泛海控股发22亿公司债 提示一年内300亿待还、业绩下滑多项风险

讯泛海控股近期发布公告，公司拟公开发行票面总额不超过人民币22亿元的公司债券，发行首日为12月25日，最终网下实际发行数量为5亿元，票面利率为7.5%。

泛海控股在募集说明书提到，此次债券发行拟全部用于偿还公司已发行的公司债券，不会对公司整体的负债规模造成不利影响，发行人的资产负债率水平不会发生变化。因此，经测算，公司对于未来业务发展的规划及相关安排能有效保障本期债券的偿还能力，但不排除在本期债券存续期内公司实际业务发展所形成的资金流入不达预期或资金流出超出预期而导致对本期债券偿还能力造成不利影响。

募集说明书中提到多方的风险。

财务风险方面：短期偿债压力较大的风险

公司作为房地产开发企业，公司日常运营往往通过举债的形式取得较大规模资金，导致短期偿债压力较大。2016年末、2017年末、2018年末和2019年6月末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债合计分别为122.77亿元、425.04亿元、484.33亿元和307.30亿元，虽然公司保持着较为充足的货币资金，但仍存在短期偿债压力较大的风险。

财务风险方面：资产负债率较高、有息债务增长过快的风险

2016年末、2017年末、2018年末和2019年6月末，公司合并财务报表口径的资产负债率分别为85.17%、85.36%、86.60%和82.38%；扣除预收款项后，公司合并财务报表口径的资产负债率分别为82.95%、84.72%、83.10%和77.31%。发行人所处行业属于资金密集型行业，近几年业务快速发展，资产负债率较高。2016年末、2017年末、2018年末和2019年6月末，公司负债总额分别为1429.42亿元、1602.8亿元、1836.67亿元和1516.85亿元。随着公司未来业务的发展，公司的负债规模可能扩大，如果公司持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，可能面临偿债的压力和再融资成本的增加，从而使其业务经营活动受到不利影响。

财务风险方面：集中偿付风险

根据2019年6月末公司的债务期限结构，公司一年以内的短期债务（含短期借款、一年内到期的长期借款）合计301.63亿元，占全部有息债务规模的58.97%，债务偿还较为集中。泛海表示，虽然截至本募集说明书签署日，公司发行的于2019年度面临到期或触发投资者可回售权利条款的多笔公司债券已顺利实现还款或回售，但若由于公司自身的相关风险或不可控制的因素使公司的财务状况发生不利变化，可能会导致公司出现不能按约定偿付到期债务本息或在业务往来中发生严重违约行为的情况，亦将可能使本期债券投资者受到不利影响。

财务风险方面：存货余额压力较大导致的去化压力风险

2016年末、2017年末、2018年末和2019年6月末，公司存货余额分别为668.45亿元、845.14亿元、938.59亿元和613.13亿元，占公司资产总额的比例分别为39.83%、45.01%、44.25%和33.30%。报告期内，由于在建项目面积大幅增加，公司存货余额有所增大。近年来，中央及地方政府针对房地产行业出台了一系列调控政策，各项调控措施的实施对房地产行业发展产生了一定影响，如果公司不能及时适应政策和市场环境的变化，存货去化将面临一定压力和挑战。

财务风险方面：经营性现金流量净额为负的风险

2016年度、2017年度、2018年度和2019年6月末，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-152.29亿元、-192.58亿元、92.07亿元和15.37亿元。报告期内出现了发行人经营性现金流量净额为负的情况，主要原因在于房地产项目经营周期较长，地价等前期投入和销售回款间存在一定的时间差，同时大规模的开发投入计入经营性支出，导致经营性现金流支出较大。

财务风险方面：期间费用占比较高的风险

2016年度、2017年度、2018年度和2019年6月末，公司三项期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）占营业收入的比重分别为25.28%、39.16%、52.05%和71.05%。公司三费占营业收入的比例较高，主要原因有两个方面，一是由于人力资源费用和办公费用增加导致公司管理费用提高，二是由于公司发行中期票据、公司债券和美元债以及民生证券发行次级债导致公司财务费用持续增加。

经营风险方面：房地产业务新开工面积较少的风险

2016年度、2017年度、2018年度和2019年1-6月，公司新开工面积分别为23.29万平方米、14.34万平方米、54.33万平方米和0.00万平方米，新开工面积较少，主要原因为根据公司经营计划，近几年主要以续建项目为主。截至2018年末，公司在建面积约270.06万平方米。公司房地产项目分布较为集中，如果新开工面积持续下降，未来公司房地产业务发展存在一定的不确定性。

经营风险方面：经营业绩下滑的风险

2017年度，公司全年实现营业总收入168.8亿元，较2016年度减少77.9亿元，减少31.59%。经营业绩下滑的主要原因是房地产业务收入仅为82.6亿元，较去年同期下降55.49%。2018年度，公司实现营业收入124亿元，较去年同期下降26.50%。2019年1-6月，公司实现营业收入51.7亿元，较去年同期增加1.60%。

最后泛海控股强调，公司主体信用评级为AA+，本期债券的债券信用评级为AA+。上述主体评级表明受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低；债券评级表明债券的信用质量很高，信用风险很低。

（中华网财经综合 作者：唐风林）