鑫苑服务年报：2019年销售成本上升27.9% 投资方面现亏损

鑫苑物业服务集团3月28日发布公告称，截至2019年12月31日止年度的总收益，同比上年度约3.93亿元增加约35.8%至约5.34亿元。

鑫苑服务表示，截至2019年12月31日止年度的公司拥有人应占溢利由上年同期约0.76亿元增加6.8%至约0.81亿元。

2019年12月31日，该集团物业管理服务的合约建筑面积约为3700万平方米，较2018年12月31日约2630万平方米增长约40.7%。

此外，鑫苑服务截至2019年12月31日止年度的毛利较上年同期约1.33亿元增加约51.0％至约2.02亿元，毛利率约37.8%与上年同期约34.0%相比，按年提升3.8个百分点。

其中，物业管理服务的毛利率约为21.6%，较2018年的约20.7%增加约0.9个百分点；增值服务的毛利率约为68.9%，较2018年的约67.6%上升约1.3个百分点；交付前及咨询服务的毛利率约为49.7%，较2018年的约49.8%稍为减少约0.1个百分点。

其中，物业管理服务的毛利率增加乃主要由于平均物业管理费增加及有效的成本控制；增值服务的毛利率增加乃主要由于自公用区域资源管理服务及公用事业费支付服务所产生的收益大幅增加，而由于规模经济，有关该等服务的销售成本增幅相对较小。

收益占比方面两增长一下降

于年内，集团收益主要包括向客户提供物业管理服务、增值服务及交付前及谘询服务所得款项。截至2019年及2018年12月31日止年度本集团按类别划分之收益分析如下：

截至2019年及2018年12月31日止年度，最终控股公司控制之实体所得收益分别占本集团收益的20%及18%。除最终控股公司控制之实体外，集团于年内亦拥有大量客户，而彼等所贡献收益均少于集团收益的10%。

物业管理服务的毛利率约为21.6%，较2018年的约20.7%增加约0.9个百分点。物业管理服务之毛利率增加乃主要由于(i)本集团的平均物业管理费增加；及(ii)有效的成本控制。

增值服务的毛利率约为68.9%，较2018年的约67.6%上升约1.3个百分点，增值服务之毛利率增加乃主要由于自公用区域资源管理服务及公用事业费支付服务所产生的收益大幅增加，而由于规模经济，有关该等服务之销售成本增幅相对较小。

交付前及谘询服务的毛利率约为49.7%，较2018年的约49.8%稍为减少约0.1个百分点。

成本方面上升27.9%

集团的销售成本是指与提供物业管理服务、增值服务及交付前及谘询服务直接相关的成本，其主要包括(i)员工成本；(ii)分包成本；(iii)公用事业费；(iv)设施维护开支；(v)推广成本；(vi)清洁及园艺开支；(vii)办公室开支；及(viii)其他。截至2019年12月31日止年度，本集团的销售成本约为人民币33220万元，较截至2018年12月31日止年度的人民币25980万元增加约27.9%。

于2019年12月31日，本集团聘有约1343名员工（于2018年12月31日：约1,253名员工），总薪金工资为8643.9万元。

截至2019年12月31日止年度，集团的行政开支约为人民币6860万元，较2018年的约人民币2750万元增加约149.5%，占本集团收益约12.9%（2018年：占截至2018年12月31日止年度之本集团收益约7.0%）。该增长主要由于本集团的营业额增加、人事投资增加及上市开支所致。

一合营企业投资减值

截至2019年12月31日止年度，由于年度减值测试，本集团录得于一间合营企业，河南青柠公寓管理有限公司（“河南青柠”），投资的减值亏损约人民币300万元，较截至2018年12月31日止年度的减值亏损约人民币310万元维持基本不变。该投资之减值亏损，乃主要由于本集团于河南青柠的投资之预期可回收金额少于我们的投资成本，此乃由于(i)中国政府收紧有关物业租赁业务之政策及法规，及(ii)于2019年于郑州租赁市场价格普遍减少所致。

一合营企业亏损

截至2019年12月31日止年度，河南青柠已录得亏损，乃主要由于其处于公司发展初期所产生之较高成本。因此，截至2019年12月31日止年度，本集团录得分占一间合营企业亏损约人民币440万元，较截至2018年12月31日止年度的分占一间合营企业亏损约人民币340万元增加约29.4%。

金融资产减值亏损

截至2019年12月31日止年度，集团的金融资产减值亏损约为人民币340万元，较截至2018年12月31日止年度的约人民币340万元基本保持不变。金融资产减值亏损主要包括贸易应收款项及其他应收款项之减值。

其他开支

截至2019年12月31日止年度，本集团录得其他开支约人民币110万元，较2018年约人民币360万元减少约69.4%。本年其他开支主要包括汇兑损失约人民币80万元。

除所得税开支前溢利

截至2019年12月31日止年度，除所得税前溢利约为人民币12720万元，较2018年约人民币10440万元增加约21.8%。

于2019年12月31日，我们合约物业地理分布已扩展至中国16个省、直辖市，44座城市；在管物业地理分布则已扩展至中国15个省、直辖市，35座城市。

（中华网财经综合文/唐风林）