活下去 | 楼市看风向！滨江集团的活法 再闯“千亿关”

活下去，喊到今天，不管是当初是否出于自身企业处境还是预示楼市大环境，首先我们来回顾下今年的形势。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

在目前楼市“住房不炒”的基调下，房企不能像过去那样粗线条发展，只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了，对于大型房企来说，是一次大的博弈，强者愈强。

盘点典型房企成长到今天的各种活法，会有些新的发现。

滨江集团 再次铺就千亿之路 

图片来源网络

这个区域房企终于要在2019迈入千亿俱乐部了

翻阅了大量关于滨江集团（个人更愿意称为“滨江置业”下称滨江）的资料，认识了一家有着27年经历的房企从初出茅庐、成长、成熟，毫不夸张的说滨江也经历了整个中国住房改革到大城市建设的各个重要节点，尽享改革红利，当然也经受住了改革的苦涩，不经风雨哪见彩虹？

最近一期半年财报：目标实现过半，有望冲击千亿

截至2019年6月底，滨江集团实现销售516.7亿元，同比增长27.42%，完成年度销售目标的51.67%。总负债约880.72亿元，较上年度末682.38亿元增长29.07%。其中，流动负债额约687.26亿元，非流动负债额约193.46亿元。滨江集团总资产约1084.70亿元，资产负债率81.19%。

快速扩张发展同时，企业的负债也接连攀升。房企成长本就需要密集的资金来驱动，在当下这个房地产行业调控趋紧，市场下行的大环境下，滨江集团又将以怎样的方式过关斩将呢？

熟悉滨江集团的人来说，滨江集团一路走到今天，没有像其他房企那样有大的起落，更多是幸运与MBO+IPO，这两台财富机器造就。当然对于这位行事稳健的掌舵人戚金兴来说，弃官从商、荣誉加身、闷声发大财，这些桥段都不少。

据官网信息：

滨江集团最初于1993年在浙江省杭州市投资创立，主要投资于杭州市区滨江4号地块。该地块占地688亩，是杭州市唯一的一块市区成片开发土地。公司定名浙江滨江建设有限公司，95%的股份属于港资，是杭州市当时有相当影响力的中外合资房地产公司。            

从96年开始，滨江集团逐步向浙江地区和繁华的县级市投资，相继成立兰溪新世纪置业有限公司、杭州余杭区文化娱乐发展有限公司（房地产企业）、杭州余杭区华轻房地产公司、杭州余杭区新大地置业有限公司、海盐新世纪置业有限公司，主要项目是中心市区的旧城改造。从1998年开始， 滨江集团走出浙江，到苏州和福州投资，致力于福建、江苏城市中心区的旧城改造项目。            

于1999年底，滨江集团进军上海，依托上海这个国际化大都市，集团先后投资启动上海徐家汇汇翠花园、河北石家庄市中心休门地块改造、马鞍山市中心汇翠名邸、杭州滨江景江城市花园等项目。总建筑面积逾125万平方米。          

进入21世纪，集团投资致力于商业地产的开发建设，先后打造石家庄滨江国际商业中心，上海徐汇区壹街坊商业中心，石家庄金界、优谷商业商业中心等商业综合体。

滨江集团过往 红色蜕变

细心的人会发现，搜索滨江集团时，更多的是成立于1996年，而官网也似乎有意回避。

当翻看以往资料不难发现，有关戚金兴当年在江干区的从业信息：1987年，调任区建筑四公司副经理，1992年，又被江干区调去筹建滨江房屋建设开发公司(房开公司)。

而1993年开始公司投资近3亿元兴建了双菱北路、南肖埠小学、南肖埠幼儿园和南肖埠东西向骨干道太平门直街，完成了南肖埠的教育设施和交通道路网络建设，改造了30万平方米老、旧、危房，兴建了50万平方米新型公寓，已基本完成了城东最大的旧城改造项目———南肖埠小区地块综合改造，这也被认为是戚金兴带领的滨江集团完成早先积累的重要节点之一。

