九江置地拟发行7.7亿中期票据还债 业务单一利润靠政府补贴

12月24日，上海清算所发布了《九江市置地投资有限公司2019年第一期中期票据募集说明书》。

信息显示，九江市置地投资有限公司拟发行金额为7.7亿元的中期票据，债务融资工具期限为3+2。同时在募集说明书上针对多方面可能带来的风险逐一进行了说明。

财务方面风险 业务单一 利润多依赖政府补贴

有息债务较高的风险方面，2016年末、2017年末、2018年末及2019年3月末发行人负债总额分别为71.24亿元、90.90亿元、90.73亿元及90.98亿元，资产负债率分别为45.96%、50.71%、50.04%及50.37%。截至2019年3月末，发行人有息负债余额为54.60亿元，占当期总负债的比例为60.01%。

未来资本支出压力较大的风险方面，公司主营业务中主要以保障性住房建设为主，保障房支持逐年扩大。

应收款项回收风险方面，2016年末、2017年末、2018年末及2019年3月末，发行人应收账款账面价值分别43.78亿元、65.93亿元、39.25亿元以及39.24亿元，占流动资产的比例分别为48.46%、56.04%，24.14%以及24.24%；其他应收款余额分别为7.62亿元、8.19亿元、7.59亿元以及5.67亿元，占流动资产的比例分别为5.2%、4.73%，4.67%以及3.50%。

政府回购/购买款不能按期支付的风险，公司承担保障性住房设施建设任务，与政府签订了委托代建协议，按照项目完工进度进行回购，在每个会计期末，根据各项目所发生的项目成本加成一定的比例确定为各期回购价款。截至2019年3月末，应收九江市房管局的应收账款总计353,114.50万元，占比89.97%。

长期偿债压力较大的风险，2016年末、2017年末、2018年末及2019年3月末，发行人非流动负债余额分别40.27亿元、49.92亿元、39.74亿元及44.80亿元，占总负债的比例分别为56.52%、54.92%、43.80%及49.24%，主要由长期借款、应付债券和长期应付款构成。

利润主要依赖政府补贴的风险，2016年、2017年、2018年度发行人主营业务收入分别为21.27亿元、24.94亿元、26.80亿元，利润总额分别为4.89亿元、4.34亿元、2.13亿元，政府补助收入分别为5.39亿元、3.38亿元、1.65亿元。

存货余额较大形成的跌价风险，公司存货主要是土地及开发成本。2016年末、2017年末、2018年末及2019年3月末，发行人存货余额分别43.24亿元、38.41亿元、101.76亿元以及105.28亿元，占总资产的比例分别为27.90%、21.42%、56.13%以58.28%，占比相对较大。

盈利能力较弱的风险，公司2016年至2018年及2019年1-3月营业利润分别为-0.50亿元、4.34亿元、2.13亿元及-0.03亿元，2017年营业利润较大是按照会计准则要求将与业务相关的政府补贴计入其他收益所致。

财政补贴不确定的风险，2016-2018年发行人收到九江市财政局的财政补贴款分别为5.39亿元、3.38亿元和1.65亿元，但由于财政补贴具有不确定性，因此发行人存在财政补贴不确定的风险。

部分子公司亏损的风险，截至2018年底，发行人纳入合并范围的十一个子公司中，以下五个公司处于亏损状态。

债务集中到期的风险，截至2019年3月末，公司有息债务余额54.60亿元，占总负债的比重为60.01%，有息债务维持较大规模。根据发行人债务到期情况，2019-2020年为有息债务偿还的高峰期，2019年需偿还18.78亿元，2020年需偿还27.68亿元。因此，发行人存在债务集中到期的风险。

经营风险

存在资金回收压力较大的风险，截至2019年3月末，发行人回购类项目总投资约138.38亿元，已投资117.14亿元，已回购105.30亿元，主要资金来源为有金融机构借款、政府财政补贴以及政府注入土地出让金价款。回购类项目已部分确认收入，但实际现金流入较少，非回购类项目销售价格尚不确定，存在一定的去化问题，主要依赖于再融资维持。

政策风险

补贴收入是公司的重要收入来源，2016年-2018年，公司收到政府补助收入分别为5.39亿元、3.38亿元以及1.65亿元，占营业收入的比例分别为24.41%、13.06%以及6.16%。政府补贴政策的变化有可能对本公司的利润产生一定影响。

政府购买服务/委托代建流程合法合规性风险，发行人作为九江市保障性住房建设、运营和管理的主载体，保障房回购业务占发行人主营业务收入比例很高。2016年、2017年、2018年和2019年一季度度，保障房回购业务收入占营业收入的比例分别92.36%、79.55%、90.89%和0.00%。

此外，九江置地的可用授信余额较少。截至2019年3月末，九江置地从各银行获得的授信额度为22.8亿元，其中未使用额度为7.37亿元。

（中华网财经综合 作者：唐风林）