大白楼市

关注| 不幸被言中的“新湖中宝”们还将如何解局?

2020年04月20日 14:06 来源:中华网财经
分享: 微信

刚刚过去的一个周末对于房地产行业来说,注定不会平静,有深圳楼盘一小区隔夜房价上涨百万出售,也有企业因为债务加身急于抛售套现。

卖子求生

4月20日,新湖中宝连发两公告披露出售四项目予绿城中国,据统计此次新湖中宝共套现22.79亿元。其中,以19亿元出让青蓝国际城项目二期,向绿城房产转让目标公司 35%的股权及相应权利和权益;此外,双方同日宣布另一项交易,由绿城入股新湖旗下沈阳3个地产项目35%权益,总代价3.79亿元中,1.86亿元为股权转让代价,其余1.93亿元为项目提供融资。

上一次出售项目套现为2019年7月,以67.05亿元转让两公司股权及权益予融创中国。

据乐居财经统计,近年几个季度以来新湖中宝财务数据起伏不定,营收数据像过山车,净利润跌回一年前,负债下降不明显。主业不振资金链绷紧,债务持续让公司承压。

关注| 不幸被言中的“新湖中宝”们还将如何解局?

在现实面前,新湖中宝选择出售公司股权项目套项也不为当下最佳选择。由金融到地产发展的老牌浙系房企新湖中宝,其在温州人黄伟掌舵下,尽玩资本腾挪的游戏,特别是2019年的房企去杠杆大年以来,新湖系遭遇巨大资金压力,不得不频繁出售项目回血。

从此次交易看,绿城接手的其中一项目实则“烂尾”多年。

据公告显示,浙江启丰持有位于沈阳的仙林金谷项目、新湖湾项目和新湖美丽洲项目,总建筑面积分别为58.9万平方米、18.7万平方米29.3万平方米,而上海中瀚则持有位于静安区青蓝国际城项目的第二期。其中,作为旧改项目的青蓝国际城,已在新湖中宝的账面上躺了十余年。

对于绿城来说此次并购也并非没有风险,之所以选择部分股权收购方式,而非融创似的直接要求控股获取,这其中也自然有绿城中国自己的算盘,以小博大,用少量的资金获得规模上的增长,或许是绿城当下精打细算考虑的结果,所以相对的风险还是需要权衡承担。

而对于新湖中宝的卖子求生,除了自身经营出现困难,更多的是行业大环境已经变了,此前的地产金融模式阻力重重。

坚称地产为主业,但新湖似乎更热衷于资本运作

翻阅过去十年来新湖中宝的表现,作为入行20年的房企来说,规模不算小,2019年半年报显示,期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个,项目总建筑面积约2300万平方米,权益总建筑面积约2200万平方米。数据显示,2019年上半年,新湖中宝合同销售收入76亿元,实现结算收入61亿元,当期营业收入为72.75亿,归母净利润17.21亿元,其中地产业务营业利润约12亿元。

一边手握丰富的土地储备,一边却迟迟不能转化为销售收入。

数据显示,截至2019年中期,新湖中宝拥有存货730.09亿元,占总资产比例为49.84%。

近十年来,黄伟推动新湖系大举并购,总耗资近200亿元。

通过不断收购,早在2011年新湖中宝就已经拥有土地储备966.64万平方米,规划建筑面积1515.75万平方米,然而多个项目开工面积为零的现象也屡见不鲜。

据观点地产新媒体了解,新湖中宝存货中,位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。另一方面,新湖还通过股权质押方式,用旗下地产项目不断进行融资。

尽管一直坚称地产为主业,但新湖似乎更热衷于资本运作,所收购资产中除地产外,金融标的占绝大部分。

据不完全统计,2009年以来,新湖中宝相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权,累计收购所耗资金超过100亿元。

数据显示,截至2019年中期,新湖中宝的长期股权投资337.31亿元,占总资产比例为23.03%。

然而,由于投资收益不稳定,新湖中宝的经营业绩也大起大落。

2016年,新湖中宝实现营收136.26亿元,同比增长28.43%,归母净利润58.38亿元,同比增长403%。据悉,净利润大涨源于在二级市场大幅增持了中信银行H股,获得了巨额投资收益。

而2017年,新湖中宝归母净利润下降至33.22亿元,2018年更进一步下降至25.06亿元。

2019年10月,新湖中宝作为二股东的51信用卡出现暴雷,股价一度跳水接近40%。对此,新湖中宝称或将影响当期利润。

因业绩和经营风险问题,2019年新湖中宝还收到了来自上交所的问询函。

另据2019年中期报告显示,新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元,未偿还融资总金额却高达848.47亿元。(信息源于乐居财经)

天有不测风云,今年以来由于疫情的影响更加加剧新湖中宝的前路的不确定性。房地产行业普遍限于低靡状。

值得注意的是,就在4月17日,据香港媒体报道,评级机构穆迪将内地房地产行业前景转为负面,主要因为新冠肺炎疫情带来的破坏及经济增长放缓,将对房地产市场需求及库存造成压力,令内房股离岸债融资变得不明朗。当中,虽然大多数高收益债券的发展商能解决未来12个月、合共920亿美元的在岸及境外债务,但有4家内房将面临非常高的再融资风险,涉及42亿美元的债务。虽然穆迪在报告内并无点名此4间内房,仅指出其评级具在B3或以下,翻查穆迪以往报告,符合要求的4间内房应为在分别A股上市的新湖中宝、泰禾集团,以及香港上市的绿景中国(0095)及亿达中国(3639)。

首当其冲的是新湖中宝被披露出来,行业前景转为负面,经济放缓,对于业务不确定,融资或将受阻,其债务势必为一颗随时会爆的雷。

自我解局才开始

不幸被言中的新湖中宝已经有了实质性的套现解债的举措,其他的三家泰禾集团、绿景中国(0095)及亿达中国(3639)们下一步或将又有什么新的举措,中华网财经将继续关注,前景低靡债务承压的新湖中宝们如何解局。

(中华网财经综合 文/唐风林)

(责任编辑:CF006)