关注| 金辉转战港交所四年上市路里的收购与布局

来源：观点地产网

金辉要上市了，地点定在港交所。

上市并非新鲜事，何况金辉已经筹划了4年多。公开资料显示，金辉集团于2016年1月向上交所提交上市申请，于2020年3月撤回了申请。3月16日，市场传闻金辉将转战港交所主板，3月25日，这一传闻得到了快速证实——金辉正式向港交所递交了招股书。

起家于福建的金辉，给外界的印象一直比较低调、稳健，总部2009就迁到了北京，可以说是很早就启动了全国化布局，所以并没有强烈的闽系标签。而金辉选择了此时寻求港交所上市，原因为何？

四年A股排队

据其港交所招股书披露，金辉控股（集团）有限公司将面向全球发售股份，其中每股面值0.01港元，具体发行数量、售价待定。关于本次募资金额，招股书并未披露。参照2018-2019年上市房企的部分募资数据，新力募资19.6亿港元，中梁募资27.7亿港元，美的募资30.6亿港元。彼时，有知情人士表示，金辉的募资金额可能会与同梯队房企接近。

不论如何，与四年前的A股招股书相比，金辉本轮募资金额将至少减半。彼时金辉的上市主体为金辉集团股份有限公司，拟于上交所公开发行不超过6亿股股份、募资60亿元，用于开发建设建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。

而现在，西安金辉世界城上东区项目已经全部竣工，其余三个项目已经完成部分建设，将于2022年至2023年期间陆续竣工。而在本次上市所得款用途方面，金辉港交所招股书称将用于现有项目拨资、偿还项目开发的部分现有信托贷款、一般业务运营及运营资金。

为什么金辉的拟募资金额在四年后减半？一方面，这是因为金辉2017年至2019年的短期债务结构实现了部分优化，其银行借款、其他借款及公司债券的一年内到期部分分别为127.5亿元、231.6亿元、180.2亿元，占比38%、59.8%、42.1%，短期还债压力不大。另一方面，四年后的金辉全口径销售已超800亿元，收益实现了近三年复合年增长率为48.5%的增长，年利润业已增至26.9亿元——四年后的金辉羽翼更丰满，更有底气迎接市场挑战。

为何从A股转战港交所，分析人士对此意见不一。有人认为4年排队时间已属漫长，国家对于地产行业的管控没有放开的可能，金辉在短期内看不到上市的希望、耐心已尽；此外，金辉四年前的在建项目陆续竣工，其项目资金压力变小。有人着眼宏观，认为全球负利率时代即将到来，中国企业债稳定的利率、不断增值的物业资产对境外投资者有着强大的吸引力，而金辉也希望借此机会绕道海外、寻求更低的融资成本。

另有人指出，多家房企此前分拆物业于港交所上市，均取得了不错的市场反响——这说明了市场投资者对中国内房的看好，金辉亦希望。

而对于结束持续了四年的A股上市申请，金辉在港交所招股书中如此自述：“鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧，及中国总体融资环境所面临的挑战日趋严峻，以及为获得国际证券市场认可，金辉集团于2020年3月向中国证监会提交申请，自愿撤回其A股上市申请。”

收购换规模加码西南、西北

抛开金辉四年上市筹谋不谈，在最新招股书中，不容忽视的是其直线上涨的资产规模：2017年至2019年，金辉控股资产由338.83亿元暴涨至1493.45亿元，负债总额分别为721.63亿元、1030.8亿元、1279.65亿元。而对比同期全口径销售额445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元，可见金辉的资产增长并非完全出于销售的提升。

招股书中也给出了答案。在财务资料中，记录了金辉分别于2017年7月、2018年2月、2018年12月、2018年12月，分别以代价6240万元、13.03亿元、3472.12万元、2452.3万元收购长沙鸿涛全部股权、陕西枫泓全部股权、苏州金辉华园30%股权、苏州金辉新园49%股权，至此，金辉跻身千亿资产房企。

以收并购做大规模是企业经营的常见之道，而2019年以来已有多家房企或出售资产、或寻求联合，譬如闽企同乡福晟之于世茂。时值大鱼吃大鱼的时代，疫情影响至少还将持续至年中，整个房地产行业2020年又将有逾2000亿元信用债到期，更多重仓短期流动性存在问题的房企或不得不断臂求生。连热衷于并购的孙宏斌都指出，今年并购的机会远远超过以往任何一年。

金辉是否会趁此继续买买买做大做强，这仍有待观察。

虽还未上市，但金辉在融资方面也已做好准备。其在2019年12月31日后陆续发行了3亿美元优先票据、取得8.7亿元银行贷款、签订4.7亿元信托融资协议。

至于疫情对金辉本身的影响，据招股书披露，“不会对物业发展及销售产生重大影响”。据悉，金辉目前在武汉持有四个物业开发项目，预期于2020年-2025年期间陆续竣工；其开发中总规划建筑面积及持作未来开发的估计建筑面积354.36万平方米，对公司全部开发中及未来开发项目占比不足15%，亦未在过往业绩中产生收益。

值得关注的是，虽然金辉指出将全面覆盖长三角优质城市，但在过去三年中，其对西南、西北区域倍加重视，在拿地扩储上加大了力度。

在金辉披露的2667万平方米的土储中，西北区域及西南区域占比最高，均占比26.5%。其中，西北区域的13个陕西项目占比24.8%；西南区域的5个湖北项目占比10.4%、10个重庆项目占比8.2%。而金辉似乎对位于大本营福建的合作开发项目更感兴趣——在合作开发物业中，福建9个项目占比近四分之一。