首开千亿之后单周133亿联合拿地 在手资金不足以覆盖短期负债

作为“京城一哥”的首开，鲜少在北京土拍中缺席。

刚刚过去的北京197亿土拍中，首开以联合体方式斥资133亿夺得昌平、海淀两宗涉宅地，成为当日最大赢家。

其实，首开早已开始全国化布局，但从销售额及土储来看，北京仍是半壁江山，从近期纳储亦可见端倪。

据不完全统计，从去年四季度至今，首开拿地均在北京大本营，以联合体方式在北京接连拿下5宗地块，涉资达到202亿元。

这是不小的投资动作，与此同时，首开在融资方面也迎来新进展。1月16日，上清所信息披露显示，首开在全国银行间债券市场公开发行“2020年度第一期资产支持票据优先A”和行“2020年度第一期资产支持票据优先B”，总发行规模为30亿元。

纳储和筹资齐头并进，千亿之后的首开似乎要在规模上再进一步。

在上周的北京土拍中，首开收获颇丰。

具体来看，首开与住总、建工联合体以总价78.8亿元拿下昌平区东小口镇HC-031、HC-030地块，溢价率34.24%；与华润、住总、中交联合体以54.4亿元夺得海淀区西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块，溢价率26.5%。

其中，联合拿地的特征很明显。据观点地产新媒体统计，首开去年四季度至今所拿地块，均位于北京，且都采取联合方式拿地。

北京是首开的大本营。公开资料显示，截至2019年三季度末，首开全口径待开发项目的土地储备计容建筑面积(不含土地一级开发)为292.15万平米，占比最高的前五大城市分别为北京、温州、沈阳、保定和武汉，占比分别为53.34%、15.85%、11.03%、5.21%和4.18%。

另外，在22个持有待开发项目，仅7个项目为非合作开发项目，合作开发的15个项目中，有5个权益占比为50%，7个项目的权益占比小于50%。

有业内人士分析称，不少企业惯常通过“合作拿地”的方式纳储，尤其是在北上广等地价高的一二线城市。“一方面是分摊风险，另一方面是各取所长。”他表示，首开、首创等北京国资企业，在融资及本地拿地方面具有天然的优势，但在操盘和产品等方面却存在短板。

“和龙湖、保利这种市场化高的企业合作，能够大大提升项目品质与品牌溢价能力，进而达到优势互补，合作共赢的目的。”

根据首开披露的数据，截至去年中期，在首开股份获取的139个项目中，合作项目达到110个，合作面积地上规划建筑面超过1950万平米，合作对象超过30多家。

其中，与龙湖合作项目多达32个，规模543万平米；与保利合作项目22个，规模433万平米；与万科合作项目12个，规模176万平米；与金茂合作项目11个，规模240万平米。

“在北京获取的项目，首开在项目报批、协调政府资源方面一定是有优势的，如果获取的是一个地价较高，未来产品竞争激励的项目，那么采用金茂、龙湖的产品无疑市场竞争能力更强。”首开股份董事长李岩曾在接受观点地产新媒体专访时称，这些年，首开通过合作开发，获取了大量的资源，也学到了很多先进企业的管理经验，这条路仍然会继续。

其实，对于一家企业来说，采取联合体的方式还有一个明显的好处，则是能够增加自身的账面销售。

数据显示，2019年，首开股份共实现签约金额1013.44亿元，同比增加0.61%；签约面积411.5万平米，同比增加8.99%。观点指数发布的权益榜中，首开全年实现权益销售金额683.4亿元。照此计算，首开权益比约为67%，而在1000亿-1999亿的房企中，平均销售权益比为0.72。

当然，硬币总有两面。上述业内人士续称，合作项目虽能做大盘子，但也会拉低净利润，极易由于沟通不畅，导致成本增加。

土地获取之外，首开近期在融资上也有新的进展。

1月下旬，上清所信息披露显示，首开在全国银行间债券市场公开发行总发行规模为30亿元的资产支持票据。

其中，2020年度第一期资产支持票据优先A，起息日期为2020年1月21日，实际发行总额16.5亿元，发行票面利率4.32%，发行期限为3+3+3+3+3+3+2年，兑付日期为2040年1月21日。

优先B票据，起息日期为2020年1月21日，实际发行总额13.5亿元，发行票面利率4.49%。发行期限为3+3+3+3+3+3+2年，兑付日期为2040年1月21日。

据悉，本次募集资金拟全部用于偿还金融机构借款，且募集资金全部采用受托支付形式归还金融机构借款，债权人分别为泰康资产管理有限公司及建行保利支行，涉及项目分别为G地块项目及朝阳区常营项目。

截至该笔债务募集说明书签署之日，首开及下属公司待偿还债务融资工具余额为人民币401.25亿元。其中，中期票据90亿元，永续中期票据50亿元，资产支持证券44.01亿元，定向债务融资工具40亿元，非公开发行公司债112.24亿元，公开发行公司债40亿元，短期融资券15亿元，超短期融资券10亿元。

若拉长时间维度，从2019年至今，首开一直没停止筹措资金的步伐，并且筹资方式日趋多样。

半年报中显示，2019上半年，首开股份继续通过公司债、中期票据、永续债等方式筹措资金，累计新增融资约272亿元。再加上11月等几笔融资计划，据不完全统计，2019年首开融资涉及金额或超过400亿元。

事实上，以“城市复兴”为己任的首开，承受着较大的负债压力，在手货币资金不足以覆盖短期负债。

截至2019年三季度末，首开短期借款为8.98亿元，一年内到期的非流动负债为301.56亿元，即短债合计310.54亿元。流动负债合计达1522.3亿元，同比上涨13.25%。

在资金方面，截止今年三季度末，货币资金为209.85亿元，同比减少35.9%；经营活动产生的现金流量净额-15.5亿元，同比减少200.31%；由于2019年内归还部分债务，当期筹资活动现金流呈净流出状态。

杠杆方面，2017-2018年末及2019年9月末首开总资本化比率分别为68.34%、68.77%、69.43%和69.28%，净负债率分别为142.18%、175.76%、166.12%和186.53%。

不过，尽管债务压力较大，受惠于其国资背景，首开股份依旧保持行业较低的融资成本。（来源：观点地产）