活下去 | 楼市看风向！龙湖地产的活法 漩涡中的优等生

活下去，喊到今天，不管是当初是否出于自身企业处境还是预示楼市大环境，我们来看今年的形势。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

随着政策趋紧，针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端，7月份以来，银保监会和央行连续5次发布政策，加强房企融资行为管控。

在目前楼市“住房不炒”的基调下，房企不能像过去那样粗线条发展，只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了，对于大型房企来说，是一次大的博弈，强者愈强。

盘点大房企过去一年以来的活法，会有些新的发现。

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说在前面

龙湖的传说：

很多人把创始人吴亚军的买房经历认为是创立龙湖的初衷。龙湖对高品质追求到了严苛的地步，坊间流传甚多的是，“把房子作为艺术品的绿城创始人宋卫平曾带高管集体参观学习，光机票花了66万。”，就连万科创始人王石参观龙湖后，惊讶于苛刻的完美细节，惊呼“可怕的龙湖”。

好吧，回到现实。

透过龙湖官网，进一步了解龙湖，龙湖集团1993年创建于重庆，发展于全国，业务涵盖地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。2009年，龙湖集团控股有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市。

通过数据认识下今日的龙湖。

据官网数据，主业新房开发，自1997年，已累计开发项目770余个，开发面积超9400万平方米，2019年1-6月实现合约销售1056.2亿，同比增长8.8%，达成全年销售目标48%。

商业运营，2019年上半年，商业租金增长25.7%至21.1亿元。截至2019年6月底，集团已开业商场达29个，开业建筑面积约296万平方米，整体出租率98.0%。

长租公寓，截至2019年6月底，累计开业房间数量超6万间，上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。

物业服务，1997年成立，服务业态涵盖了住宅、商业、公建及城市公共空间等多个领域，已进驻全国73个城市，服务超240万户业主。截至2019年6月底，物业投资业务收入25.8亿元（不含税租金收入），同比增长39.2%，竣工的物业总建筑面积440万平方米。

据此，有关房企活下去的话题进一步展开，翻开龙湖的过往，展望将来的龙湖是否依然精彩？

龙湖的活法

豪宅之下，自我革新之路与蜕变

在房企的江湖，销售得硬。

销售增长乏力，2016年以前年度增长率仅10%，销售额500亿元。同期，3大龙头房企已跨越2000亿，7家超千亿元。2016年龙湖实现销售额881.4亿元，2017年销售额增长七成至1560.8亿元，从排行榜第15名一跃到第8名。

2018年的活法

改造中的龙湖“平台+端”

早前龙湖的一路业绩奔袭，与内部派系人事更迭，在业界也是沸沸扬扬。

半年内三位集团副总裁级高管离职，他们分属投资、战略、营销等领域，全年8位高管离职。

在集团与地方的业务管控权方面，在做新的拉锯尝试。

3月23日，龙湖地产更名龙湖集团，四大主业：新房开发销售、商业运营、物业服务与长租公寓。

9月11日，龙湖集团对外发布了养老品牌椿山万树，进入养老市场。

全年，新增91个项目，新布局11城；至年底，已进入粤港澳台大湾区的7个城市，共15个项目，其中包括香港一个项目。

积极拿地

2018年1-12月，龙湖共斥资708亿，拿地1019万平米，拿地金额排名第7

截至2018年底，总计储备6,636万平方米土地，权益面积为4,559万平方米。环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%、5.9%及0.1%。

负债激增1000亿

截至2018年末，龙湖集团负债总额为3660.66亿元，与2017年末的2565.85亿元相比增长1094.81亿元，增幅为42.67%。

融资：

2018年报告期内，发行8亿美元投资级优先票据、发行了全国首单住房租赁专项公募债券，总金额30亿元。据资料显示，2014－2018年龙湖的融资成本分别为6.4%、5.74%、4.92%、4.5%、4.55%，这在民营企业中，只有龙湖的融资成本表现相对稳定且低廉。

三起事件被通报：

2018年1月14日，龙湖春江郦城在建项目工地发生大面积塌陷，造成工地受到破坏，附近居民区住户也遭到损失，房屋出现不同程度的裂痕。

2018年12月17日，住建部信息显示，在建工程项目龙湖春江郦城发生高处坠落事故，死亡1人。2018年11月22日，成都市城乡房产管理局消息称，龙湖旗下成都龙湖西楠置业在销售位于武侯区的“金楠天街”项目商品房时，存在通过第三方成都禹景置业有限公司加价销售，变相抬高房价的不规范行为。

2018年年报成绩亮眼

报告期内实现收入1157.98亿元，同比增长60.7%；拥有人应占溢利162.37亿元，同比增长28.88%；合同销售额2006.4亿元，同比增长28.5%。营业额1158.0亿元，同比增长60.7%。其中，投资性物业收入40.9亿元（不含税收入），同比增长57.7%。归属于股东的净利润162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%。

分区域看，环渤海、长三角、西部、华南及华中区域合同销售额，分别占集团总合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

2019年的活法

维权漩涡中的优等生（龙湖）

龙湖长沙楼盘水晶郦城屡遭业主投诉

从2019年5月底起，关于该项目的投诉维权，屡见于媒体报道及长沙市市长信箱网站，问题指向龙湖涉嫌虚假宣传、精装修高价低配、违规拆除样板间等。

年中业绩发布会上，一位自称是长沙龙湖业主的西装男士，手持话筒哽咽讲述龙湖长沙业主维权问题，其声称“龙湖请黑社会打手打我们业主！”

近日媒体曝出，《成都蜀郡业主：物业价格暴涨超50%电梯频发生事故》，甚至媒体表示，自2018年下半年以来，貌似龙湖不再是曾经的龙湖。

优等生的半年报

龙湖2019年中报实现1056亿元的销售额，385.7亿元的营业额，47亿元的核心溢利，净负债率只有53%，融资成本年利率4.56%。查阅过往公告获悉，近年来销售额增速迅猛，2016年、2017年、2018年和2019年中分别实现881.4亿元、1560.8亿元、2006.4亿元、1056.2亿元，其中2017年的销售额增速高达77.1%。这进一步佐证这一房企优等生的实力。

拿地：

2019年1-8月龙湖花费590亿，拿地749万平米

负债、融资：

融资成本保持稳健，净负债率降至53%

截至2019年6月30日，净负债率为53%，较去年同期下降1.6个百分点。一年内到期债务137.6亿元，占总债务比例为9.8%，在手现金为人民币580.7亿元，现金短债比为4.22。

截至2019年6月30日，龙湖集团综合借贷1400.5亿元，平均借贷成本保持低位约为年利率4.56%，平均贷款年限5.69年。

2019年7月，龙湖集团再度发行境内公司债，票息更低至3.9%。7月16日，龙湖集团控股有限公司发布公告表示，获中国证监会核准拟在中国公开发行2019年住房租赁专项公司债券（第一期不超20亿），发行规模不超过50亿元。

销售：

2019年1至8月，龙湖集团累计实现合同销售金额1476.2亿元，同比增长约12.12%；对应的合同销售面积898.7万平方米。已完成今年销售目标的67.1%。

龙湖社会责任：

据悉，“龙湖年货”等特色公益品牌，持续开展扶贫济困活动。截至目前，龙湖慈善公益事业投入已累计近9亿元人民币。

在这里用一句媒体人董小姐的话作结：。。。所以，有什么理由不期待一个新龙湖呢？

（中华网财经综合 非鱼 部分信息来源百度检索）