活下去：合生创展慢周转模式 囤地收入高 被指“捂地生财”

活下去，喊到今天，不管是当初是否出于自身企业处境还是预示楼市大环境，首先我们来回顾下今年的形势。

在当前楼市“住房不炒”的基调下，房企不能像过去那样粗线条发展，只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了，对于大型房企来说，是一次大的博弈，强者更强。

盘点在行业早期创办的房企合生创展的活法，或许有不同理解。

合生创展多年来的生存模式：高溢价、多囤地、慢周转

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合生创展创办于1992年，1998年港交所上市，迄今已在房地产市场上打拼了27年。

曾经是“华南五虎”之一的合生创展（00754.HK）十多年来业绩持续徘徊，当下的恒大、万科与碧桂园已经单月销售可达百亿了。据悉，合生2004年~2010年的营业额分别为44.50亿港元、61.34亿港元、69.20亿港元、111.31亿港元、107.75亿港元、112.25亿港元和143.79亿港元。

2019年上半年财报

截至2019年6月30日止6个月，合生创展集团之合约销售金额为约人民币103.69亿元，较2018年同期约人民币62.35亿元同比上升66.3%；土地储备达2940万平方米；总资产为1848.24亿港元，负债总额为1148.78亿港元，分别比2018年底增长13%和19%。

据悉，朱桔榕作为合生创展掌舵人上台后，实行了强势的管理，在2013年、2014年连续增长，营业收入拉高到170亿港元之后，在2015年又掉头向下，退缩到128.5亿港元。

没落真实数据：历年销售额

2006年，销售额113.68亿港元；

2007年，销售额111.31亿港元；

2008年，销售额107.75亿港元；

2009年，销售额150.88亿港元，创造巅峰；

2010年，销售额110.4亿元；

2011年，销售额99.44亿元；

2012年，销售额116.43亿元；

2013年，销售额112.7亿元亿元；

2014年，销售额53.52亿元，创10年来最低；

2015年，销售额99.87亿元；

2016年，销售额81.05亿元；

2017年，销售额92.28亿元；

2018年，销售额149.75亿元；

2019年上半年，销售额为约103.69亿元。

2004年合生创展曾是首家销售额破百亿的房企，彼时万科的销售额仅为91亿。15年后，这家曾被王石誉为“中国地产界的隐形航母”的房企掉队了。

成也大盘败也大盘，豪赌京津新城拖慢合生创展

图为当年荒野中无人问津的京津新城别墅区，图片来源网络

据其财报显示：

2005年，该项目取得的营业额为5.48亿港元。

2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。

2008年，年报并未具体提及京津新城销售金额。据媒体报道，销售额仅为1.2亿港元。

2009年后，该项目仅推出庄园1号300多套别墅，目前还剩二三十套。如果按400万一套来计算，庄园1号销售额仅为12亿元左右。而累计上述金额，销售额远不足100亿元。

合生创展董事局主主席朱孟依虽然成功认定，京津冀一体化大趋势，京津新城未来溢价超乎想象，只不过太超前。

累计投入200多亿元，创造当年亚洲最大的空城，豪赌占地面积达2.5万亩的京津新城，得到的产出仅为100亿元。

人事动荡频繁，项目进展缓慢，经历着失去的十年

高管频繁离职也是合生创展被外界认为发展迟缓的重要原因。

1997年，谢世东任合生创展行政总裁，2003年，谢世东辞职；

2005年，武捷思加盟合生创展出任行政总裁，2008年，武捷思请辞；

2008年陈长缨走马上任，2009年，陈长缨辞任；

2010年，薛虎接任出任行政总裁，2012年3月辞职。

过去十多年，合生创展先后有四任行政总裁“出走”，频繁换帅，也使得合生多少失去了2008年至今的一些发展良机。一位熟悉合生创展的业内人士告诉记者，合生创展老板朱孟依对职业经理人没有充分信任，导致总裁职位数次易主，人员不稳定，内部比较乱。

布局与产品定位的局限性，增加了没落几率

高端物业与布局收效甚微。2008年启动高端地产战略，在北京、上海、广州、天津四地相继投资建设霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、京津新城独岛别墅、广州珠江帝景等七大高端物业项目，形成“四城七座”的高端地产布局。这些高端项目都经历了一个漫长的去化过程。

合生创展的“家底”优质土地储备

2000年，土地储备为442.20万平方米；

2001年、2004年两次取得天津2.5万亩土地；

2010年，土地储备达3020万平方米；

2012年，土地储备达3324万平方米；

2013年，土地储备达3345万平方米

2014年，土地储备达3269万平方米；

2015年，土地储备达3099万平方米；

2016年，土地储备达3013万平方米；

2017年，土地储备达2991万平方米；

2018年，土地储备达2922万平方米；

2019年上半年，土地储备达3099万平方米。

这一土地储备规模甚至超过了大多数规模在500亿之上和部分冲击千亿的房企。

合生创展很少在公开土地市场上露面，它获取土地资源主要是通过城市更新、协议出让等方式。“参与城市更新项目的优势在于拿地成本低”，一业内人士表示。年报也佐证这一点，“集团在北京、上海、广州等一线城市拥有大量优质且成本较低的土地，这也是维持公司持续发展的核心竞争优势之一。”

得益土地溢价红利年报毛利率高居其他房企

一直贴着“捂地生财”标签的合生创展，正在“吃老本”，卖地变现。

2001年~2012年这12年间，合生创展的毛利率分别为33%、37%、27%、32%、32%、35%、40%、45%、42%、40%、46%和43%。

合生创展因土储量巨大而闻名业界，近期两年来拿地步伐再次加速

一直沉寂的合生，从去年开始明显加快了拿地步伐，除了旧改市场，还闯入公开土地市场抢地，在此前已经在土地市场停止拿地2000多天。

作为“旧改大户”合生创展还曾在2018年举办的省三旧推介会上对外披露，目前，在广州地区或有超10个城市更新项目。

今年4月，在旧改市场，合生创展与广州市海珠区凤和经济联合社签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议，拿下海珠旧改项目中面积第二大改造片区，占地面积约109.74万平方米。

7月10日，斥资9.36亿元夺得江门蓬江区两宗商住用地；

7月15日，合生创展与中海鏖战数轮争夺北京“总价地王”；

7月22日，广州增城陆村一宅地被合生创展以底价11.19亿元拿下；

7月22日，广州市番禺区南村镇新基村旧改公开选择合作企业，在该村旧改范围西侧有210万平方米住宅大盘华南新城的合生创展被曝参与招标。

9月16日，合生创展成为番禺新基村旧改合作企业，投资29亿元，用地面积24.71公顷。

合生创展转入快赛道？

近期市场传言称，合生创展董事局主席朱孟依为合生定下了一个小目标：2019年销售400亿，2020年800亿，每年保持30%-50%的增长率。

过去多年来，合生创展坚持以囤地实现利润最大化的开发模式，而今变快的合生创展，正在下一盘什么样的生存大棋，让我们拭目以待。

（中华网财经综合 非鱼 部分信息数据来自百度检索）