活下去 | 楼市看风向！富力的活法：不拿地 全员营销

活下去，喊到今天，不管是当初是否出于自身企业处境还是预示楼市大环境，首先我们来回顾下今年的形势。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

在目前楼市“住房不炒”的基调下，房企不能像过去那样粗线条发展，只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了，对于大型房企来说，是一次大的博弈，强者愈强。

盘点大房企的活法，会有些新的发现。

富力地产的活下去：不拿地、全员营销

房地产属于资金密集型行业

过去开发商都是惯用高杠杆的老手，很多开发商开发一个百亿的楼盘，可能自有资金连十亿都不到，其它全是向银行和购房者融资的，但是最近两年金融环境巨变，开发商融资渠道被不断收紧，信托融资、发行美元债融资、开发贷融资等，都被收紧了，甚至有些开发商赖以生存的渠道被直接封死了。

现在用“四两拨千斤”的玩法已经彻底玩不转了，更别说激进拿地，彻底行不通了。

或许当前这就是富力的状态。

富力是该考虑好好活过这个冬天了。

检索信息发现：

作为当年的“华南五虎”之首，富力地产也曾经风光一时，如今已掉队。

2004年至2009年，富力曾连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名。

2017年碧桂园以5508亿销售额稳坐第一宝座，而富力地产仅818亿销售额，在行业中仅排23名。

从房企第一梯队淡出，到沦为三流房企，失去了和昔日兄弟们平起平坐的资本。

那么如今掉队的富力怎样了？

翻看数据，近三年负债逐年攀升，2016年160%，2017年170%，2018年184.1%。。。

负债历年增加的同时，富力也在展开自救，频繁发债、大举发债，也落得个“发债王”的称号。

关注到一则关于富力停止拿地的消息。

今年7月26日，富力地产发布了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》的内部文件。文件中多次提及要“促销售、抓回款”，其中，“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”被加粗强调，同时文件中还明确提出了2019年下半年除特别优质土地项目，“原则上暂停拿地工作”。

要知道，拿地对于一个主营地产业务的企业来说是那就是断了生产资料，或许是个上半年积极拿地后的一个缓解期，同时这一举动背后或许曝出富力对现金流的极度渴求。

另从官网直接梳理下有关富力情况：

富力集团成立于1994年，总部位于广州。经过25年高速发展，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造及创新服务平台等领域多元发展的综合性集团。

2005年，富力于香港联交所主板上市（股票代码：2777），成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。

富力集团拥有权益土地储备可售面积约5,800万平方米，企业总资产超3,600亿元，2018年销售规模逾1,300亿元，为超过100万人提供高品质产品和服务。

已进驻国内外超过140个城市和地区，累计拥有超过420个标杆精品项目，连续九年被行业协会授予“中国房地产开发企业综合实力10强”“中国房地产开发企业10强”荣誉称号。

20多年来，富力秉承“紧贴城市脉搏，构筑美好生活”的发展战略,

用心创造美好和谐人居，致力成为国际领先的美好生活运营商。

双老板结构

从富力官网“创始人介绍”栏可看出，相比地产圈其他人的单打独斗，富力集团存在“双老板”结构，两人曾携手写下了“富力神话”的传奇。Wind数据显示，李思廉持有集团32.43%的股份，张力持有集团31.81%的股份。或许寓意两个男人的肩膀能扛起更多责任。

从官网的数据显示，目前富力布局广泛涉及的行业众多，按酒店行业的投资估算，在所得钱都可能瞬间稀释。单从酒店投资这块来看，世纪大收购投入199亿元后，看最半年财报数据，上半年，富力酒店业务营业额33.7亿元，经营净利达到6.3亿元，增长7%。开业运营酒店已累计达到90个，总建筑面积逾395万平米，总客房数27173间。

透过富力地产2019年半年财报，一些不确定因素显现。

截止报告期末，富力地产资产总计4054.94亿元。其中，流动资产总额为3068.47亿元，非流动资产总额为986.47亿元；富力地产总负债约3340.46亿元，资产负债率约82.38%，较其2018年上半年末总负债2963.33亿元同比增长约12.73%。其中，流动负债1884.60亿元，非流动负债1455.86亿元。

报告里从侧面也回应了，不拿地的预期想法。截止6月底，富力业务布局已覆盖超过140个城市，储备总建面达到6100万平米，总储备货值7810亿元，较2018年底继续增长6%，足够支撑富力地产未来四至五年业绩增长需要。

近3000亿负债怎么来的？

业界有人根据近年来富力的表现整体给出了分析：

1、富力错误的时点下注商业地产导致资金配置失策

据业内人士分析，从国内住宅市场这最近十多年的红利来看，当年富力押宝转型商业地产，的确错失了最好的红利期，商业地产负债给富力带来长期的负债压力。

再者，张力的用人策略不理想管理层流失严重，李思廉也多次错失回A机会。这一次次的折腾，所付出的机会成本无法估量。

2、2014年前后拿地策略太过保守，不敢重金押宝一二线城市，继而错过2015年调控放松之后的那波疯狂行情。

3、不顾财务状况以近200亿收购万达77家酒店及海外项目

2017年，万融富的世纪交易，以近200亿，让富力一跃成为世界最大的五星级酒店业主。2018年上半年，富力地产净资产负债率较2017年年底上升17.9%至187.5%。过去的5年，富力酒店就分别亏损了2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元。

随着净负债率攀升，富力融资成本陡增，企业资金链处于紧绷状态

据来自2019年7月8日数据，富力地产发布的关于2019年累计新增借款的公告。公告显示，2019年上半年，公司借款余额约为1952.34亿元，较公司2018年末借款余额1632.39亿元增加319.95亿元，累计新增借款超过2018年末公司净资产的40%。

地产销售业务呈现乏力

2017年业绩发布会上，李思廉“三年计划”，2018年销售目标1300亿元，2019年销售目标1800-1900亿元，2020年的销售目标3000亿元，3年复合增长率达54%。2019年业绩发布会，李思廉将2019年销售目标调低至1600亿。根据富力集团披露的财务数据，2019年上半年也只完成了37.6%。而下半年有将近千亿的销售业绩亟待解决。

刚刚发布的70大城市房价与销售情况来看，今年的银九铜十或许继续凉下去。

活着的富力，要想按期还上到期负债，目前看来除了加大地产项目销售力度，其他的关联业务暂时指望不上，剩下的只有持续发债、大量发债来扛过这个艰难的时期。

房产政策紧缩的今天，没有谁能逃过整个行业的大势，富力这个“昔日贵族”，又将走向何方…

（中华网财经综合 非鱼 部分信息来源百度检索）