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预期落空 绿城中国遭用脚投票 两日股价跌20%

2020年03月26日 13:31 来源:蓝鲸房产
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原标题:预期落空绿城遭用脚投票 走出“康复期”仍欠利润答卷

“股东应占利润同比增长147.3%”,“合约销售规模突破2000亿”。

3月23日,绿城中国交上了2019年的成绩单。然而一系列亮眼的数据却没有换来喝彩之声,取而代之的则是投资者的用脚投票,两日股价累计跌幅近20%。

在此背后,是绿城中国利润的又一次失约,在近14亿元的资产减值计提,以及超过12亿元永续债利息的蚕食下,绿城全年0.55港元的每股盈利甚至不及中期水平,对应净利率更不足2%。

可以看到,在张亚东掌舵下的绿城虽然已经逐渐展现出更为有效管理以及更为积极土地策略,不过,随着对利润的美好预期再次落空,绿城中国想重获投资者信任似乎并不容易。

“亮眼”财报换来股价下挫

在财报面世的第三天,投资者似乎终于从业绩的负面情绪中走了出来。

3月25日,在这个全球股市都以反弹为主基调的日子里,接连经历14.8%、5.65%的连续两场杀跌的绿城中国股价终于在当日午后迎来了触底回升,最终以6.94港元报收。

然而,这次反弹距离填平此前跌幅尚有着极大距离,自3月23日以来绿城中国仍累计跌幅接近20%。

事实上,就在三周前的3月3日,绿城中国刚刚创下了逾20个月以来的阶段新高,11.64港元的阶段高点对应了超过250亿港元的总市值。但在连续调整过后,如今已滑至151亿港元的总市值却与三年前基本无异。

投资者作出这样的选择并非没有道理。在这三年中绿城中国实现了规模上的突破,从2016年销售额刚刚突破千亿,进击到2019年的2018亿元,营业收入从不到300亿元的287.76亿元发展到615.93亿元。然而利润却成为了唯一停滞不前、甚至倒退的指标。

在2019年,绿城中国交出了一份每股收益同比大增205.6%的不错答卷,然而0.55港元的每股收益金额,尚不及在三年前发布的2016年财报中0.7港元的盈利水平。

有私募人士对蓝鲸房产表示,造成这样的过山车走势,与市场整体投资氛围有关,而财报发布后的调整则主要是由于投资者此前对业绩有着过高预期。

在2019年中期,绿城中国实现了20.58亿元股东应占利润以及0.67元的每股收益,以房地产行业下半年结算面积高于上半年的惯例来看,绿城中国似乎极为值得期待。

除此之外,投资者也对新管理者有着一份期盼。2019年6月,绿城管理层对“今年绿城中国的盈利水平和归母净利润都将会大大提高”的表态,无疑也进一步强化了利润改善的预期。

然而事实却并未如意,0.55港元的每股收益显然不能满足投资者的期待,显然,对于2019年年报投资者再一次失望了。

资产减值计提与永续债的利润黑洞

在利润大幅改善的预期落空背后,资产减值计提再次成为了元凶。

在2019年,绿城中国再次计提了资产减值,具体涉及天津全运村、沈阳全运村、武汉凤起乐鸣、建德美好广场等9个项目。13.82亿元的减值金额使得绿城的下半年几乎成了“白忙活”,下半年绿城中国在减值后仅仅贡献了4.22亿元的股东溢利,与上半年的20.58亿元大相径庭。

事实上,这是绿城中国连续第三年计提减值超过全年股东应占利润的50%。在此之前的2017年、2018年,绿城中国的资产减值拨备分别为9.8亿元以及17.35亿元,对应当年股东溢利的比例为59%、173%。

一般而言,资产减值拨备由企业在不违反相关财务规则的前提下自主决策的,更多为了企业运营的稳定性而作的风险拨备,在此背景下,有观点认为绿城中国的资产减值拨备相对过于谨慎。

例如,已经连续连年出现在减值名单上的沈阳绿城全运村,便在近两年实现不错的销售成绩。

据新峰地产大数据分析师许启凡向蓝鲸房产提供的数据显示,2019年,沈阳绿城全运村项目所在的新市府板块成交金额在沈阳市居首,而“绿城全运村”项目在新市府板块40多个备案项目中销量排名中位列13位,同样可圈可点。

从去化的角度来看,在2018年、2019年绿城全运村项目新增供应9.6万平、7.75万平,成交备案11.49万平、7.44万平,库存去化周期分别约9个月、14个月,供求亦相对健康。

显然,仅从成交数据来看,上述项目并非一无是处。

而除资产减值计提之外,不断增长的永续债则成为绿城中国低迷利润的另一道枷锁。

资料显示,自2014年成功发行5亿元美金永续债券后,绿城中国永续债规模几乎每年均有所增长,根据披露,在近三年时间中,绿城中国的永续债规模出现三级跳,在2017年86.04亿元的基础上,接连升至2018年的154.08亿元,以及2019年年末的212.29亿元。

超两百亿元的永续债无疑将带来巨额的利息支出。事实上,在减去全年12.87亿元的永续债派息后,绿城中国的应占股东利润仅余11.93亿元,若以此计算,这家营业收入超600多亿元的房企,净利率尚不足2%。

张亚东致歉与绿城中国未来

“最痛苦的事情就是改变不了过去。”

在2019年业绩会上,代表管理层向股东致歉的绿城董事会主席张亚东似乎也略显无奈。

“2017年之前拿的地,拿地之前没有限价政策,一旦限价,亏损就出来了,比如去年杭州双限政策后(限地价、房价),拿地、卖地多少钱都很清楚,今年一季度绿城在杭州要推5个项目,本来预计微亏,但现在发现变成了巨亏。”

然而面对近年来多次出现的资产减值拨备,张亚东可以对未来许下承诺,却难以改变旧有问题项目的发病,“大部分过去的问题都得到解决,一小部分问题正在得到解决,新出现的问题几乎没有。”

事实上,作为新掌门人张亚东正式执掌绿城的首个完整年份,在2019年末,绿城中国的诸多短板已看到了积极改变,例如,在2019年绿城中国管理成本便出现显著下降,实现了人均开发面积10000平方米,较2018年提升接近了40%。同时,销售费用控制在1.8%,提升至业内较高水平的同时,极大地改善了绿城相对薄弱的成本环节。

同时,对于土地这个诸多历史问题的根源,张亚东也期待着量与质的双重改善。在2019年绿城中国加快揽储工作,全年累计新增货值超过2000亿元,而对于2020年,张亚东进一步提出了“双2500亿”目标,即在完成2500亿元销售额的同时,完成2500亿元的投资。

在张亚东看来,“以前在投资方面绿城遇到了问题与困难,以及投资不均衡问题,业绩就是投资问题集中反映,投资问题将是未来各项工作重中之重。”

这份重视在新一年起跑阶段便已初露端倪。仅在2020年前两个月,北京、杭州等10个城市累计获得13宗地块,单就北京竞得的4宗地块权益金额就达到162.8亿元,合计权益投资额267.7亿元,预估货值585.6亿元,成为年内土地市场最为亮眼的佼佼者。

可以看到,更有效成本管控以及积极的土储策略,在张亚东掌舵下的绿城已经开始沿着向好的轨迹发展。

而在张亚东眼中,随着一系列改革的初见成效,如今的绿城中国已经走出“康复期”进入了崭新的“健身期”,不过,对于因过往业绩而逐渐失去耐心的投资者来说,绿城中国真正走出“康复期”的标志,或许仍是一份不再被资产减值计提所左右的年报。

(责任编辑:李非宇 CF006)

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