来常住人口总量为976万。这意味着，在上海市2400多万的常住人口中有4成以上都是外来人口。巨大的人口规模也为上海带来了大量的居住需求，根据上海市最新公布的城镇居民人均住房面积36.7平方米粗略推算，2018年上海市外来人口的住房需求高达3.58亿平方米。

02

住房需求不等于购房需求，可归为“刚需”的外地人不足3成

尽管外地人带来的住房需求规模庞大，但这些人并不是都有买房的需求。首先，有相当一部分外地人已经在上海拥有住房。根据流动人口调研数据中“目前在本地住房性质”这一指标统计，外地户籍的常住居民在上海拥有自有住房的比例高达32.3%，这些已经拥有住房的外地人，显然已不能归为刚需。

其次，从居留意愿来看，也不是所有外地人都愿意在上海长期居留。对于短时间居住在上海的外地人来说，买房的必要性也不大。只有愿意长期居住在上海，其居住需求才有较大的可能性转化为购房需求。参考外地人在沪购房条件之一（需连续缴满5年以上的社保或纳税），我们以5年作为界限来衡量外来人口是否在上海有长期居留意愿，即外地人留在上海5年以上才能算长期居住。根据调研数据，在上海流动人口中，在租房户中，超过六成住房户只会是上海的“过客”，真正愿意在上海长期居留的只有38.4%。

综合以上两点来看，同时满足“租房户”和“长期居住”的外来人口，只占到全部上海外来人口的67.7%×38.4%≈26%。也就是说，即使上海有976万的外来常住人口，但有需求买房的外来人口仅有254万左右，带来的置业需求大约为9300万平方米。

03

高房价限制购买力，高质量客户比例被压低至4.1%

由上一节可以得出，在上海有购房需求的外地人占当地常住外来人口总量的比例仅有26%。事实上，实际可转化的购房需求量还要远远低于这一水平。除了因为上海严苛的限购政策外，高房价对购买力的限制也是最重要的影响因素。

根据最新的流动人口调研数据来看，外来人口在沪多从事制造、批发零售等薪资水平相对较低的行业，家庭平均月收入约在1.2万元/月左右，中位数则在1万元/月。进一步细看，接近7成的外来人口在沪家庭收入低于1.5万元/月，仅有不到1/4的外来人口家庭月收入在2万元/月以上。而同年上海市商品住宅成交均价已在5万元/平方米左右，二手房成交价格也接近4万元/平方米，大多数外来人口的购买力显然难以支撑上海的房价水平。

联系目前上海房价水平[1]来看，若要在上海能够有选择地买刚需房，家庭月收入水平至少需要达到2万元以上。在有需求购房的外来人口中，家庭月收入水平在2万元以上的比例约为15.7%，还要低于21.5%的全市水平。换言之，在900多万的外来常住人口总量中，有置业需求同样也有购买力支撑的外来人口占比仅有4.1%，这部分人转化的购房需求量仅为1500万平方米左右。

[1]目前上海二手房挂牌价中位数在370万左右，不妨假定350万元为上海刚需房购房能力的筛选标准，按30%的首付比例、30年贷款时限计算，每月月供大约需要1万元/月左右，即家庭月收入水平需要在2万元以上能较轻松地覆盖贷款月供及日常生活等开支。

04

相比于养老配套，更应关心核心客群的子女教育需求

除了居住意愿和购买力外，家庭因素也是影响客户购房决策的重要因素。进一步研究上文所述的4.1%家庭，首先从家庭成员规模来看，这些未购房但有买房能力较强的外来人群（下称目标客户群）家庭成员规模分布，和已买房的家庭成员规模分布相似，均是以2~4人的小型家庭结构为主，不过在目标客户群中一人家庭的比例明显要比已经买房人群中的比例高。出现这种现象主要是因为还未结婚的外来人口，当前只需要满足自我居住需求即可，还未面临子女教育等难题，购房需求并不迫切，因此在未置业人群中这一群体的比例相对较高。

其次，从家庭成员年龄结构来看。这些目标客户中,有子女的外来人口比例达到76%，并且子女年龄在12岁及以下的占比达到61.4%。这也就是说，目标客群中大部分外来人口都有教育需求。因为子女年龄较小，需要老人照顾的外来人口家庭也不在少数，因此这些家庭未来还面临着养老需求。不过，从当前来看目标客群中,家里有55岁及以上老人的占比仅为14.3%，有60岁以上老人的占比更是低至6.9%。综上来看，相比于养老需求，在上海的外来人口当前购房更需要解决子女的教育需求。

05

小结:“没必要”比“买不起”更多，刚需房也不一定要主打学区概念

对于上海这样的特大城市，外来人口规模也比较大，如上海2424万的常住人口中外地户籍人口数量占比达到4成以上，其总量已经超过多数二线城市的常住人口总量。巨大的人口规模为城市带来了庞大的居住需求，这些需求也是当地住房市场上的潜在购房需求。但实际在上海买房的外来人口比例并不高，也就是说外来人口的居住需求转化为购房需求的比例并没有预期的高。究其原因，主要是一般在评估外地人的置业意愿时并未考虑其居住意愿，而对于短期内留在上海的外来人口来说显然没有买房的必要，这导致外地人的置业意愿往往被高估。

结合外来人口的长期居留意愿进行评估后可以发现，在上海的外来人口中需要买房的人并不多，占比还不足三成。进一步联系房价和收入水平测算可知，在32.3%的有房者之外，上海大约有21.9%外来人口购房压力较大；但还是没必要买房的短期居留者更多，占比达到41.7%，较“买不起”高出近20个百分点。

对于能买得起且有置业需求的外地人，放到整体来看，占上海外来人口总量的比例还不到5%。粗略估算，这些人能带来的购房需求总量将近1500万平方米，足以支撑上海4-5年的刚需产品去化[2]。因此，即使在严格的多重条件筛选下，外来人口可转化的置业需求规模仍然十分可观。

从家庭成员年龄来看，大部分家庭的孩子年龄都不大，孩子年龄小于12岁的家庭占比在六成左右，对于优质刚需客群而言，子女教育配套仍会是购房时关注的主要问题。但需要指出的是，不少家庭的子女已经迈过了少年阶段，刚需房也不是“非学区不可”：有34.4%的家庭成员均为青壮年，即成员年龄均在12-55岁之间，这些家庭没有直接的学区和适老化需要，在住房选择上也更为灵活。

[2]按统计局宽口径计算

来源：克而瑞 研究员/马千里，周奇