金地110亿“债融”审核：说清楚811亿其他应收款疑团

说“井喷”，形容当前各大房企融资，也不为过。

见过房企最长10年期发债的，但要来个20年期发债，还真是稀奇。

这个“牛人”就是金地！2月11日，金地集团抛出110亿元公司债融资计划，期限最长20年，分期发行，既可以采取单一期限品种，也可以多期限混合品种。

像万科、中海等全国TOP10强的龙头房企，此前公司债发行利率，在同业比较也是最低的，期限多为三五年，做到10年、15年期限的非常少。

对于资金用途，金地拟用于偿还到期债务或到期/回售的债券，也就是说“借新还旧”，。

2月25日，金地110亿元公司债融资计划得到交易所的书面反馈：第一，涉及巨额其他应收款；第二，拿地资金来源及合规性。

数据上看，其他应收款占总资产逾四分之一，比较扎眼。按会计机构的说法，这个会计科目“核算内容杂乱，五花八门，有时藏污纳垢”，常见问题可概括为“大、虚、匿、蔽”。

金地作为老牌大型上市房企，外界对其一直颇为看好，但交易所既然发现这个科目占比较高，肯定要问个清楚，金地也必须如实答复。

关于拿地资金及合规性，说实话，只能算是常规性问询，不像近来刚被交易所盯上的阳光城集团，发债融资80亿元，因交易所查到媒体曝过其抢过“地王”。

其实，金地近几年也曾抢过“地王”，比如浦东祝桥88亿总价地王，剔出保障房、公建及自持部分之后楼面价41572元/㎡，若考虑到自持，楼面价33023元/㎡，溢价率286%。

然而，地王也不总是地王，也有翻身的时候，随着新地王刷新记录，旧地王还算不算地王，这个要看阳光城如何阐述及交易所的态度。

详情且看《监管死盯“地王”旧账，阳光城80亿发债“还旧”，何以应答？》一文，但相比阳光城，当前最忧心的估计是龙光。

为什么？龙光被称之为“2019年地王专业户”，拿了深圳、南宁等多个典型地王，若交易所网开一面，说明公司债融资风向大变，否则融资监管依旧从严。

关于龙光，详情且看《“地王大户”龙光逆市“双枪”发债70亿，千亿梦再上路》一文，后续我们也会持续关注进展。

回到金地，去年3季度末，该房企账面现金约431.5亿元，短期负债31亿元，比去年初略增约5亿元，一年内到期有息负债约180亿元，同比剧增近百亿。

金地去年三季报末总负债2458亿元，预收款855亿元，涉及非流动负债总额747.8亿元，主要为长期负债和应付债券，该部分合计676.8亿元。

总体而言，金地短期流动性较为宽裕。2019年，金地签约金额2106.2亿元，同比增长29.7%，迈上2000亿门槛；签约面积1079.1万平米，同比增长22.9%；销售均价19519元/㎡，同比增长5.5%。

过去1年，金地累计拿地耗资1180亿元，同比增幅28.5%，拿地金额/销售金额56%；拿地均价9070元/㎡，同比下跌7.1%，拿地均价/销售均价46.5%。按销售均价1.95万元/㎡估算，2019年新增货值2298亿元。

今年1月，金地签约金额122.4亿元，同比增长15.2%，但环比下降65.5%；签约面积61.4万平米，同比增长32.7%，环比下降66.5%；销售均价19935元/㎡，同比下降13.2%，环比增长2.8%。

当前，肺炎疫情对所有房企都将是一次重创，金地的优势在于稳健，去年三季报末净负债率60.1%，处于行业低位，去年前半年融资成本4.87%。

大家都知道：没有永远安全的企业，尤其是“类金融”的房企。如果债务结构错配，短期负债占比高，或整个负债率过高，或者去化不畅，任何一个环节出问题都将是非常危险的。（来源：地产探秘）