活下去：招商蛇口借势央企 坐享资源红利

活下去，喊到今天，不管是当初是否出于自身企业因素，还是预示楼市大变局，从各方面来说，在当下楼市环境中任何企业都不能独善其身，我们先来回顾下。

在当前楼市“住房不炒”的基调下，房企不能像过去那样粗线条发展，只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了，对于大型房企来说，是一次大的博弈，强者更强。

盘点在招商蛇口的活法，或许有不同理解。

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招商蛇口多年来的生存模式：

央企优势明显 坐享资源红利 

成立之初的招商地产风光无限，可以说是“天生贵族”。

资料显示，招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科，1984年独立成立公司，是央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司，国家一级房地产综合开发企业。当时成立的房企还有如今销售规模过5000亿的万科。

掉出第一梯队

2004年，销售总量超过深圳万科，位居深圳第一名。曾在2007年11月招商地产还夺得国内首只地产百元股，2015年重组后，被招商蛇口替代，如今股价维持在20元内。

2009年地产显现颓势，而到了2010年，当年万科破千亿，招商地产销售金额仅为146.25亿元。

去地产化 资源为王

根据2018年该公司对未来三到五年的规划，地产收入从70%左右降低到60%，园区从20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。

据资料显示，此前招商局蛇口在深圳自贸区内前海、蛇口和太子湾的土地就达530万平方米。此外，招商局蛇口产权清晰的地块及与地方政府合作的园区项目还有多处，包括深圳市光明新区20.8万平方米、青岛市高新区39万平方米，20平方公里的东莞长安新城项目、10平方公里重庆广阳湾项目以及0.6平方公里首钢“中国网谷”项目。

激进拿地，根据公告数据统计，2017年招商蛇口共在土地市场新获69个地块项目，共新增规划面积968.4万平方米，同比增加31.7%；总地价896.6亿元，同比增长1.7%。在2018年全年拿地花费405亿，获得土地面积为506万平米。截止2019年6月末，土地储备货值为6685亿元(以当期销售均价乘以土储面积所得)，权益土储货值为4880.05亿元。

官网关于招商蛇口的介绍

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”，股票代码001979 )是招商局集团(中央直接管理的国有重要骨干企业)旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，也是集团核心资产整合平台及重要的业务协同平台。

招商蛇口致力于成为“美好生活的承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，配套提供多元化的、覆盖客户全生命周期的产品与服务。目前已打造出六大类（启蒙成长、事业成长、家居成长、生活成长、健康成长、夕阳安养），覆盖教育、文化、写字楼、园区、文创、特色产城、长租公寓、住宅、酒店、综合体、商业、邮轮、健康、养老等业务板块，输出25条标杆型产品线，360度启航美好生活新方式。

招商蛇口创立于1979年，2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市。

截至2019年6月底，招商蛇口总资产规模超过5024亿元，业务覆盖全球超65个城市和地区，开发精品项目超450个，服务百万客户。

招商蛇口最新相关信息：

“招商蛇口又要卖太子湾项目股权了”

太子湾项目地块八年获得土地溢价150亿

据查，招商蛇口2011年6月30日，以64.39亿元底价获得太子湾项目地块，创下当时总价地王，总用地面积69.764万㎡，总建筑面积170万㎡，挂牌起始价64.39亿，折合楼面地价约3788元/㎡。

以不低于3.4亿出售太子湾地块实控权

北京产权交易所9月20日信息显示，招商蛇口全资子公司深圳市太子湾乐居置业有限公司拟实施增资，募集资金金额不低于3.04亿元，该公司正是负责运营太子湾DY04-02地块主体。

前两次招商蛇口出售太子湾地块

2016年12月以卖股权方式获得土地溢价近80亿

新世界发展增资招商蛇口太子湾四宗地块，总价达88.89亿元；以上地块，当年招商蛇口以9.78亿元获得，此次获得溢价近80亿元。

2018年11月同样以卖股权方式获得土地溢价58亿

中集集团增资摘牌深圳太子湾项目四宗地块，总涉资63.2亿元；以上地块，当年招商蛇口以5.19亿元获得，再次获得溢价58亿元。

最新财报：2019年上半年财报

三大财务指标下滑 盈利能力大倒退

2019年半年核心财务指标同比下降超过20%

上半年，其实现签约销售额1011.9亿元，同比增长34.75%；实现签约销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%。按全年2000亿销售目标，半年已完一半多。

截至6月30日，公司实现营收166.87亿元，同比减少20.49%，主要受面积及结转单价同比减少所致。毛利润为63.2亿元，同比减少29.5%，毛利率为37.9%，较2018年同期减少4.9个百分点。归属于上市公司股东的净利润为48.98亿元，同比减少31.17%，归属母公司的净利率为29.5%，较2018年同期减少4.6个百分点。

管理成本增加

上半年，招商蛇口的三费费用为50.2亿元，同比增长12.8%，其中，销售费用同比增长了24.95%，管理费用同期增长13.59%。

据CRIC公布的排名数据

在“2019年上半年上市房企百强”排名中，招商蛇口营收排名37，营收增幅排名93；净利润排名14，净利润率排名12；毛利率排名51，为37.88%；总资产与净资产分别排在10、9位；总资产周转率、存货周转率均未进百强榜。

拿地成本大幅提升

2019年上半年，招商蛇口拿地金额为397亿元，拿地面积为383.31万㎡，拿地均价10357.15元/㎡，而2018年上半年拿地均价为6984.89元/㎡，拿地均价同比增加48.3%。

融资成本为4.91%偏低

财务方面，招商蛇口今年中期平均融资成本较2018年略有上升，为4.91%，低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示，招商蛇口平均融资成本为4.85%。

负债率出于行业中等水平

资产负债新增711.33亿，累计3854.92亿，资产负债率76.72%，同期下降0.40%；有息负债新增294.34亿、累计1458.10亿，有息负债率29.02%，同期下降2.84%。克而瑞研究中心报告显示，2019年上半年，174家房企的加权平均净负债为91.37%，较年初增加了4.29个百分点，达到历史最高值。

五年来存货持续上涨

2018年招商蛇口存货首次冲破2000亿元关口达到2108亿元，同比增长了25.76%；2019年上半年此数值仍保持较高增速，报告期内招商蛇口的存货达2534亿元，较2018年增长20.21%。

高端楼盘频发质量问题维权 问题项目被相关部门点名

此前杭州、宁波、武汉招商公园1872都存在不同程度的业主大规模维权，问题主要集中在房屋质量、宣传与设计不符、变更规划、公共区装修标准不符等等。

7月，合肥新站招商公园1872爆发业主维权，主要涉及停车位、空调机位、墙地质量、公共区精装修、室内隔墙五大点，业主所提诉求，开发商视而不见。

8月，郑州电视台就招商蛇口郑州公园1872项目被曝出多重问题，涉嫌违规预售、首付分期等问题。 

9月，被珠海市住房和城乡建设局通报。

招商依云华府花园一期，在执法检查中被发现的一系列项目施工过程中的违规问题。

政策利好，开启下一个价值上升风口？

招商蛇口深耕深圳40年，在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置拥有大量待开发的优质资源。随着粤港澳大湾区规划和深圳建设中国特色社会主义先行示范区等政策重磅出台，招商蛇口作为大湾区核心标的，这会是招商蛇口腾飞的下一个“风口”？

（中华网财经综合 非鱼 部分信息来自百度检索，参考CRIC已公布数据）