弘阳地产“千亿梦”渐行渐远 借新还旧债还能持续多久？

有机构预计2020年全国商品住宅将供大于求，对于急需存货高企的房企来说不知作何想法，特别是急需资金回流的企业。

2019年对于房企来说共性问题是普遍缺钱，随着融资渠道的收紧，中小房企的日子更是难过，一些小开发商找不到钱导致资金链断裂，老板跑路及工程烂尾等事件层出不穷。玩惯了“债务游戏”的地产业来说，“大空头”威胁将会长期高悬于头顶，降临只是时间问题，安全落地至关重要。

弘阳地产作为浙系开发商的代表（骨子里的闽系），其他几家最近日子也不好过。还有就是更激进强调高周转的闽系开发商阳光城、禹洲地产等，他们的日子也好不到哪去，能否安全过冬，就看各家能否抱上银行的大腿。业界人士早有预计，今后房企Top20中超过60%为有着天然优势的央企与国企了。

说到眼下，最现实的事借的债总要还，也到了该还的时候。

曾喊出2020年实现“千亿梦”的弘阳地产，用借新债还旧债的模式，一边高息举债一边大手笔拿地。

仅今年上半年总负债高达714.06亿元，较2018年同比增长97.34%，其中短期负债首次超百亿，同比增长185%；计息银行贷款及其他借款约为218.4亿元；优先票据65.4亿元，较2018年年末25.9亿元增长152.5%；融资成本同比上升54.1%。按此计算，不到4年时间，弘阳地产短期借款增幅达355%。

负债连年攀升

根据公司以往财报中华网财经注意到，弘阳地产近年负债不断攀升，4年增长156%，2015年-2018年总负债分别为：210.95亿元、244.31亿元、328.68亿元、540.72亿元；资产负债率徘徊在80%上下，分别为81.64%、81.20%、79.54%、79.61%。截至2018年末，弘阳地产有息负债明显增加，从2017年的116亿元涨至219亿元。

高息率发债

另据弘阳地产近日发布有息债融资信息，这是弘阳地产上市16个月以来，第八次发有息债，累计发布有息债涉及金额17.8亿美元，平均票据利率为11.48%，这种息率在行业居高位，据数据显示，行业通常的息率在4-5%。

据公开资料，2010年开始，弘阳地产开始在全国跑马圈地。2013年，弘阳地产形成房地产开发与销售、商业物业投资与经营、酒店运营三大部分，与此同时，对资金需求与日俱增。

高周转痕迹出现在招股书中，弘阳地产曾坦言，要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工，180天内实现有质量的开盘。诚然高周转在创造销售快速回款方面是立杆见影的是好模式，但它是靠高杠杆撬动，在当下大环境融资条件不具备先天优势的房企来说，稍有资金滞后容易引发债危机，甚至资金断裂至破产，眼前三盛宏业就是活生生的例子。

据财报数据显示，今年以来，弘阳地产进行了大手笔拿地以及收购。截至2019年6月30日，弘阳地产总土储面积为1568.73万平方米，较2018年年年底的1308.44万平方米增加19.9%，土储扩张速度高于2018年的16.28%。

据不完全统计，今年1-10月弘阳地产拿地40余幅，总计耗资逾297亿元，超过其2018年全年拿地所耗费总额。

一边大把花钱加速储地，另一边却是销售目标的下调。

数据显示，2016—2018年弘阳地产销售额分别为150.2亿元、257.3亿元、473.38亿元，分别同比增长71.3%、84.2%。

高周转的模式必须有高流速的内部资金作为支撑，很明显弘阳地产销售的资金赶不上花钱的速度。这就注定要现金流，发债是当前最佳选项，哪怕息率高点，但能盘活。

业界为弘阳地产算了一笔账，如按照2020年千亿目标，那明年销售增长率需达到66.67%。而建银国际研究报告认为，弘阳地产在2019—2022财年可实现21%的复合年增长率。招银国际则预测，公司复合年增长率为41.3%。但即便如此，弘阳地产在2020年实现千亿目标，难度仍颇大。

（中华网财经综合数据来源公司财报，部分信息摘自公开媒体报道）