不可置疑，一开始的滨江是戴着红帽子慢慢长大。

1996年，杭州滨江房产集团有限公司成立；1997年，取得国家一级开发资质；1999年转制。

事实上，由于漫长的国企改制和股权转让，在成立的前十余年，滨江在规模上都没有大的进展，每年不到10亿的销售基本维持了公司的正常运作。

2006年6月20日，戚金兴执掌的滨江集团完全私有化“摘掉红帽子”，成了一个纯粹的民营企业。

经历股改后完成私有化，后就有了“当年戚金兴掏出378万元购买滨江集团股份之时，他并未想到自己的身家会在9年后暴增1057倍。”一说。

喜欢地王的戚金兴 有得有失

2006年，滨江、绿城联手拿下武林正中央杭汽发地块，创造当年杭州地王、全国第二地王。

2013年9月5日，滨江集团拿下杭城史上总价最高地块—华家池地块拍卖现场，造就新地王。

2015年9月23日，滨江集团联合平安不动产，以溢价率91.7%，进上海，造就新“地王”。

回顾滨江集团发展史，“地王”项目成为其成长的助推器，而戚金兴也毫不隐晦地透露——“赚钱最多的就是地王项目”，但后来在上海地王项目上却辗转不顺。

自由进击的滨江集团

2003年之前，滨江集团在杭州房地产界还属于二线开发商。

2007年，滨江集团总销售额超过40亿元，当年上缴税收逾6.2亿元，成为杭州市纳税最多的房地产企业。戚金兴获得许多优质地块，且拿地成本较低，滨江集团也成为杭州城区内最大的地主。

2008年5月29日，滨江集团在A股上市，募集资金10亿元，在楼市动荡不安的危机中安然过冬。

2009-2014年，滨江处于发展低潮，拓展三四线城市接连遇阻。

“主要有三个问题，一是拓展战略不够明确，二是高价拿地太多，三是合作项目太少”。戚金兴坦言，这“失去的六年”按他的说法，最多只能算及格。

2018年以来，在外受挫的滨江集团以149亿豪赌杭州大本营。

在2017年年度报告中，滨江的净利润为17.11亿元，同比上涨22.35%。经营活动产生的现金流量净额34.30亿元，较上年下降73.88%。一面在外受挫资金消耗厉害，另一面为了挽回大本营地位不惜下注重金拿地。

进击中的忧虑

2014年，滨江被万科后来追上，将杭州市场亚军的位置拱手相让。

2015年和2016年，滨江集团合约销售额分别位列杭州房企第二而被称为“浙系房企二哥”，在出走一线城市失利的背后，滨江集团的资金状况不容乐观，在大本营杭州也似乎正陷入“进退维谷”的尴尬境地。

滨江进击上海失利

对地王情有独钟的戚金兴，进入上海宝山区造就的“地王”，因受限价政策影响，拿地两年多还没领到销售许可证，地王变失望。检索发现，《减配入市沪豪宅项目首秀遇尴尬》，有媒体爆料，滨江公园壹号因违规“偷面积”而被要求对砸掉样板间部分地方进行复原，导致房型遭到大幅修改，得房率降低。

滨江进击深圳拓展计划也出现新问题

2018年4月20日，滨江集团发布诉讼公告，称因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进，滨江集团决定退出该项目合作并要求安远控股归还11.6亿元的融资款。

2018年的滨江集团，在杭州排名从第二位下滑至第四位，落后于绿城集团、中梁控股、祥生地产。

今年6月有媒体爆料，上海滨江置业石家庄项目实施“拖字诀”，9年回迁无门。

2010年，在地方政府的推动下，3716户休门居民先后与河北滨江签署城市房屋拆迁产权调换协议。协议约定，36个月回迁，并按时发放过渡费。9年过去了，截止到2019年6月3日，还有2800户近1万人尚未回迁。

2018年冲击千亿前夕紧急刹车

负债带来的问题，这也再次得到验证 

上图为滨江集团董事长戚金兴 图片来源网络

“我们主动踩了一脚刹车，因为对我来说，安全更重要。”戚金兴坦言，滨江清楚规模对企业的意义，但更希望把企业做强放在第一位，规模放在其次。企业能否做得长久也很重要，滨江希望在保证安全运营的前提下再考虑做大。

尽管一路进击一线城市诸多不顺，对于将来的滨江集团，戚金兴提出新领域布局。

这也是戚金兴重点思考的方向。他将租赁工作作为滨江未来发展的长久之计。未来十年，滨江计划每年增加约16万平方米的持有型资产，年花费约32亿元。加上目前已持有的物业，到2028年，滨江自持项目约为200万平方米，通过这些持有型资产，每年的租赁收入将达到20亿元左右。

不管怎样，说滨江集团的一线进击是失败也好，杭州大本营一路溃败也罢，越是历经江湖险恶时，需要一个稳健的滨江集团生存下去，这也许是行事风格趋于保守的戚金兴，今天对自己最大的肯定吧。

（中华网财经综合 非鱼 部分信息来源百度检索）