绿城集团拟发5亿住房租赁专项公司债 利息3.61% 风险提示存货变现弱

中华网财经讯 绿城房地产集团有限公司发布公告，公司拟发行2019年住房租赁专项公司债(第二期)，发行规模为不超过5亿元，最终确定本期债券的票面利率为3.61%。

据此前发布的《绿城房地产集团有限公司公开发行2019年住房租赁专项公司债券（第二期）募集说明书》显示，绿城近一期末净资产为526.62亿元；近三个会计年度实现的年均可分配利润为20.37亿元，预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。

营收及利润方面，近三年及一期，发行人合并口径营业收入分别为248.24亿元、349.65亿元、495.73亿元和173.49亿元；近三年及一期息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别为34.99亿元、55.55亿元、55.17亿元和48.72亿元；近三年及一期，归属于母公司所有者的净利润分别为16.53亿元、27.46亿元、17.13亿元和14.64亿元，经营活动产生的现金流净额分别为18.35亿元、-138.39元、-212.95亿元和-105.82亿元。

负债率连续三年超80%

在负债方面，近三年及一期，公司合并口径资产负债率分别为82.13%、84.83%、83.94%和82.52%，资产负债率处于较高水平。近三年及一期，公司EBITDA利息保障倍数分别为1.19、1.60、1.12和1.20。

现金净额方面，近三年及一期经营活动产生的现金净额分别为18.35亿元、-138.39亿元、-212.95亿元和-105.82亿元。

公司存货方面，近三年及一期，公司存货余额分别为7,160,078.46万元、11,918,033.71万元、15,039,211.32万元和18,354,379.86万元，占总资产的比例分别为50.36%、56.53%、58.57%和60.94%，公司存货规模及占总资产的比例均相对较高。

存货跌价风险，2018年存货跌价预计总计较上年增加3.4亿元。

应交税费余额较大风险，绿城近三年及一期应交税费余额分别为17.5亿元、55.1亿元、57.3亿元和51亿元，绝对金额较大。应交税费余额主要由土地增值税及企业所得税构成，主要系发行人开发楼盘实现销售后计提的土地增值税及企业所得税。

商品房销售收入浙江地区占比56%

商品房销售收入分地区构成情况，总体来说收入主要来源依赖浙江地区，占比超56%：

土地储备超40%分别浙江地区

截至2019年9月30日，公司合并报表口径土地储备规划建筑面积为2,085.67万平方米，其中杭州地区、浙江（不含杭州）、环渤海地区、江苏及上海和其他地区占比分别为9.56%、31.58%、20.05%、9.95%和28.86%。

截至2019年9月30日，公司的合营和联营企业按权益计算土地储备规划建筑面积为1,373.37万平方米，其中杭州地区、浙江（不含杭州）、环渤海地区、上海江苏地区及其他地区占比分别16.75%、21.86%、12.74%、14.60%和34.05%。

2018年及2019年9月末，发行人短期借款结构情况如下表所示：

一年内到期应付债券占42.8%，今年9月末比上年末增加164.3亿元

近三年及一期，发行人一年内到期的非流动负债结构如下表所示：

截止今年9月末现金经增加额为-57.4亿元

近三年及一期，公司现金流量结构如下表所示：

存货大，变现能力相对较弱

近三年及一期末，公司主要偿债指标如下表所示：

2016-2018年及2019年9月末，速动比率分别为0.60、0.50、0.52 和0.49，存货大，变现能力相对较弱。而据乐居财经发布《2018中国上市房企速动比率排行榜TOP100》，榜单显示，速动比率在1以上的房企仅有4家，其中，速动比率在0.8-1.0之间的房企有11家。TOP100上市房企2018年平均速动比率为0.6258，有63家房地产企业流动比率低于这个平均值。

公开数据，行业流动比率为1.2，按目前绿城的流动比率为1.43，这是超过行业平均值表现的。

（中华网财经综合 作者：非鱼）