激荡2019|长租公寓分散式企业资本遇冷，房企类玩家脚步放缓

2019年，长租公寓如期进入洗牌阶段。

在过去一年中，行业内迎来了首家上市公司，但这桩好事却因为融资缩水、股价腰斩极大失色。随着头部企业财报的披露，行业面临的盈利难题也再次被摆上了台面。

与此同时，行业各层级玩家的态度出现了极大分化，头部企业几乎“垄断”了行业的全部融资，进一步保持规模的快速增长；相对的，融资困难的中小参与者则面临着更为尴尬的处境，活下去成为眼前最现实的问题。

青客成功上市，头部企业亏损加剧

在2019年，长租公寓迎来上市时刻。

11月5日，金光杰最爱的青色覆盖了美国纽交所，一声锣响后，青客公寓成为了首家成功上市的国内长租公寓品牌。而在同期，规模更胜于青客的蛋壳公寓终于也按捺不住心情正式递交了招股书。

58同城、安居客房产研究院首席分析师张波对蓝鲸房产表示，蛋壳公寓也好，青客公寓也罢，计划上市不但为了增强自身的资金实力，更是为规模化竞争储备好充足“弹药”。

而无论基于怎样的原因，迎着“朝阳”奔跑数年的长租公寓行业，似乎终于等来了收获的季节。在有了青客的成功范例后，可以想象，在2020年将有更多长租公寓运营商达成上市目标。

然而，与同行们在看到未来出路而表现得激昂澎湃不同，首家长租公寓的上市并未在资本市场得到良好的反馈。

可以看到，长租公寓上市第一股IPO融资路并不顺遂，在数月的时间内，便经历了募资规模以及股价的两次“腰斩”。一方面，青客公寓最终实际募资额4590万美元仅为早期传言的1亿美元的不足五成，另一方面，17.00美元的发行价仅维持7个交易日便宣告跌破，甚至在12月13日曾一度触及9.8美元。

事实上，行业整体估值下滑已成为不争的事实。易居企业集团CEO丁祖昱便在近日的演讲中指出，2019年公寓估值出现了一个大滑坡，回到了两年前的起点。

而让投资人对行业估值预期下降的主要原因之一，便是长年难有建树的盈利状况。青客同样亦不能免俗，作为排在国内长租公寓行业第三位的运营商，青客公寓在2017财年、2018财年、2019财年前9个月，分别净亏损2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元，亏损额度同比进一步扩大。经过连续3年的亏损，累计亏损额度已达到11.17亿元。

显然，在规模与利润以及投入与回报之间，即使是完成上市的行业前三企业依然没有找到一个平衡点。与此同时，截至今年上半年，青客公寓账上的现金、现金等价物和限制性现金合计仅为4.5亿元，以往期的亏损额度计算，尚难支撑一年的经营。

行业大幅分化，房企类品牌放缓脚步

事实上，进入2019年，被亏损所困的长租公寓运营商，受制于大比例租金贷被限，不得不开始为自身的将来打算。同前几年的行业集体一往无前相比，2019年长租公寓行业对于未来的打算出现明显分化。

在自如、蛋壳等长租公寓领军企业依然乐此不疲地扩张规模，过去一年，自如在管房间数量依然保持翻番增长，总量已达到百万级别，而蛋壳在三季度末时，运营房间数也由年初的16万间提升至40.67万间。

然而，与自如、蛋壳、魔方、城家等资本宠儿不同，更多中小公寓品牌融资愈加困难。

其中，房源已达到万间规模的乐伽公寓“暴雷”成为行业的标志性事件。

8月份，在被曝资金链断裂一个月后，乐伽公寓终于官宣接受了现实，坦言公司因经营不善，无力履行合同。在此之后，河南悦如公寓、南京君创公寓、南京友居公寓等规模企业相继被曝出资金链断裂，被迫选择被收购或者关停。据房东东统计，截至12月1日，年内全国爆仓的公寓品牌在50家左右。

与独立长租公寓运营商作着“扩张与退出”的选择题不同，“房企类”长租公寓运营商则在2019年多了一些观望。过去一年，远洋、朗诗相继将培育多年的长租公寓业务从上市公司中剥离；此外随着“万村计划”的暂停，万科在长租公寓领域的扩张也已基本停滞。

事实上，相较于独立长租公寓运营商每一步都压上“身家性命”，房企类长租公寓更多是作为开发业务之外的一种多元化补充。

在业内人士看来，今年以来，租赁类资产证券化产品发行难度的加大，使得开发商想要推动长租公寓业务发展，就需要开发主业给出支持，这对于有冲规模压力的开发商来说是一个很难的取舍。

可以看到，面对极长的投资周期以及巨大的投入，更加谨慎的“房企类”长租公寓运营商或已开始重新审视行业的前景。

多数业内人士认为这样的分化格局仍将今年得到持续。综合来看，在2020年，行业集中度提升的仍将持续，头部企业将占据七成以上份额，而中小玩家或被进一步出清；在持续分化的长租公寓行业中，产品力将成为竞争力，减轻外部资金以来，精细化经营或是生存下来的必要选项。

同时，在未来行业或将迎来新的参与者。据克而瑞数据显示，今年前11个月，全国总计供应租赁用地逾180幅，超1000万平方米，但截至11月，上述租赁用地近七成尚未开工，且无一项目入市。

而随着“国家队”入场开始倒计时，留给当前行业头部企业未来实现盈利的时间或已捉襟见肘，能否实现质的改变仍将是新一年中行业最受关注的问题。