正荣19年销售增速降33% 现资金危机 正荣服务IPO：业绩严重依赖地产

正荣地产集团有限公司1月9日发布公告，披露2019年12月未经审核经营数据。

信息显示，2019年12月份，正荣集团连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币141.76亿元，合约销售建筑面积约为936,959平方米，合约平均售价约为每平方米人民币15100元。

按此计算，截至2019年12月31日在12个月内，正荣集团连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币1307.08亿元，同比增长21%；合约销售建筑面积约为8439,482平方米，合约平均售价约为每平方米人民币15500元。

中华网财经查询正荣集团2018年财报数据显示，报告期内，公司实现合同销售额1080.17亿，同比增长54.0%；实现合同销售面积644万平方米，同比增长69.8%，合约平均售价约为每平方米人民币16772元。

由此推算，正荣集团2019年销售额增速比2018年下滑33%，平均售价下降1272元/平米。

资料显示，1月8日早间，正荣地产集团有限公司公告宣布，1月7日与德意志银行、汇丰银行、法国巴黎银行、建银国际、中信里昂证券、招银国际、高盛（亚洲）有限责任公司、海通国际、渣打银行及正荣证券订立购买协议。

计划发行本金总额为2.9亿美元的票据，年息7.875%。据将于2024年4月14日到期。票据发售价将为票据本金额的99.945%。

物业业务赴港IPO

值得注意的是，今年的第二天，正荣集团旗下物业管理公司正荣服务集团有限公司(简称“正荣服务”)就向香港交易所递交了招股申请书，预期集资约1亿美元，力争成为2020年赴港上市的物业第一股。

正荣地产业绩不乐观

业界人士透露，对于正荣服务的业绩增长，长期过于依赖于同集团旗下的正荣地产，而正荣地产目前业绩也看似并不太乐观。

据克而瑞发布的2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜，正荣地产以流量金额1303.4亿排名第20位，以权益金额833.8亿排名第27位。而在克而瑞发布的2019年房企销售排行榜中，正荣地产以全口径金额1404.8亿排名23位，以权益金额728.1亿排名34位。值得注意的是，从正荣地产权益金额同比来看2019年同比去年减少105.7亿元，排名下降7位。

正荣服务业务严重依赖正荣地产 对外拓展业务中标率低

另外，招股书显示，2017年、2018年、2019年前三季度，正荣服务对由正荣地产所开发项目(不包括正荣地产及其他物业开发商共同开发的正荣地产并无控股权的任何物业项目)的中标率为100%。

数据显示，从2017年到2019年前三季度，其向正荣地产集团提供服务产生的收益分别占总收益的33.5%、26.9%及26.4%，占正荣服务管理住宅物业所得总收益的97.9%、92.5%、92.8%及88.9%。

业界人士表示，正荣服务对外中标率不高且极不稳定。

正荣服务现有业务规模小

截止到2019年前三季度，正荣服务有136个在管项目，在管项目总面积约为2100万平方米。相比刚刚上市的时代邻里，截至2019年上半年，有204个物业管理项目，在管总建筑面积也超过3470万平方米；另外，与银城生活服务比较，其截止2019年4月30日，在管建筑面积也有1960万平方米。

正荣服务毛利或下降趋势

据招股书，正荣服务收入结构包括物业管理服务、非业主的增值服务、社区增值服务三个部分，其中物业管理服务为主要来源。而在报告期间内，物业管理服务的毛利率一直徘徊在20%左右，不见大幅增长。

招股书显示，正荣服务的第三方物业开发商的管理费用逐渐变低，这对整体毛利率造成一定影响。2017年至2019年前三季度，第三方物业开发商的平均物业管理费用分别为2.91元/平方米/月、2.22元/平方米/月、1.61元/平方米/月。

正荣地产已现资金“饥渴症”

1月8日，正荣地产公告发行2.9亿美元优先票据，该票据将于2024年4月14日到期，票面利率7.875%，用于借新还旧。

在过去的2019年已经连续发起8起美元债：

1月16日，正荣地产公告拟额外发行1.5亿美元2020年到期的优先票据；

2月12日，公告拟发行2.3亿美元优先票据；

3月3日，正荣地产与渣打银行等就发行2亿美元2022年到期年息9.15%的优先票据订立购买协议；

3月27日，拟发行4.2亿美元2023年到期年息8.65%的优先票据；

6月13日，发行2亿美元的优先永续债；

8月13日，称将额外发行1.1亿美元的优先票据；

9月24日，发行3亿美元2022年到期的优先票据；

10月31日，将发行本金总额为3亿美元的优先票据。

资金持续紧张的正荣地产

自2016年以来，其经营性活动净现金流，为持续净流出状态。2016、2017、2018年分别净流出16.6亿、42.39亿、26.64亿，2019年上半年经营活动现金流净流出进一步扩大，为净流出77.23亿元。

另外从负债方面看也不难发现。按媒体统计数据，正荣地产自2018年1月16日在香港上市以来，在其上市的2年时间内通过资本市场融资已经近300亿元。期有息负债数据显示，2014年末-2018年末正荣地产的有息负债分别为301.80亿元、253.58亿元、370.23亿元、420.64亿元、464.92亿元，四年间增长了163.12亿元。2019年上半年有息负债继续增长，截至6月30日正荣地产的有息负债为525.29亿元，半年间增加了60.37亿元。

正荣地产遭遇大量人员离职

2019年10月，正荣地产执行董事兼行政总裁王本龙离职；11月，正荣产业发展集团副总裁、正荣商业董事长肖春和离职。此前，陆续有正荣资本总经理江晨、正荣地产人力资源副总裁袁变革、正荣法务审计负责人杨震麟、正荣设计管理中心总经理陈伟、正荣产业财务总监郑琳琳、正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒等高管离职正荣地产。

经营层面事发不断

月初，南京市行政许可和行政处罚等信用信息公示专栏消息显示，正荣地产南京子公司未按规定办理工程竣工验收备案遭南京市城乡建设委员会罚款20万元。

此前，据江北新区市场监督管理局行政处罚信息公示（第20180901号）信息显示，正荣地产另一子公司南京正荣房地产开发有限公司润江城项目因产权车位销售涉嫌违反明码标价规定案，被南京市江北新区市场监管局处罚过。

值得一提的是，近日，于中华网财经大白楼势」观察小组发布的《2019中国房地产权益销售金额TOP30房企投诉榜》正荣地产接收用户投诉量位列黑猫投诉排名12、聚投诉排名18。

（中华网财经综合 作者：非鱼）