新力控股高息发美元债 陈凯将怎样驾驭这匹被涂黑的“黑马”？
新力控股（集团）有限公司3月5日发布公告称拟发行2.8亿美元优先票据。
2020年3月4日，公司及附属公司担保人与国泰君安国际、中银国际、瑞银、海通国际、巴克莱、建银国际、招银国际、克而瑞证券、香江金融及东方证券（香港）就票据发行订立购买协议。
本次发行总额2.8亿美元，票据将按年利率11.75厘计息，须于2020年9月11日及2021年3月10日期末支付。
公司拟将票据发行所得款项净额用于若干现有债务的再融资及用作一般营运资金。
此前，被行业视为“明星经理人”有着在华润置地、龙湖地产、复星地产、阳光城和中南置地等众多房企就职履历的陈凯加盟新力控股获委任联席董事长、行政总裁。
陈凯的加盟能否给手握“千亿门票”的新力控股更高的预期和价值？
新力控股也被业界称为“黑马”，通过克而瑞数据可见一斑，2016~2019年，新力控股的合约销售金额分别为161.3亿元、428.1亿元、887.3亿元和987.3亿元，复合增长率高达82.9%。
1、从土地储备看新力的销售
截至2019年7月31日，新力控股的土地储备面积1500万平米左右。
在招股说明书披露的土地储备项目中，按时间顺序，2016年到2019年7月之前获得预售许可证的皆有。绝大部分预售证获得时间在2017-2018年。
从土地储备数据角度，自2016年到2019年7月31日，公司合约销售的总面积不会超过下面两项之和：
其一是已经竣工并且销售的部分，是280万平米；
其二是正在开发的、已经预售部分，是433万平米。
两项合计280+433=713万平米，这个还包括2019年1-7月的数据。
2019年1-7月的销售数据公司没有披露，就算163万平米（这非常低估了。估高了过往数据更难看）。
713-163=550万平米。
那么，新力控股2016-2018年的房产销售面积不超过550万平米。
那么这三年的房产销售单价是多少呢？公司也没有自行披露，我们看损益表。
因为预售到交房大约2-3年时间的原因，2019年损益表中确认的房产销售收入是在2017年预售的，因此可以认定2017年预售单价约为10000元/平米左右。
2018年的预售单价多少不清楚，相信不会有太多的变化。
那么据此计算新力控股2016-2019年7月末年的合约销售金额不会超过550亿元。
即便测算的房产销售单价按1.2万元/平米计算，三年合计只有660亿元。
克尔瑞榜单上这三年的数据是1340亿元。
所以，从土地储备的变化来看，2016-2018年克而瑞榜单上新力的数据高估了近1倍。
明确地说，新力2016-2018年的三年合约销售总和不超过660亿元。
当然，这也许只是克而瑞的问题。
2、从合约负债看新力的销售
当期合约销售收到的预售款全部要计入合约负债。
当期的竣工结算部分要从合约负债中转出，结转到收入。
合约负债增加额，再加上当期结转的收入，大致等于当期预售产生的回款。
推算的2016年-2018年合约销售回款合计515亿元。
如果以克尔瑞权益数据为分母，那么新力控股的销售回款率就是在38%。
这个回款率，不说与新力控股强调的高周转标签不符，连一般的房企也赶不上。
这时候不去加大销售回款率，反而去借年息10%甚至15%的高息借款？没有这个道理。所以，有问题。
而如果我们以本文中推测的2016-2019年度总合约销售660亿元计算，回款率约为78%。这就正常了。
再来看一下，另外一家以快速周转、急剧膨胀的黑马中梁控股的数据。
同样的200多亿的有息借款，中梁控股把合约负债撬到了1140亿，新力的合约负债只有440亿。
作为立足南昌为主的房企，咱们再来与立足河南本土扩张的建业地产比较一下：
所以，对比一看，结论很清楚：
要么，是克而瑞公布的新力控股的合同销售数据有误。
要么，就是新力控股的高周转是徒有其表。
对于新力控股陈凯加入后是好事，另外重要的一点，是“新官可以不理旧债”。正好可以卸掉历史包袱，把真实的销售数据披露归位，对公司的销售数据“洗澡”。
外界对新力控股销售数据的高估、误读、存疑，无论之前是什么原因造成的：信息披露不足、为了提振市场信心上市？都会让人因此怀疑公司的基本面。
就在此前，2月17日，国际投行招银国际发布的一份关于新力控股的研究报告认为，该公司未来3年将维持良好的项目交付节奏，预计2019~2021年股东应占净利润分别为14.68亿元、27.39亿元和36.18亿元，3年的复合年增长率将达到106%。
未来陈凯主导下的新力业绩能否怎样的表现，拭目以待？
（中华网财经综合 信息来源新力公告、地产三哥）
